3402 SAYILI KADASTRO KANUNU KAPSAMINDA

3402 SAYILI KADASTRO KANUNU KAPSAMINDA
TAPULU TAŞINMAZLARIN HARİCİ SATIŞ VE
OLAĞANÜSTÜ KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI YOLUYLA
KAZANILMASI
YÜKSEK LİSANS TEZİ
MUTLU TANRIKULU
0510030006
Anabilim Dalı: Özel Hukuk
Programı: Özel Hukuk
Tez Danışmanı: Doç. Dr. Cem AKBIYIK
HAZİRAN 2015
T.C.
İSTANBUL KÜLTÜR ÜNİVERSİTESİ
SOSYAL BİLİMLER ENSTİTÜSÜ
3402 SAYILI KADASTRO KANUNU KAPSAMINDA
TAPULU TAŞINMAZLARIN HARİCİ SATIŞ VE
OLAĞANÜSTÜ KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI YOLUYLA
KAZANILMASI
YÜKSEK LİSANS TEZİ
MUTLU TANRIKULU
0510030006
Anabilim Dalı: Özel Hukuk
Programı: Özel Hukuk
Tezin Enstitüye Verildiği Tarih: 18.05.2015
Tezin Savunulduğu Tarih: 09.06.2015
Tez Danışmanı: Doç. Dr. Cem AKBIYIK
Diğer Jüri Üyeleri: Yard. Doç. Dr. Cüneyt BELLİCAN
Yard. Doç. Dr. M. Cahit GÜNEL
HAZİRAN 2015
ii
Üniversite : İstanbul Kültür Üniversitesi
Enstitüsü : Sosyal Bilimler
Anabilim Dalı : Özel Hukuk
Programı : Özel Hukuk
Tez Danışmanı : Doç. Dr. Cem AKBIYIK
Tez Türü ve Tarihi : Yüksek Lisans – Haziran 2015
KISA ÖZET
3402 SAYILI KADASTRO KANUNU KAPSAMINDA
TAPULU TAŞINMAZLARIN HARİCİ SATIŞ VE
OLAĞANÜSTÜ KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI YOLUYLA
KAZANILMASI
Mutlu TANRIKULU
Ülkemizde kadastro çalışması yapılmamış yerlerde, tapulu taşınmazların
harici (tapu dışı) satış sözleşmeleriyle el değiştirmesine ya da tapu maliki dışındaki
kişilerce fiilen taşınmazın uzun yıllar kullanılmasına sıkça rastlanmakta, tapu
sicilindeki hak durumu ile fiili durum birbirine uymamaktadır.
Bu çalışmamızda, tapu siciline karşı oluşmuş olan bu fiili durumu
hukukileştirmeyi ve eski tapu kayıtlarının yenilenmesini (tasfiyesini) amaçlayan
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b ve 13/B-c maddesindeki “tapulu
taşınmazların harici satış ve olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılması”
şartları incelenecektir.
Tez çalışmamız üç bölümden oluşmaktadır. Birinci bölümde kadastro
kavramı, Kadastro Kanunu’nun amacı, tapulu taşınmaz kavramı, tapu kaydı sayılan
belgeler, tapu kayıtlarının kapsamının belirlenmesi incelenmiştir. Çalışmamızın
ikinci bölümünde, 3402 sayılı Kadastro Kanunu kapsamında tapulu taşınmazların
harici satış yoluyla kazanılması şartları, harici satış sözleşmesinin ispatı ile
iii
mülkiyetin kazanılma ve hüküm doğurma anı üzerinde durulmuştur. Üçüncü ve son
bölümde ise, 3402 sayılı Kadastro Kanunu kapsamında tapulu taşınmazların
olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılması şartları, kazandırıcı
zamanaşımı zilyetliğinin ispatı ve mülkiyetin kazanılma ve hüküm doğurma anı ele
alınmıştır.
Anahtar Sözcükler: Kadastro, Tapulu Taşınmaz, Harici Satış, Olağanüstü
Kazandırıcı Zamanaşımı
iv
University : Istanbul Kültür University
Institute : Institute of Social Sciences
Department : Private Law
Programme : Private Law
Supervisor : Doç. Dr. Cem AKBIYIK
Degree Awarded and Date : MA – June 2015
ABSTRACT
OBTAINING THE TITLE DEED OF IMMOVABLE
VIA EXTERNAL SALE AND EXTRAORDINARY PRESCRIPTION
UNDER THE CADASTRE LAW (3402)
Mutlu TANRIKULU
In our country where the cadastre survey hasn’t been made, changing hands
of the title deeds of immovable via the external contract of sale or using the
immovable for long years by the others rather than the land owners has been
observed frequently and the rights in the land registers and the actual sitation don’t
match with each other.
In this study, the legal status of the actual state that was formed againist the
land registry and the conditions of the obtaining the title deeds of immovable via
external sales and extraordinary prescription that are in the articles of 13/B-b and
13/B-c in the Cadastre Law (3402) aiming the renewal ( liquidation ) of the old
deeds.
Our thesis work consists of three sections. In the first section, the concept of
the cadastre, the aim of the Cadastre Law, the concept of the title deeds of
immovable, the documents recording the deed and determining the scope of the land
registry were examined. In the second section of our work, the conditions of the
v
obtaining the title deeds of immovable via external sale under the Cadastre Law
(3402) and the moment of obtaining the property via the proof of external contract
of sale and the moment of the being effectual were discussed. In the third and the
last section, the conditions of obtaining the title deeds of immovable via
extraordinary prescription and the proof of the prescription possession and obtainig
the property and the moment of being effectual were examined
Key words: Cadastre, Title deeds of immovable, External Sale,
Extraordinary Prescription
vi
İÇİNDEKİLER
KISA ÖZET…………………………………………………………………………………………………İİ
ABSTRACT………………………………………………………………………………………………..İV
İÇİNDEKİLER …………………………………………………………………………………………..Vİ
KISALTMALAR ………………………………………………………………………………………… X
GİRİŞ ………………………………………………………………………………………………………….. 1
BİRİNCİ BÖLÜM
GENEL OLARAK KADASTRO VE TAPULU TAŞINMAZ
I- KADASTRO KAVRAMI, KADASTRO MEVZUATININ TARİHSEL
GELİŞİMİ, KADASTRO KANUNU’NUN AMACI VE ÖZELLİKLERİ……….. 4
A. KADASTRO KAVRAMI ……………………………………………………………………….. 4
B. KADASTRO MEVZUATININ TARİHSEL GELİŞİMİ ……………………………… 5
C. KADASTRO KANUNU’NUN AMACI VE ÖZELLİKLERİ……………………….. 6
1. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun Amacı……………………………………………….. 6
a. Taşınmazın Geometrik Durumunun Belirlenmesi ………………………………… 7
b. Taşınmazın Hukuki Durumunun Belirlenmesi …………………………………….. 7
c. Tapu Sicilinin Kurulması ………………………………………………………………….. 8
2. 3402 Sayılı Kadastro Kanunu’nun Özellikleri…………………………………………. 8
a. Tasfiyeyi Öngören Geçici ve Özel Kanun olması…………………………………. 8
b. Doğru Tespit İlkesinin Gerçekleştirilmesi …………………………………………… 9
c. Çabukluk İlkesinin Gerçekleştirilmesi ………………………………………………. 10
II- TAPULU TAŞINMAZ KAVRAMI, TAPU SİCİLİNİN TARİHSEL
GELİŞİMİ, TAPU KAYDI SAYILAN BELGELER ……………………………………. 11
A. TAPULU TAŞINMAZ KAVRAMI………………………………………………………… 11
B. OSMANLI DEVLETİ DÖNEMİNDEKİ TAPU TEŞKİLATI…………………….. 12
1. 1535 (950) – 1847 (1263) Yılları Arasındaki Birinci Devre ……………………. 12
2. 1847 (1263) – 1874 (1290) Yılları Arasındaki İkinci Devre ……………………. 12
3. 1874 (1290)’ten Cumhuriyet’e Kadar Olan Üçüncü Devre……………………… 13
C. CUMHURİYET DÖNEMİNDEKİ TAPU TEŞKİLATI…………………………….. 14
vii
III- 3402 SAYILI KADASTRO KANUNU’NUN 13/B-b VE 13/B-c
MADDESİNİN UYGULANMASI BAKIMINDAN TAPU KAYDI SAYILAN
DEFTERLER …………………………………………………………………………………………….. 15
A. GENEL OLARAK ……………………………………………………………………………….. 15
B. OSMANLI DEVLETİ DÖNEMİNDEKİ TAPU KAYDI SAYILAN
DEFTERLER…………………………………………………………………………………………… 16
1. Tapu Kaydı Sayılan Defterler ……………………………………………………………… 17
a. Tapuya Devredilmiş Temessük Kaydı ………………………………………………. 17
b. Tasdikli Yoklama Defteri………………………………………………………………… 18
c. Tapuya Devredilmiş Hazine-i Hassa Defterleri ………………………………….. 19
d. Tasdikli Vakfiye Senedi………………………………………………………………….. 20
2. Tapu Kaydı Sayılmayan Defterler ……………………………………………………….. 20
a. Tasdiksiz Yoklama Kayıtları……………………………………………………………. 20
b. İskan Defter Kaydı …………………………………………………………………………. 21
c. Yangın Çap Kaydı………………………………………………………………………….. 21
C. MEDENİ KANUNUN YÜRÜRLÜĞÜNDEN SONRA OLUŞTURULAN
TAPU KAYITLARI………………………………………………………………………………….. 21
IV- TAPU KAYITLARININ VE DİĞER BELGELERİN KAPSAMININ
BELİRLENMESİ……………………………………………………………………………………….. 23
A. GENEL OLARAK ……………………………………………………………………………….. 23
B. KAYIT VE BELGELERİN HARİTA, PLAN VE KROKİYE DAYANMASI
HALİNDE……………………………………………………………………………………………….. 24
C. KAYIT VE BELGELERİN HARİTA, PLAN VE KROKİYE
DAYANMAMASI HALİNDE …………………………………………………………………… 25
1. Sabit (Değişmez) Sınırlı Tapu Kaydı ve Belge Var İse ………………………….. 25
2. Gayri Sabit (Değişebilir) Sınırlı Tapu Kaydı ve Belge Var İse ……………….. 26
3. Kayıt ve Belgelerin Kapsamı Dışında Kalan Miktar Fazlası Yerler………….. 28
4. Miktar Fazlası Kısmın İfrazı ……………………………………………………………….. 28
viii
İKİNCİ BÖLÜM
3402 SAYILI KADASTRO KANUNU KAPSAMINDA TAPULU
TAŞINMAZLARIN HARİCİ SATIŞ YOLUYLA KAZANILMASI
I- GENEL OLARAK ………………………………………………………………………………….. 30
II- TAPULU TAŞINMAZLARIN HARİCİ SATIŞ YOLUYLA
KAZANILMASINA İLİŞKİN KOŞULLAR………………………………………………… 33
A. HARİCİ (TAPU DIŞI) SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN BULUNMASI KOŞULU..33
B. HARİCİ (TAPU DIŞI) SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN BOZULMAMIŞ OLMASI37
C. ZİLYEDİN ÜÇÜNCÜ KİŞİ OLMASI …………………………………………………….. 38
D. ZİLYETLİĞE İLİŞKİN KOŞULLARIN OLUŞMASI………………………………. 40
1. Zilyetliğin Malik Sıfatıyla Sürdürülmüş Olması ……………………………………. 40
2. Zilyetliğin On Yıl Sürdürülmüş Olması………………………………………………… 43
3. Zilyetliğin Aralıksız Olarak Sürdürülmesi…………………………………………….. 45
4. Zilyetliğin Çekişmesiz Olarak Sürdürülmesi…………………………………………. 46
III- HARİCİ SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN İSPATI…………………………………………. 47
IV- MÜLKİYETİN KAZANILMA VE HÜKÜM DOĞURMA ANI……………… 49
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
3402 SAYILI KADASTRO KANUNU KAPSAMINDA TAPULU
TAŞINMAZLARIN OLAĞANÜSTÜ KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI
YOLUYLA KAZANILMASI
I- GENEL OLARAK ………………………………………………………………………………….. 52
II- TAPULU TAŞINMAZLARIN OLAĞANÜSTÜ KAZANDIRICI
ZAMANAŞIMI YOLUYLA KAZANILMASINA İLİŞKİN KOŞULLAR…….. 54
A. TAŞINMAZIN KAZANILMAYA ELVERİŞLİ OLMASI ………………………… 54
1. Kazanma Koşulları Oluştuktan Sonra Kamu Malı Niteliğini Alan
Taşınmazlar………………………………………………………………………………………….. 55
2. Kanunlar Uyarınca Devlete Kalan Taşınmazlar …………………………………….. 57
ix
a. Emval-i Metruke Kanunları Uyarınca Firari ve Mütegayyip Kişilerden
Kalan Taşınmazlar …………………………………………………………………………….. 57
b. Mübadeleye Tabi Tutulan Kişilerden Kalan Taşınmazlar ……………………. 62
c. Batıya Nakledilenlere Ait Taşınmazlar……………………………………………… 64
d. Miras Sebebiyle Devlete Kalan Taşınmazlar……………………………………… 64
e. Osmanlı Hanedanından Kalan Taşınmazlar……………………………………….. 66
f. Vakıflara Ait Taşınmazlar ……………………………………………………………….. 68
g. Suriye Vatandaşlarına Ait Taşınmazlar …………………………………………….. 71
B. KAYIT SAHİBİNE İLİŞKİN KOŞULLAR……………………………………………… 73
1. Tapu Sicilinden Malikin Kim Olduğunun Anlaşılamaması……………………… 73
a. Tapu Sicilinde Yazılı Malikin Bilinmemesi……………………………………….. 74
b. Tapu Malikinin “Nam-ı Mevhum” Veya “Nam-ı Müstear” Kişi Olması.. 75
c. Tapu Sicilindeki Malik Hanesinin Boş Olması…………………………………… 76
d. Yolsuz Tescil Halinde…………………………………………………………………….. 77
e. Çift Tapu Halinde…………………………………………………………………………… 77
2. Kayıt Sahibinin Gaipliğine Karar Verilmiş Olması………………………………… 79
3. 18.05.2012 Tarihine Kadar Olan Dönem İçin Tapu Malikinin Ölmüş Olması
……………………………………………………………………………………………………………. 81
C. ZİLYETLİĞE İLİŞKİN KOŞULLAR……………………………………………………… 87
1. Zilyetliğin Malik Sıfatıyla Sürdürülmüş Olması ……………………………………. 87
2. Zilyetliğin Yirmi Yıl Sürdürülmüş Olması……………………………………………. 90
3. Zilyetliğin Aralıksız Olarak Sürdürülmesi…………………………………………….. 94
4. Zilyetliğin Çekişmesiz Olarak Sürdürülmesi…………………………………………. 95
III- KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI ZİLYETLİĞİNİN İSPATI…………………. 99
IV- MÜLKİYETİN KAZANILMA VE HÜKÜM DOĞURMA ANI……………. 100
SONUÇ…………………………………………………………………………………………………….. 103
KAYNAKÇA ……………………………………………………………………………………………. 106
x
KISALTMALAR
a.g.e. : Adı geçen eser
aşa. : Aşağı
AÜHF : Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi
AYMK. : Anayasa Mahkemesi Kararı
BK. : Borçlar Kanunu
Bkz. : Bakınız
C. : Cilt
dn. : Dipnot
E. : Esas Sayısı
HGK : Hukuk Genel Kurulu
İÜHF. : İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi
K. : Karar Sayısı
KK. : Kadastro Kanunu
m. : Madde
MK. : Medeni Kanun
RG. : Resmi Gazete
s. : Sayfa
Sy. : Sayı
T. : Tarih
TBMM. : Türkiye Büyük Millet Meclisi
TBK. : Türk Borçlar Kanunu
TK. : Tapu Kanunu
TMK. : Türk Medeni Kanunu
TST. : Tapu Sicili Tüzüğü
vd. : Ve devamı
Yarg. : Yargıtay
YİBK. : Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı
yuk. : Yukarı
y.y. : Yayınevi Yok
1
GİRİŞ
Hukuk düzeni, taşınmazların sınırlarının belirlenmesini ve taşınmaz
üzerindeki hak sahiplerinin kimler olduğunun herkesçe bilinmesini gerekli
kılmaktadır. Taşınmazlarda aleniyeti, güveni, iyi niyet ve istikrarı ancak tapu sicili
sağlar. Bu nedenle eşya hukuku kurallarının uygulanması için iyi bir tapu sicil
sisteminin kurulmuş olması gerekmektedir. Tapu sicilinin kendisinden beklenen
görevi yerine getirebilmesi ise, ancak taşınmazların yüzölçümü, sınırları ve hak
sahiplerinin belirlenmesi yani kadastro sayesinde mümkün olabilir.
3402 sayılı Kadastro Kanunu, Medeni Kanun’un öngördüğü tapu sicilinin
oluşturulmasını hedefleyen, geçici, zilyetliğe özel değer veren ve tasfiyeyi amaçlayan
kanun olduğu için Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu’ndaki hükümlere
ters düşen bir takım düzenlemeler getirmiştir.
TMK ve TBK hükümleri gereğince, tapulu taşınmazların satışının resmi
şekilde yani tapu memuru önünde yapılması gerekmekte, resmi şekilde yapılmayan
satış sözleşmesi geçersiz sayılmaktadır. Ancak, gerek Osmanlı Devleti döneminden
kalan eski tapu kayıtları, gerekse Cumhuriyet döneminde kadastro geçmeden önce
oluşturulan tapu kayıtları, Medeni Kanun’un kabul ettiği tapu sicil sistemine
uymadığı için, ülkemizde kadastro çalışması yapılmamış yerlerde, bu tapulu
taşınmazların harici (tapu dışı) satışına rastlanmakta, taşınmazın zilyetliği alıcıya
geçmiş olmasına rağmen, hukuken tapuda taşınmaz adına kayıtlı olan kişi malik
olmaya devam etmektedir. Hukuki durum ile fiili durum arasındaki çelişkiyi ortadan
kaldırmak, fiili durumu yasal hale getirmek ve eski tapu kayıtlarının yenilenmesini
sağlamak için bir tasfiye kanunu olan 3402 sayılı Kadastro Kanunu, Medeni
Kanundaki düzenlemeden ayrılarak, genel prensiplere aykırı olarak, 13/B-b
maddesinde belirtilen koşulların yerine getirilmesi ve en az on yıl zilyetliğin
sürdürülmesi halinde tapulu taşınmazların harici satışının geçerli olacağını ve
zilyedin bu taşınmazın mülkiyetini iktisap edebileceğini düzenlemiştir.
2
Aynı şekilde kural olarak, tapulu taşınmazın olağanüstü kazandırıcı
zamanaşımı yoluyla kazanılması mümkün değildir. Bazı hallerde tapu kayıtları
hukuki değerini yitirmekte, hukuki durum ile fiili durum arasında çelişki meydana
gelebilmektedir. Tapu sicilinin dayandığı kayıtları tutarsızlıktan arındırmak ve fiili
durum ile hukuki durum arasındaki çelişkiyi ortadan kaldırmak amacıyla 3402 sayılı
Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesi tapulu taşınmazların belirli koşullar altında
olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılabileceğini düzenlemiştir.
Yüksek lisans tezimizin konusunu “3402 sayılı Kadastro Kanunu kapsamında
tapulu taşınmazların harici satış ve olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla
kazanılması” oluşturmaktadır. Ülkemizde halen kadastro çalışmalarının devam
etmesi, kadastrosu tamamlanan yerlerdeki taşınmazlarla ilgili olarak, gerek Kadastro
Mahkemelerinde, gerekse 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesi gereğince
on yıllık hak düşürücü süre içinde Asliye Hukuk Mahkemelerinde bu konuyla ilgili
birçok davanın bulunması, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b, 13/B-c maddesi
anlamında öğretide fazla eserin bulunmaması ayrıca eski tapu kayıtlarının taşınmaza
uygulanmasında ve buna bağlı olarak harici satış ve olağanüstü kazandırıcı
zamanaşımı yoluyla taşınmazın kazanılması konusunda uygulamada yaşanan
sorunların bulunması bu tez konusunu seçmemizde etkili olmuştur.
Bu çalışmamızın ilk bölümünde, konunun anlaşılmasına yardımcı olması
amacıyla kadastro kavramı, kadastro mevzuatının tarihsel gelişimi, Kadastro
Kanunu’nun amacı ve özellikleri, tapulu taşınmaz kavramı, tapu sicilinin tarihsel
gelişimi üzerinde durulacak, Osmanlı Devleti döneminden kalan hangi kayıtların
tapu kaydı sayılacağı, hangilerinin tapu kaydı sayılmayacağı açıklanacak, tapu
kayıtlarının kapsamının belirlenmesi ve uygulanması ele alınacaktır.
İkinci bölümde, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesi gereğince,
tapulu taşınmazı kayıt maliki veya mirasçıları ya da temsilcilerinden harici satış
sözleşmesi ile alan ve on yıldan fazla süreyle bu taşınmazı çekişmesiz, aralıksız ve
malik sıfatıyla kullanan zilyedin mülkiyeti kazanması incelenecek, ayrıca harici satış
sözleşmesinin ispatı, mülkiyetin kazanılma ve hüküm doğurma anı üzerinde
durulacaktır.
3
Üçüncü ve son bölümde ise, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c
maddesi gereğince, tapu malikinin gaipliğine karar verilmesi ya da tapu sicilinden
kim olduğunun anlaşılamaması halinde hukuki değerini yitiren tapulu taşınmazı,
yirmi yıldan fazla süreyle çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla kullanan zilyedin
bu tapulu taşınmazın mülkiyetini olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla
kazanması incelenecek, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesinde daha
önce yer alan kayıt sahibinin yirmi yıl önce ölmüş olması hali 03.05.2012 tarih, 6302
sayılı Kanunun 4. maddesi ile kanun metninden çıkarılmış olsa da, kayıt malikinin
ölümünden itibaren, değişiklik maddesinin yürürlüğe girdiği 18.05.2012 tarihine
kadar kazanma koşullarının oluşmasıyla zilyet lehine kazanılmış hak doğacağından
kayıt sahibinin yirmi yıl önce ölmüş olması durumu da ele alınacak, kazandırıcı
zamanaşımı zilyetliğinin ispatı ve mülkiyetin kazanılma ve hüküm doğurma anı,
öğreti ve Yargıtay kararları ışığında incelenecektir.
4
BİRİNCİ BÖLÜM
GENEL OLARAK KADASTRO VE TAPULU TAŞINMAZ
I- KADASTRO KAVRAMI, KADASTRO MEVZUATININ TARİHSEL
GELİŞİMİ, KADASTRO KANUNU’NUN AMACI VE ÖZELLİKLERİ
A. KADASTRO KAVRAMI
Kadastro; arazilerin, arsaların, yerini, alanını, sınırlarını ve sahiplerini belirtip
plana bağlama işine denir.1 2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri Kanunu’nun 1.
maddesinde, “Kadastro, taşınmaz malların hukuki ve hendesi2 durumlarını tespit
eder ve gösterir.” şeklinde tanımlanmıştır. Genel olarak da, bir ülkede her çeşit
taşınmazın yerini, geometrik biçimini, yüzölçümünü, sınırlarını, niteliğini ve
üzerindeki hakları devlet eliyle belirleyip plana bağlama işi olarak
tanımlanmaktadır.3
Kadastronun biri geometrik biri de hukuki olmak üzere iki yönü
bulunmaktadır. Geometrik olarak kadastro işlemi, tekniğin ve fennin yardımıyla,
ülkedeki her taşınmazın (arazinin) türünü, sınırını ve yüzölçümünü kesin bir biçimde
belirlemeyi ve sınırlamayı amaçlar, bu sınırlamayı yapabilmek için de öncelikle arazi
haritalarının çıkarılması yani parsel sınırlarının belirlenmesi daha sonra da kadastro
planlarının yapılması gerekmektedir. Hukuki anlamda kadastronun ortaya koyduğu
1
Ejder Yılmaz, Hukuk Sözlüğü, 9.baskı, Ankara, Yetkin Yayınları, 2005, s.619. 2 Hendese: Arapça bir kelime olup “Geometri” manasına gelmektedir. Sözlük anlamı için bkz.
Yılmaz, a.g.e. , s.473. 3 Halil Kılıç, 3402 sayılı Kadastro Kanunu, 1. Baskı, Ankara, Sözkesen Matbaacılık, 2006, s.16;
Sermet Akman, 3402 Sayılı Kadastro Kanununun İncelenmesi Ve Eleştirisi, İstanbul, Filiz
Kitapevi, 1990, s. 16; Fikret Eren/Veysel Başpınar, Toprak Hukuku, 3. baskı, Ankara, Yetkin
Yayınları, 2007, s. 270.
5
durum ise sınırlanan taşınmazlar üzerindeki hakların belirlenmesi ve hak sahiplerinin
tespit edilmesidir.4
B. KADASTRO MEVZUATININ TARİHSEL GELİŞİMİ
Ülkemizde, ilk kadastro çalışmaları 5 Şubat 1912 (1328) tarihli “Emvali
Gayrimenkulenin Tahdit ve Tahriri Hakkında Kanunu Muvakkat” ile başlamıştır.
Ancak, I. Dünya savaşının başlaması nedeniyle kadastro çalışmaları
sürdürülememiştir.5 Cumhuriyet döneminde, 1924 tarihli ve 474 sayılı “Artvin,
Ardahan ve Kars Vilayetleri ve Kulp ve Iğdır Kazaları ve Hopa Kazası’nın
Kemalpaşa Nahiyesindeki Arazide Hakkı Tasarrufa Ait Kanun” ile yöresel anlamda
kadastro çalışmaları yapılmıştır. Daha sonra 1925 tarihli ve 658 sayılı Kadastro
Kanunu ile Tapu Genel Müdürlüğüne bağlı bir kadastro teşkilatı kurulmuştur. 1927
yılında çıkartılan “Muvazere-i Umumiye Kanunu” ile de Tapu Genel Müdürlüğü ve
kadastro teşkilatı birleştirilerek Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü oluşturulmuştur.6
Türkiye’de gerçek anlamda ve Medeni Kanun sistemine uygun bir biçimde
kadastro ancak 15.12.1934 tarihinde yürürlüğe giren 2613 sayılı Kadastro ve Tapu
Tahriri Kanunu ile başlamıştır. Şehir Kadastrosu olarak da anılan bu kanunun amacı
il ve ilçe merkezinde bulunan taşınmazların hukuki ve geometrik durumunu tespit
etmek idi. İl ve ilçe merkezi dışındaki taşınmazların kadastrosu 16.03.1950 tarihinde
yürürlüğe giren 5602 sayılı Tapulama Kanunu ile başlatılmıştır.7 5602 sayılı
Kanunun bazı hükümlerinin uygulamada tapu işlerini geciktirdiğinin görülmesi
üzerine bu aksaklığı gidermek için 17.07.1964 tarih ve 509 sayılı yeni bir Tapulama
Kanunu yürürlüğe konulmuş, ancak Anayasa Mahkemesi’nin 16.11.1965 tarih, 38/59
sayılı kararı8 ile 509 sayılı Yasa, oylama sırasında toplanma yeter sayısının var
olmadığı gerekçesi ile iptal edilince bu kanunun yerini almak üzere 28.06.1966 tarih
ve 766 sayılı Tapulama Kanunu çıkarılmıştır.9
4 S. Sulhi Tekinay/Sermet Akman/Haluk Burcuoğlu/Atilla Altop, Tekinay Eşya Hukuku, 5. Bası
İstanbul, Filiz Kitabevi, 1989, s. 271.
5 Eren/Başpınar, a.g.e. , s. 278. 6
Eren/Başpınar, a.g.e. , s. 279. 7
Kılıç, a.g.e. , s. 5. 8 İptal kararında, kararın 12.05.1966 tarihinde yürürlüğe girmesi kararlaştırılmıştır. Kararın tam metni
için bkz. AYMK., E. 1964/38, K. 1965/59, T. 16.11.1965, RG. T.12.01.1966, Sy. 12200. 9 M. Kemal Oğuzman/Özer Seliçi/Saibe Okay-Özdemir, Eşya Hukuku, 17. Baskı, İstanbul, Filiz
Kitapevi, 2014, s.163.
6
766 sayılı Yasanın çıkmasıyla aynı amaca yönelik ve aynı mahiyette olan iki
kanun aynı anda uygulanmakta ve bunlardan 2613 sayılı Kanun ile il ve ilçelerin
merkez belediye sınırları içindeki, 766 sayılı Kanun ile de il ve ilçe merkez belediye
sınırları dışındaki toprakların kadastrosu yapılmaktaydı. Ancak ülke topraklarının
ayrı ayrı kanunlara tabi olarak kadastrosunun yapılması yeni sakıncaları da
beraberinde getirince, 21.06.1987 tarihinde 3402 sayılı Kadastro Kanunu kabul
edilmiş ve yürürlük tarihi olan 09.10.1987 tarihinden itibaren kadastronun
yapılmasında taşınmazın il ve ilçe merkez belediye sınırları içinde veya dışında
bulunması ayrımına son verilmiştir.
3402 sayılı Kadastro Kanunu ile 2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri
Kanunu ve 766 sayılı Tapulama Kanunu yürürlükten kalktığından, 3402 sayılı
Kadastro Kanunu’nun 48. maddesi gereğince diğer kanunlar tarafından bu kanunlara
yapılan atıflar artık 3402 sayılı Kanunun ilgili maddelerine yapılmış sayılacaktır.
C. KADASTRO KANUNU’NUN AMACI VE ÖZELLİKLERİ
1. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun Amacı
Kadastro Kanunu’nun amacı; 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 22.02.2005
tarih ve 5304 sayılı yasa ile değişik 1. maddesinde; “Bu Kanunun amacı, ülke
koordinat sistemine göre memleketin kadastral veya topoğrafik kadastral haritasına
dayalı olarak taşınmaz malların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirterek hukuki
durumlarını tespit etmek suretiyle 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun öngördüğü
tapu sicilini kurmak, mekansal bilgi sisteminin alt yapısını oluşturmaktır.” şeklinde
açıklanmıştır. Bu maddeden de anlaşılacağı üzere Kanunu’nun amacı; taşınmazın
sınırlarının (geometrik durumunun) belirlenmesi, hukuki durumunun tespit edilmesi
ve Medeni Kanunun öngördüğü tapu sicilinin kurulması olmak üzere üç noktada
özetlenmektedir.10
10 Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, a.g.e. , s. 266-267; YİBK. 06.06.1997 T. 1994/5 E. 1997/2 K.
(Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası)
7
a. Taşınmazın Geometrik Durumunun Belirlenmesi
Taşınmazlar üzerindeki hak durumunu sağlıklı bir şekilde belirleyebilmek
için öncelikli olarak onların sınırlarını belirlemek gerekmektedir. Bu da taşınmazın
yüzölçümü, konumu, şekli, parsel sınırları, niteliği yani geometrik durumunun harita
üzerinde gösterilmesi ile mümkündür. Kadastro ile taşınmazların sınırlarının harita
üzerinde belirlenmesiyle birlikte, toprak üzerinde de belirleneceği için, hem tapu
sicilinin tutulmasında, hem de şahıslar arasında çıkması muhtemel uyuşmazlıkların
çözümünde bu sınırların belirlenmesi güven, sürat ve istikrar sağlayacaktır.11
Kadastro tespiti sırasında taşınmazların modern anlamda kadastro planlarının
yapılması, Eşya Hukuku ilkelerinin uygulanmasını sağlayacak tapu sicil sistemini
yerleştirecektir.12
b. Taşınmazın Hukuki Durumunun Belirlenmesi
Hukuk düzeni, taşınmaz üzerindeki hak sahiplerinin kimler olduğunun ve ne
gibi yükümlülükler altında bulunduklarının herkesçe bilinmesini gerekli kılmaktadır.
Taşınmazın sınırları belirlendikten sonra, hukuki durumunun yani taşınmazın
mülkiyet durumu, üzerindeki hak ve yükümlülüklerinin neler olduğunun belirlenmesi
gerekmektedir. Kadastronun tamamlanması ile her taşınmazın maliki ve taşınmaz
üzerindeki hak sahibi belirlenecek ve tapu kütüğüne kaydedilecektir.13
Taşınmazların hukuki durumlarını sağlıklı bir şekilde belirlemek amacıyla
tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların yanında, tapuya kayıtlı taşınmazların da
kadastrosu yapılacaktır. Zira eski tapu kayıtları Medeni Kanunun kabul ettiği tapu
sicil sistemine uymadığı gibi, tapu dışı sözleşmeler ( satım, trampa, bağış gibi)
neticesinde tapu sicillerindeki hak durumu ile fiili hak durumu birbirine
11 Eren/Başpınar, a.g.e. , s. 286; Yarg. 16. HD. , T.14.11.2003, E. 2003/9023, K. 2003/10807
“…Kadastronun amacı taşınmazın tespit günündeki geometrik ve hukuki durumunu belirlemektir…”
(Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası.) 12 Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e. , s. 164. 13 Kılıç, a.g.e. , s. 13.
8
uymamaktadır. Böylece Medeni Kanunun öngördüğü tapu sicili kurulacak ve fiili
durum hukukileştirilerek tapu dışı tasarruflar tasfiye edilecektir.14
c. Tapu Sicilinin Kurulması
Tapu sicili taşınmaz mallarda aleniyeti, güveni, iyi niyet ve istikrarı sağlar.
Sicilden beklenen bu işlevlerin yerine getirilebilmesi için taşınmaz malların fenni
usullerle yüzölçümünün belirlenerek haritasının yapılması gerekmektedir.15
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 1. maddesinde yer alan “4721 sayılı Türk
Medeni Kanunun öngördüğü tapu sicilini kurmak, mekansal bilgi sisteminin alt
yapısını oluşturmak” ifadesi ile Medeni Kanunun öngördüğü tapu sicili kurmak
kanunun amaçları arasında sayılmış, kadastro hakimine de doğru sicilin
oluşturulması görevi verilmiştir.16 Ayrıca 4721 sayılı TMK’nın 997. maddesinde,
taşınmaz üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicilinin tutulacağı, 4721 sayılı
TMK’nın 1003. maddesinde de taşınmazın tapu kütüğüne kaydı ve belirlenmesinde
resmi bir ölçüme dayanan planın esas alınacağı düzenlenmiştir. Kadastro
çalışmalarının tamamlanması ile kanunun öngördüğü tapu sicili kurulacak ve tüm
işlemler bu sicil üzerinden yürütülecektir.
2. 3402 Sayılı Kadastro Kanunu’nun Özellikleri
a. Tasfiyeyi Öngören Geçici ve Özel Kanun olması
Kadastro Kanununun ömrü ve yürürlükte kalma süresi birinci maddede
belirtilen amacın gerçekleşmesi ile sınırlıdır. Ülke topraklarının kadastrosunun
14 Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e. , s. 164; A. Nusret Ozanalp, Tapulama Kanunu Şerhi,
Ankara, Ünal Matbaası, 1976, s.22.
15 Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e. , s. 133. 16 Yarg. 16. HD. , E. 2013/2429, K. 2013/2891, T. 02.04.2013 “ …3402 sayılı Kadastro
Kanunu’nun 1. maddesi uyarınca, Kadastro hakimi taşınmaz malların sınırlarını arazi ve harita
üzerinde belirterek hukuki durumlarını tespit etmek suretiyle 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun
öngördüğü tapu sicilinin oluşturulması bakımından doğru, uygulanabilir, açık ve infazda tereddüt
doğurmayacak nitelikte hüküm kurmakla yükümlüdür. Aynı taşınmaz hakkında birbirinden farklı
hükümler kurulması halinde infazda şüphe ve tereddüt oluşacağı, amaçlanan tapu sicilinin tesis
edilemeyeceği açıktır…” (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası)
9
yapılması ve tamamlanması ile bir tasfiye kanunu olan Kadastro Kanununa gerek
kalmayacak ve kendiliğinden yürürlükten kalkacaktır.17
Kadastro Kanununun tasfiye özelliği iki şekilde ortaya çıkmaktadır. İlk olarak
kadastro işlemlerinin ülkenin tamamında kesin olarak sona ermesi ile kanun işlevini
tamamlamış olacaktır. Bu amacın gerçekleşmesi ile Kadastro Kanunu kendisinden
bekleneni yapmış olacak ve bu kanuna ihtiyaç kalmayacaktır. Buna Kadastro
Kanununun genel tasfiye özelliği de denilmektedir. Geçiciliğin diğer ortaya çıkış
şekli ise, kadastro işleminin yürütüldüğü bölge itibariyle kesin olarak sona ermesi ve
bunun sonucunda Kadastro Kanununa o bölgede ihtiyaç kalmamasıdır. Buna da
Kadastro Kanununun nispi tasfiye özelliği denilmektedir.
18
Kadastro Kanunu’nun bir tasfiye kanunu olması sebebiyle bazı maddeleri
(3402 sayılı KK. m. 13/B-b, m. 15/1 ve 2, m. 17) Türk Medeni Kanunu’nun ana
ilkelerine aykırı düzenlemeler içermektedir. Ancak bu durum, kanun yaparken
düşülen bir yanılgı ve yanlışlığın sonucu değil, taşınmazlar üzerindeki fiili durumu
hukukileştirmek amacıyla bilinçli olarak yapılan bir zorunluluktur. 3402 sayılı
Kadastro Kanunu’nun 33/3. maddesindeki “Bu kanunun uygulandığı yerler dışında
bulunan taşınmaz mallar hakkında da 14, 15, 17, 18, 20, 21’inci maddeler
uygulanır” şeklindeki düzenlemeyle geçici niteliğine aykırı olarak düzenleme
getirilmiştir. Ancak bu maddelerin genel hüküm niteliği henüz kadastro görmemiş
yerlerle sınırlandırılmıştır.19
b. Doğru Tespit İlkesinin Gerçekleştirilmesi
Kadastro Kanununda doğru tespit ilkesinden açıkça söz edilmese de kanunun
genel sistematiği içerisinde doğru tespit ilkesinin hedef alındığı anlaşılmaktadır. Bu
ilke gerek kadastrosu yapılan taşınmazlar üzerindeki hakların tespitinde, gerek
17 Süleyman Sapanoğlu, 3402 Sayılı Kadastro Kanunu, Gerekçe – Açıklamalar- Yargıtay
Kararları, 1. Baskı, Ankara, Sözkesen Matbaacılık, 2009, s.14. (Eser sonraki atıflarda “Kadastro”
şeklinde kısaltılacaktır.)
18 Akman, a.g.e. , s. 30. 19 Akman, a.g.e. , s. 50.
10
taşınmazın geometrik biçimi ve yüzölçümünün tespitinde, gerekse taşınmazın
cinsinin tespitinde uygulanacaktır.20
Doğru tespit ilkesinin uygulanmasını sağlamak üzere, 3402 sayılı Kadastro
Kanunu’nun 7/2. maddesine göre, kadastro teknisyenlerine, bilirkişilerin bilgi ve
beyanları ile bir kanaate varamadıkları takdirde, bunların beyanları ile bağlı
olmaksızın diğer kimselerin bilgi ve tanıklığına başvurabilme imkanı tanınmıştır.
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 10/2. maddesinde kadastro komisyonuna
gerektiğinde bilirkişilerin ve muhtarın bilgisinden yararlanma yetkisi verilmiştir.
Ayrıca 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 30/2. maddesinde yargılama aşamasında
hakim, düzenlenen kadastro tutanağı ve dava dosyasının içeriğinden gerçek hak
sahibini tespit edemediği takdirde, res’en diğer delilleri toplamak ve taşınmazın
kimin adına tescil edileceğine karar vermekle yükümlü tutulmuştur.21
Yargıtay’a göre de; Kadastro hakimi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun
öngördüğü tapu sicilinin oluşturulması bakımından doğru, uygulanabilir, açık ve
infazda tereddüt doğurmayacak nitelikte hüküm kurmakla yükümlüdür.
22
c. Çabukluk İlkesinin Gerçekleştirilmesi
2613 sayılı kanun ve 766 sayılı kanunun aynı anda uygulanması kadastro
faaliyetlerini yavaşlattığından, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun kabul edilme
gerekçelerinden birisi de kadastro faaliyetlerinde çabukluk sağlamaktır. Medeni
Kanunun öngördüğü tapu sicilinin kurulması için kadastro çalışmalarının
olabildiğince çabuk ve seri şekilde tamamlanması gerekmektedir. 23
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 26. maddesinde Kadastro Mahkemesinin
yetkisinin kadastro tutanağının düzenlendiği anda başlayacağı, yeni bir ilçe kurulup
faaliyete geçmesi durumu hariç, idari sınırlarda yapılan değişikliğin kadastroya
başlama günündeki mahkemenin yetkisini etkilemeyeceği düzenlenmiştir. Bu hüküm
20 Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e. , s. 166. 21 Akman, a.g.e. , s. 31-32. 22 Yarg. 16. HD. , E. 2013/2429, K. 2013/2891, T. 02.04.2013 (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi
Bankası)
23 Akman, a.g.e. , s. 32.
11
ile idari sınırların değişmesinde dahi dosyanın aynı Kadastro Mahkemesinde
görülecek ve mahkemeler arasında yetki sorunu halledilmiş olacaktır. 3402 sayılı
Kadastro Kanunu’nun 9/3. maddesinde göre de bir belgeye dayanmayan itirazlar
incelenmeyecek ve böylelikle yersiz itirazlarla zaman kaybı önlenmiş olacaktır. Bu
hükümler kadastro çalışmalarının ve yargılamasının biran önce tamamlanmasını
amaçlamaktadır.
II- TAPULU TAŞINMAZ KAVRAMI, TAPU SİCİLİNİN TARİHSEL
GELİŞİMİ, TAPU KAYDI SAYILAN BELGELER
A. TAPULU TAŞINMAZ KAVRAMI
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b ve 13/B-c maddesinde tapulu
taşınmazlarla ilgili kadastro tespitinde uygulanacak hükümlere yer verilmiştir. Bir
taşınmazın tapulu olması, onun tapu müdürlüğünde bulunan tapu kütüğü denilen ana
deftere kayıtlı olmasını ifade eder.24
Taşınmazlarla ilgili eşya hukuku kurallarının uygulanması, iyi bir tapu sicil
sisteminin kurulmuş olmasını gerektirir. Tapu sicili kendisinden beklenen işlevi,
taşınmazların sınırlarının, yüzölçümlerinin ve diğer niteliklerinin güvenilir bir
biçimde gösterilmiş olmasıyla yerine getirebilir. Bu ise ancak kadastro sayesinde
mümkün olabilir.25 Medeni Kanunun öngördüğü anlamda kadastroya dayalı tapu
sicillerinin oluşturulması Cumhuriyet döneminden sonraya rastlamaktadır. Ancak,
Türk Medeni Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun 18.
maddesindeki, “Eski hukuka göre kurulmuş olup da, Türk Kanunu Medenîsinin
yürürlükte bulunduğu zamanda varlıklarını korumuş olan aynî haklar, Türk Medenî
Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten sonra da varlıklarını sürdürürler” hükmü
gereğince Osmanlı Devleti döneminde oluşturulmuş tapu kayıtları da varlığını
sürdürmektedir. Bu nedenle Osmanlı Devleti dönemindeki tapu teşkilatı ile tapu
kaydı sayılan ve tapu kaydı sayılmayan belgeler hakkında kısaca bilgi vermek
gerekmektedir.
24 Kılıç, a.g.e. , s. 240; Akman, a.g.e. , s.99. 25 Turgut Akıntürk, Eşya Hukuku, 1. Bası, Ankara, Beta Yayınevi, 2009, s. 230-232.
12
B. OSMANLI DEVLETİ DÖNEMİNDEKİ TAPU TEŞKİLATI
1. 1535 (950) – 1847 (1263) Yılları Arasındaki Birinci Devre
Osmanlı Devleti’nde devlet arazilerinin kaydı ilk kez Fatih Sultan Mehmet
zamanında başlamış, 1535 yılında Kanuni Sultan Süleyman döneminde
hızlandırılmıştır. Vergi toplamak düşüncesi ile miri arazinin26 tahriri (yoklama ve
yazımı) yapılmış ve defterlere kaydedilmiştir. “Kuyud-u Kadime” veya “Kuyud-u
Hakani” adı verilen defterler Defteri Amire Kalemine teslim edilirdi.
27 Bu kayıtlar
vergi toplamak düşüncesi ile yapıldığından, bu kayıtlara sahib-i arz denilen tımar,
zeamet ve has sahiplerinin adı (dirlik sahibi) ve kendilerine tahsis edilen araziler
(dirlik arazisi) yazılır, özel mülkiyete konu olan gayrimenkuller yazılmazdı. Bu
yüzden bu defterler tapu sicili niteliğinde sayılmazdı. Dirlik sahipleri bu arazileri
kullanmaları amacıyla köylüye dağıtır ve üzerinde tasarruf yetkisi olduğunu köylüye
göstermek amacıyla da sipahi senedi, zaim senedi, tapu temessüğü adı verilen bir
senet verirdi. Tapu idaresinde hiçbir kaydı ve sureti bulunmayan bu senetler bugün
dahi toprak üzerindeki mülkiyet hakkını gösteren geçerli senetler olarak kabul
edilmektedir. Ancak senetler üzerindeki mührün dirlik sahibine ait olduğunun
Kuyud-u Hakani’ deki kayıtlardan anlaşılması gerekmektedir.28
2. 1847 (1263) – 1874 (1290) Yılları Arasındaki İkinci Devre
1847 (1263) yılında Defteri Hakani teşkilatı kurulmuştur. Bu teşkilat Türk
tarihinde tapu teşkilatı anlamında ilk resmi teşkilat olup devlet eliyle
yürütülmekteydi.29 1839’da Tanzimatla birlikte dirlik sistemi kaldırılmış olduğu için
dirlik sahiplerinin de miri arazi üzerinde tasarruf yetkisi kalmamıştır. Bundan sonra,
miri arazilerin derli toplu bir şekilde kaydı devlet tarafından yapılmaya başlanmıştır.
26 Miri arazi: Kuru mülkiyeti devlete ait olup tasarruf (yararlanma) hakkı kişilere bırakılmış olan
arazilere denirdi. Akıntürk, a.g.e. , s. 233;Miri arazi hakkında geniş bilgi için bkz. Halil Cin, Miri
Arazi ve Bu Arazinin Özel Mülkiyete Dönüşümü, 3. Bası, Mersin, Çağ Üniversitesi Hukuk
Fakültesi Yayınları, 2007.
27 Kılıç, a.g.e. , s. 2; Eren/Başpınar, a.g.e. , s. 275. 28 Jale Akipek, Türk Eşya Hukuku: Birinci Kitap Zilyetlik ve Tapu Sicili, 2. baskı, Ankara, Sevinç
Matbaası, 1972, s.298.
29 Kılıç, a.g.e. ,s. 2-3; Defteri Hakani teşkilatı, Defterhane-i Amire Kalemi olarak da
adlandırılmaktadır. bkz. (Çevrimiçi) http://www.tkgm.gov.tr/tr/sayfa/tarihce.
13
1847 (1263) yılından sonra çıkartılan nizamnameler ile bütün tapu
muamelelerinin “Defter-i Hakani” tarafından yapılması ve tapu senetlerinin bu
teşkilat tarafından verilmesi öngörülmüştür. Ayrıca, tapu kayıtları bütün ülkeyi
kapsayacak şekilde Defter-i Hakani’de toplanarak, tapu senedi olmadan miri arazi
üzerinde tasarruf etme hakkı da yasaklanmıştır.
30 Bu dönemde bir yönetmelik
çıkarılarak, bütün miri arazinin deftere yazılması öngörüldü. Ancak yazım, her arazi
parçasına bir sayfa ayrılmak şeklinde değil de, araziden yaralananların isimlerine
göre yapılıyordu. Miri arazinin yazıldığı defterlerin birer sureti ay sonunda idare
meclislerince tasdik edilerek, İstanbul’a Defter-i Hakani’ye gönderilir, Defter-i
Hakani de arazi mutasarrıflarına “yoklama kaydı” denilen tuğralı bir tapu senedi
verirdi. Ancak defterlerin büyük bir kısmı idare meclislerince tasdik edilmediğinden,
tasdiksiz yoklama kayıtları tasarruf hakkını ispata yarayan fakat tapu senedi
niteliğinde sayılmayan bir belge niteliğini taşımaktadır.
31
3. 1874 (1290)’ten Cumhuriyet’e Kadar Olan Üçüncü Devre
1874 (1290) yılında “Emlak-i Sırfa Nizamnamesi” çıkartılarak mülk
arazinin32 de tapuya kaydedilmesi ve sahiplerine Defter-i Hakani tarafından tapu
senedi verilmesi esası kabul edilmiş, 1883 yılından itibaren mülk arazilerin
yoklaması yapılarak tapuya kaydı başlamıştır. “Emlak Yoklama ve Emlak Daimi
Defteri” adı verilen bu defterlerin büyük bir kısmı Defter-i Hakani’ye
gönderilmiştir.33
1899 (1315) yılından itibaren miri arazi, mülk arazi ayrımı yapılmaksızın
bütün arazinin “Zabıt Defteri” adı verilen bir deftere kaydı öngörülmüştür. Diğer
taraftan, 1902 yılında çıkarılan bir İrade-i Seniye ile miri arazinin satış işlemlerinin
tapu memuru önünde yapılması öngörülmüş ve daha önce yapılmış olan harici (tapu
dışı) satışların da tescil edilmesine imkan verilmiştir. Daha sonra, 1912 yılında
çıkarılan “Emvali Gayrimenkulenin Tasarrufu Hakkındaki Muvakkat Kanun” ile her
30 Akipek, a.g.e. , s.299. 31 Kılıç, a.g.e. , s. 3; Eren/Başpınar, a.g.e. , s. 277. 32 Mülk arazi: bugünkü anlamda kişilerin mülkiyetinde bulunan veya özel mülkiyete konu olabilen
arazi türüdür.Bunların satış ve devirleri herhangi bir şekle tabi değildi ve bunlarla ilgili devirlere
Şer’iye Mahkemeleri bakmaktaydı. 1290 tarihli Nizamname ile mülk arazilerin satışının da tapu
dairesinde yapılması öngörülmüştür. Mülk arazi hakkında geniş bilgi için bkz. Akıntürk, a.g.e., s. 233. 33 Akıntürk, a.g.e., s. 236; Kılıç, a.g.e. , s. 3.
14
çeşit arazi üzerinde yapılacak temliki muamelelerin tapu memuru önünde, yani resmi
şekilde yapılması kuralı getirilmiştir. Vakıf araziye ilişkin işlemler ilk zamanlarda
vakıf mütevellileri tarafından yapılmakta iken, 1875 (1291) ve 1876 (1292) tarihli
Talimatlarla vakıf taşınmazlarına ilişkin işlemlerin de tapu idaresi tarafından
yapılması ve hak sahiplerine tapu senedi verilmesi kabul edilmiştir.34
C. CUMHURİYET DÖNEMİNDEKİ TAPU TEŞKİLATI
Cumhuriyet’in kurulması ve Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra
hukuk sistemimizde esaslı değişiklikler olmuş, gayrimenkul hukuku yönünden
sağlam esaslara dayanan bir tapu sicili sisteminin oluşturulması amaçlanmıştır.
Medeni Kanunun öngördüğü tapu sicilini kurmak, tapusuz taşınmazları tapu siciline
kaydetmek, kayıtları gerçeğe uymayan arazinin tapularını yenilemek amacıyla
Cumhuriyet döneminde çeşitli yasal düzenlemeler yapılmıştır.
Cumhuriyet döneminde çıkartılan 19.04.1926 tarih ve 810 sayılı “Hakkı
Karar ve Senetsiz Teferruat ve Tashihi Kayıt Muamelatının Sureti İcrasına Dair
Kanun” ve 11.05.1929 tarih 501 sayılı TBMM Yorum (Tefsir) Kararı ile tapuya
kayıtlı olmayan taşınmazların, zamanaşımı ve senetsiz tasarrufla tapuya
kaydedilmesi amaçlanmış, tapuya kayıt işi mahkeme kararına gerek olmaksızın tapu
idaresine verilmiştir.35
02.06.1929 tarih ve 1515 sayılı “Tapu Kayıtlarından Hukuki Kıymetlerini
Kaybetmiş Olanların Tasfiyesine Dair Kanun” ile getirilen düzenlemeye göre
Medeni Kanun’un yürürlüğünden önce tapuya kayıtlı taşınmazlardan sicil dışı işlem
yoluyla kendisine devredilen musakkaf (üstü örtülü bina) veya bu hükümdeki bağ,
bahçe veya arsayı on beş yıl; diğer araziyi on yıl malik sıfatıyla nizasız ve iyiniyetle
tasarrufu altında bulunduran zilyetler adına tapu siciline tescil yapılarak tapu senedi
verileceği düzenlenmiştir.36
34 Kılıç, a.g.e. , s. 5; Eren/Başpınar, a.g.e. , s. 278. 35 Eren/Başpınar, a.g.e. , s. 280. 36 Zilyet taşınmazı Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra tapu dışı işlemle ele geçirirse 1515
sayılı Kanun uygulanmaz.Ayrıca Tescil işlemi önceleri tapu memurlarına bırakılmışken, 25.01.1950
tarih,5519 sayılı Yasa ile yapılan değişiklikle mahkemece tescilin yapılması öngörülmüştür.Ayrıntılı
bilgi için bkz. Eren/Başpınar, a.g.e. , s. 281-282.
15
2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri Kanunu, 5602 sayılı Tapulama
Kanunu,766 sayılı Tapulama Kanunu ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu da
Cumhuriyet Dönemindeki Tapu sicil sistemine dahil kanunlardır.37
Gerçek anlamda tapu siciline ilişkin düzenleme Türk Medeni Kanunu’nun
997-1027. maddeleri ( Eski MK., m. 910 vd.) arasında yerini almıştır.38
III- 3402 SAYILI KADASTRO KANUNU’NUN 13/B-b VE 13/B-c
MADDESİNİN UYGULANMASI BAKIMINDAN TAPU KAYDI SAYILAN
DEFTERLER
A. GENEL OLARAK
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13. maddesi; Osmanlı Devleti döneminde
tutulan ve Defteri Hakani’ye devredilen tapu kayıtları ile 743 sayılı Türk Kanunu
Medenisi (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu) döneminde kadastro geçmeden önce
oluşturulmuş tapu kayıtlarını, kazanma koşullarını taşıyan zilyet lehine tespit ederek
fiili durumu hukukileştirmeyi amaçlamaktadır. Kadastro Kanunu daha önce
kadastroya tabi tutulmamış yerlerde uygulanır. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun
12/4 maddesindeki “Kadastrosu tamamlanan çalışma alanı içerisinde kalan eski
tapu kayıtları, işleme tabi kayıt niteliğini kaybederler. Bu kayıtlara dayanılarak
kadastro ve tapu sicil müdürlüklerinde işlem yapılamaz” şeklindeki hüküm gereğince
2613,766 ve 3402 sayılı Kadastro Kanunlarının uygulandığı ve taşınmaza ilişkin
tespit tutanağı kesinleştikten sonra artık eski tapu hükümsüz olacaktır. Bu kayıtlar
sadece 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesi gereğince on yıllık hak
düşürücü süre içinde açılacak davada delil olarak değerlendirilecektir. Bu nedenle
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13. maddesinin uygulanması bakımından geçerli
olan tapu kayıtları; Osmanlı Devleti döneminde tutulan ve Defteri Hakani’ye
devredilen tapu kayıtları ile Medeni Kanun döneminde kadastro geçmeden önce
oluşturulmuş tapu kayıtlarıdır.
37 Bkz. Yuk. Birinci Bölüm-I-B. , s. 5. 38 Tapu sicili hakkında geniş bilgi için bkz. Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e. , s.131-267.
16
B. OSMANLI DEVLETİ DÖNEMİNDEKİ TAPU KAYDI SAYILAN
DEFTERLER
Osmanlı Devleti döneminde yapılan ilk kayıtlar tamamen mülkiyete ve tapu
işlemlerine yönelik olmuş, bu dönemlerde hiçbir harita çalışması, kadastro tesisi ve
güncelleştirilmesi konusunda bir çalışma yapılmamıştır.39
Yukarıda da açıklandığı üzere Osmanlı Devleti döneminde tutulan defterdeki
kayıtlarla ilgili, Türk Medeni Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında
Kanunun 18. maddesinde, eski hukuka göre kurulmuş olup da, Türk Kanunu
Medenisinin yürürlükte bulunduğu zamanda varlıklarını korumuş olan ayni hakların,
Türk Medeni Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten sonra da varlıklarını sürdüreceği
belirtilmiştir. Böylece Osmanlı Devleti dönemdeki kurum ve kuruluşlar ortadan kalsa
da daha önceki hukuk sistemi tarafından verilen hakların yok olmaması için isabetli
olarak, günümüz Türk Medeni Kanununda önceki dönemde taşınmazlara tasarruf
etme hakkını veren belgeler geçerli kabul edilmiştir.
Nitekim Yargıtay da Osmanlı Devleti dönemindeki defter ve kayıtlardan
hangisinin tapu kaydı mahiyetinde olduğunu kararları ile tespit etmiştir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 15.07.1964 tarih, 1964/2562 E. , 1964/4752 K.
sayılı ilamında:40
“… Bir kayıt ve defterin tapu sicili niteliğinde kabul edilebilmesi için;
1- O defterin, muhtevasının gayrimenkullerdeki mülkiyet ve tasarruf hakkını
belirtmesi,
2- Mülkiyet ve tasarruf haklarındaki değişmelerin o defter üzerinden
yürütülmüş olması,
3- O defterler tutulduğu zaman, tapu idarelerinin buna yetkisi bulunmamış
olması,
39 (Çevrimiçi) http://www.tkgm.gov.tr/tr/sayfa/tarihce. 40 Yarg. 7. HD. , E. 1964/2562, K. 1964/4752, T. 15.07.1964 (Kılıç, a.g.e. , s. 267-268.)
17
4- Defteri tutanların yetkileri kaldırıldıktan sonra defterin zamanında tapu
idarelerine devredilmiş bulunması lazımdır…” demek suretiyle eski dönemdeki
hangi kaydın tapu kaydı sayılacağını belirtmiştir.41
Buna göre, o dönemde tutulan defterler ve kayıtların öncelikle taşınmaz
üzerindeki mülkiyet ve tasarruf hakkını belirtmesi gerekmektedir. Taşınmaz
üzerindeki hak değişimlerinin bu defter ve kayıtlar tarafından yürütülmüş olması
gerekmektedir. Defterlerin tutulduğu zaman tapu idarelerinin bu defterleri tutma
yetkisinin bulunmaması ve defteri tutan görevlilerinin de o taşınmaz üzerinde yapılan
işlemlere; örneğin hak değişimlerine, resmiyet verme yetkisi bulunmalıdır. Son
olarak bu defterleri tutanların yetkileri kalktıktan sonra defterlerin tapu idarelerine
zamanında aktarılması gerekmektedir.
1. Tapu Kaydı Sayılan Defterler
a. Tapuya Devredilmiş Temessük Kaydı
Tanzimat Fermanı ile Devleti temsil yetkisi Mültezim (belirli bir bölgenin
gelirini üstüne alan kimse) ve Muhassıllara (belirli bir yerin güvenliğini sağlayan ve
devlet gelirlerini elde etmeye yetkili kılınmış kimse) verilmişti. Bu kimseler devleti
temsilen miri arazide tasarruf edenlere, bu tasarruf yetkisini belirlemek amacı ile
temessük veya senetler verirlerdi. Bu temessük kayıtları senedi verenin adı ve tasdik
edilmiş mührünün bulunması ve 1876 senesine kadar mütevellileri tarafından tapu
idaresine devredilmiş ise tapu hükmündedir. Tapu idaresine devredilmeyen temessük
kayıtları ispat vasıtası niteliğindedir.42
41 Benzer yönde; Yarg. HGK. E. 1971/8-509, K. 1975/1535, T. 28.11.1975 “… Aslında, Medeni
Kanundan önce türlü kuruluşlar tarafından tutulan sicillerin tapu kaydı olarak nitelendirilmesi için o
defterlerin taşınmaz üzerindeki hakları belirtmesi; Hak değişmelerinin bu defter üzerinden
yürütülmesi kuşkusuz o zaman tapu idarelerinin bu işleri yapma yetkisinin bulunmamış olması aynı
zamanda defteri tutan görevlilerin yapılan işlemlere ( Kamusallık ) ( Resmiyet ) verme yetkisinin var
olması ve son olarak da defteri tutanların yetkileri kaldırıldıktan sonra defterlerin zamanında tapu
idarelerine devredilmiş olması zorunludur…” (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası) 42 Kılıç, a.g.e. , s. 241.
18
b. Tasdikli Yoklama Defteri
Yoklama; yetkili memurların ihtiyar heyetleri ile birlikte taşınmazın başında
inceleme yaparak, tarla, çayır, harman yeri, yaylak ve kışlak gibi arazilerin mevkii,
sınır, tahmini yüzölçümü ile hak sahibinin isim ve adresini bir deftere yazarak ve
bunun sonucunda da tapu kayıtlarının düzenlenmesine imkan sağlayan sistem
demektir.43
Yoklama usulü ile kayıt düzenlemesine 1872’den başlayarak 1891 tarihine
kadar devam edilmiştir. Bu yazım sırasında, ilgilisinin gösterdiği ve doğruluğu
anlaşılan atik senetler ( has, tımar, zeamet, mültezim ve muhassıllar tarafından
verilen senetler) tapu senetleri ile değiştirilir, hakkı kararı (zilyetliği) sabit olanlara
tapu senedi verilirdi. Bu defterler yoklama memurları ile mahalle ve köy ihtiyar
heyetleri tarafından imza edilirdi. Yoklama memurları tarafından tespit edilen harç
ve masrafları verenlere tapu idare meclisince tapu senedi gelinceye kadar tasdik
edilmiş geçici bir belge verilir, yoklama defterinin bir örneği de Defter-i Hakani
idaresine (Tapu idaresine) gönderilirdi. İşte tasdik edilerek Defter-i Hakani’ye
gönderilen bu yoklama defterleri tapu kaydı sayılmaktadır.44
Bu karşın yoklama defterlerinin bir kısmı idare meclisince tasdik edilmemiş,
harç ve masrafları alınmamış ya da Defter-i Hakani’ye gönderilmemiştir. Tasdiksiz
yoklama kaydı denilen bu kayıtlar tapu kaydı sayılmamakta, 3402 sayılı Kadastro
Kanunu’nun 14. maddesi uyarınca zilyetlik ispat belgesi sayılmaktadır.45 Ancak
vaktiyle yoklama kayıtlarının, mahallinden merkeze gönderilmemiş olması kaydın
hükümsüz olduğunu göstermez. Kaydın harcı verilerek, tasdik edilmiş ancak
merkeze gönderilmemiş ise muteber kayıt olarak değerlendirilebilir.46
43 İhsan Özmen/Halim Çorbalı, 3402 Sayılı Kadastro Kanunu Şerhi, 2. baskı, Ankara,Adalet
Matbaacılık, 1991, s. 317; Süleyman Sapanoğlu, Zilyetlikten Kaynaklanan Tescil Davaları, 1. Cilt,
Ankara, ABC Matbaacılık, 2006, s.33. ( Eser sonraki atıflarda “Zilyetlik” şeklinde kısaltılacaktır.)
44 Özmen/Çorbalı, a.g.e. , s. 317. 45 Özmen/Çorbalı, a.g.e. , s. 317; Yarg. 16. HD. , E. 2002/2062, K. 2002/2215, T. 25.03.2002
“…Davacı tarafından dayanılan kayıt yoklama kaydıdır. Tasdikli yoklama kayıtları tapu niteliğinde
olduğu halde tasdiksiz yoklama kayıtları 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14/E maddesi gereğince
zilyetlik belgesi niteliğindedir…” (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası); Yarg. HGK. ,E. 1972/1-
1600, K. 1975/575, T. 30.04.1975 sayılı ilamında Tasdiksiz dahi olsa yoklama kaydı sonradan intikal
görmüş ise tapu kaydı niteliğini kazanacağı yönünde ( Kılıç, a.g.e. , s. 242.) 46 Kılıç, a.g.e. , s. 242.
19
Yargıtay kararlarında47 da belirtildiği üzere; kaydın tasdikli olup olmadığı,
tapu kaydına dönüşüp dönüşmediği mahalli Tapu Sicil Müdürlüğü ile Tapu Arşiv
Dairesi Başkanlığından sorulmalı, ilk tesisten itibaren tedavül kayıtları
getirtilmelidir.
c. Tapuya Devredilmiş Hazine-i Hassa Defterleri
Hazine-i Hassa İdaresi, tasarruf işlemlerini yapmakla görevlendirilmiş bir
devlet dairesi idi. Bu idarenin tuttuğu defterler ve hak sahiplerine verdiği belgeler
vardı. 1847 yılında ilk tapu teşkilatı kurulduğu zaman Hazine-i Hassa emlakına
ilişkin kayıtları tutma yetkisi tapu idaresine verilmemişti. Hazine-i Hassa’da görevli
komisyon tarafından tutulan bu defterler 1908,1909 tarihli iradeler ile hazineye, 30
Mart 1329 (1913) tarihli Emvali Gayrimenkulenin Tasarrufu Hakkındaki Kanun ile
de tapu idaresine devredilmiş ise tapu kaydı olarak kabul etmek gerekir.
48 Tapu
sicilinde bu şekilde kayıtlı taşınmazın da zilyetlikle kazanılması mümkün değildir.
Hazine-i Hassa idaresi tarafından verilmiş olan ve tapu idaresine devredilen
defterlerde kaydı bulunmayan senetlere mülga Hazine-i Hassa senetleri denir. Bunlar
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14/3-d maddesi gereğince zilyetlik belgesi
sayılır.49
Yargıtay’ın kökleşmiş içtihatlarında50 da; yaptığı işlem tapu işlemlerinden
farksız olan Hazine-i Hassa idaresinin tapu niteliğinde düzenlediği defterleri, 30 Mart
1329 (1913) tarihli Emvali Gayrimenkulenin Tasarrufu Hakkındaki Kanun’dan önce
hazineye ve tapu idaresine devretmesi halinde bu defterlerin tapu kaydı sayılacağı
belirtilmektedir.
47 Yarg. 16. HD. , E. 2010/9468, K. 2011/4090, T. 05.07.2011 (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi
Bankası)
48 Özmen/Çorbalı, a.g.e. , s. 328-330; Kılıç, a.g.e. , s. 242. 49 Kılıç, a.g.e. , s. 242. 50 Yarg. 7. HD. , E. 1964/2562, K. 1964/4752, T. 15.07.1964 (Kılıç, a.g.e. , s. 267-268.) , Yarg.
HGK. E. 1965/8-8, K. 1965/460, T.15.12.1965 ( Özmen/Çorbalı, a.g.e. , s. 329); Benzer yönde Yarg.
16. HD. , E. 2004/11059, K. 2004/11607, T. 01.11.2004 (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası)
20
d. Tasdikli Vakfiye Senedi
Osmanlı Devletinde vakıf taşınmazlarını ilgilendiren ferağ, intikal, alım ve
satım işlemleri vakıf mütevellileri tarafından yapılmaktaydı. 1280 (1864) tarihli
Talimatname ( yönetmelik) ile vakıfların ferağ, intikal, alım ve satım işlemleri evkaf
müdür ve memurlarına verildi. 1291 (1875) tarihli Talimatla miri arazide olduğu gibi
vakıf arazisinin de yoklamaları yapılarak kayıtları düzenlenmiş, bu defterler de
sonradan Defter-i Hakani idaresine devredilmiştir. Bu Talimat uyarınca 1280 ( 1864)
tarihinden önce mütevelliler tarafından verilen senetler de mühürlü olmadığı
takdirde, hakkı karar (zilyetlik) durumu araştırılarak, bu husus gerçekleştiği takdirde,
tapu senedi verilmesi kabul edilmiştir. 1875 ve 1876 yılından itibaren vakıf
taşınmazlarına ait tapu senetleri tapu idaresine devredilmiştir.51
Medeni Kanunun yürürlüğünden sonra tapu siciline henüz geçirilmemiş vakıf
mallardan tasdikli vakıf defterinde kayıtlı bulunanların tapu sicili gibi hukuki değeri
mevcuttur.52
2. Tapu Kaydı Sayılmayan Defterler
a. Tasdiksiz Yoklama Kayıtları
Osmanlı Devleti dönemindeki yoklama kayıtları ile ilgili olarak daha önce de
değindiğimiz gibi53 yoklama kayıtlarının bir kısmı, idare meclisince tasdik
edilmemiş, harç ve masrafları alınmamış ya da Defter-i Hakani’ye gönderilmemiştir.
Tasdiksiz yoklama kaydı denilen bu kayıtlar tapu kaydı sayılmamakta, 3402 sayılı
Kadastro Kanunu’nun 14/e. maddesi uyarınca zilyetlik ispat belgesi sayılmaktadır
51 Özmen/Çorbalı, a.g.e. , s. 320-321. 52 Kılıç, a.g.e. , s. 243. 53 Bkz. Yuk. Birinci Bölüm-III-B-1-b. , s. 18.
21
b. İskan Defter Kaydı
İskan kayıtları, tapu sicilinin en önemli ilkeleri olan aleniyet ve güven
ilkesinden yoksun olduğu için tapu kaydı olarak değerlendirilmemektedir.54
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 06.06.1984 tarih, 1982/14519 E. , 1984/662 K.
sayılı ilamında: 55
“…İskan Kanunlarına göre, temlik ve tahsis işlemi tamam olunca tescilden
önce de mülkiyet hakkı doğar ise de; bu hal, iskan kaydının tapu kaydı niteliğinde
olduğu anlamına gelmez. Çünkü iskan kaydı, tapu sicilinin dayandığı aleniyet ve
güven ilkesinden yoksundur. Şu halde, iskan defter kaydını tapu kaydı olarak
nitelendirmek hukuken mümkün değildir…” demek suretiyle iskan kayıtlarının tapu
kaydı niteliğinde olmadığını belirtmiştir.
c. Yangın Çap Kaydı
Ebniye Kanununa göre belediyelerin yangın sonucu arsa sahiplerine verdiği
yangın çapı tapu kaydı sayılmamaktadır.56
Yargıtay verdiği kararlarında yangın çaplarının tapu kaydı niteliğinde
olmadığı ve kazandırıcı zamanaşımının işlemesine engel olmayacağını belirtmiştir.57
C. MEDENİ KANUNUN YÜRÜRLÜĞÜNDEN SONRA
OLUŞTURULAN TAPU KAYITLARI
Medeni Kanun döneminde, kadastro geçmeden önce oluşturulmuş tapu
kayıtlarının başında ve uygulamada en çok rastlananı 4721 sayılı Türk Medeni
Kanununun 713/1. maddesi (Eski MK. M.639/1) uyarınca oluşan tapu kaydıdır. 4721
sayılı TMK’nın 713/1. maddesi “ Tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve
aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla elinde bulunduran kişi, taşınmazın
54 Kılıç, a.g.e. , s. 244. 55 Yarg. HGK. , E. 1982/14-519, K. 1984/662, T. 06.06.1984 (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi
Bankası)
56 Sapanoğlu, Zilyetlik, s. 37-38. 57 Yarg. HGK. E. 1971/8-509, K. 1975/1535, T. 28.11.1975 (Kılıç, a.g.e. , s. 245-246.)
22
tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne
tesciline karar verilmesini isteyebilir. ” şeklinde olup tapusuz taşınmazların kadastro
çalışmaları başlamadan önce kazanma koşullarının oluşması halinde zilyedi adına
mahkeme hükmü ile tescil edilebileceğini düzenlemektedir.
Medeni Kanun döneminde, kadastro geçmeden önce oluşturulmuş tapu
kayıtlarından biri de 15.06.1945 tarih ve 4753 sayılı Çiftçiyi Topraklandırma Kanunu
kapsamında muhtaç çiftçilere dağıtılan arazilere ilişkin düzenlenen tapu kayıtlarıdır.
4753 sayılı Kanunun 57. ve 58. maddeleri gereğince çiftçiye dağıtılan toprakların 25
yıl süreyle başkasına temlik veya kullanılmaması yasaklanmış daha sonra çıkartılan
3083,3202,1757 sayılı Kanunlarla temlik yasağı kaldırıldığından58 4753 sayılı Yasa
uyarınca oluşturulan tapu kayıtları hakkında 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13.
maddesi uygulanabilecektir.
Mülga 2510 sayılı İskan Kanunu uyarınca on yıllık takyit süresinin
bitiminden sonra oluşturulan tapu kaydı da, kadastro geçmeden önce oluşturulan ve
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13. maddesinin uygulama kapsamında olan tapu
kaydıdır.
Medeni Kanun’un yürürlüğünden önce ancak Cumhuriyet döneminde
çıkartılan 19.04.1926 tarih ve 810 sayılı “Hakkı Karar ve Senetsiz Teferruat ve
Tashihi Kayıt Muamelatının Sureti İcrasına Dair Kanun”59 ile tapuya kayıtlı
olmayan taşınmazlar da, zamanaşımı ve senetsiz tasarrufla tapuya kaydedildiğinden,
810 sayılı Kanun dolayısıyla oluşturulan tapu kayıtları da 3402 sayılı Kadastro
Kanunu’nun 13. maddesinin uygulamasına konu olabilir.
58 Süleyman Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz Mülkiyetinin Tapu Dışı Yollardan Kazanılması, 1.
Baskı, Ankara, Sözkesen Matbaacılık, 2008, s.461. ( Eser sonraki atıflarda “Tapulu Taşınmaz ”
şeklinde kısaltılacaktır).
59 810 sayılı Yasa ile ilgili geniş bilgi için bkz. Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 446.
23
IV- TAPU KAYITLARININ VE DİĞER BELGELERİN KAPSAMININ
BELİRLENMESİ
A. GENEL OLARAK
Kadastroya dayanan tapu kayıtlarının kapsamı, 4721 sayılı TMK’nın 719/1.
maddesi gereğince tapu planları ve arz üzerindeki sınır işaretlerine göre belirlenir.
Buradaki plan, kadastro çalışması sonunda hazırlanan ve kadastro verilerine dayanan
bir belge olduğu için bu plandaki sınırların değişir nitelikte olması söz konusu
olmaz.
60 Arz üzerindeki sınır işaretleri ise; dere, tepe, yol gibi kendiliğinden
bulunabilen sınırlar ile arazinin köşelerine çakılan kazık, dikilen ağaç ya da
yerleştirilen taş gibi işaretlerlerdir. 4721 sayılı TMK’nın 719/2. maddesi gereğince
plandaki sınır ile arz üzerinde belirlenen sınır birbirini tutmazsa, plandaki sınırın
doğru olduğu kabul edilir.
Kadastrosu yapılmamış yerlerde ise; eski tapu kayıtlarının çoğu haritaya
dayanmadığı için sınırları değişir nitelikte olabilmektedir. Haritaya dayanan eski tapu
kayıtları ise sadece belirli taşınmazın sınır ve sınırlarının arazide tayinine yarar ve bu
kayıtlar çevresindeki taşınmazların geometrik durumunu göstermeye elverişli
değildir.
61
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b ve 13/B-c maddesinde düzenlenen
tapulu taşınmazın harici satışla yoluyla veya olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı
yoluyla kazılmasında, söz konusu tapu kaydının, kazanılmak istenen taşınmazı
kapsayıp kapsamadığının tespit edilmesi gerekir.
Kadastrosu yapılmamış tapuya kayıtlı taşınmazlarda, taşınmazın yatay
sınırlarının nasıl belirleneceği hususu 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 20.
maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddenin kenar başlığı “Kayıt ve Belgelerin
Kapsamını Tayin” olup buradaki “kayıt ve belgeler” ifadesinden tapu kayıtları ile
taşınmaz üzerindeki hakkın tespitine yarayacak vergi kaydı, satış, bağış senedi gibi
60 Kılıç, a.g.e. , s. 794. 61 Kılıç, a.g.e. , s. 796.
24
her türlü resmi veya özel kayıt ve belgeler anlaşılmalıdır.
62 3402 sayılı Kadastro
Kanunu’nun 20. maddesi ile getirilen bu hükümler, kayıt ve belgelerin harita, plan
veya krokiye dayanıp dayanmamasına göre farklı sonuçları doğurduğundan,
çalışmamızda konuyu, kayıt ve belgelerin harita, plan ve krokiye dayanıp
dayanmaması ayrımına göre ele alacağız.
B. KAYIT VE BELGELERİN HARİTA, PLAN VE KROKİYE
DAYANMASI HALİNDE
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 20/A maddesinde, tapu kaydı veya diğer
belgelerin kapsamını belirlerken, kayıt ve belgeler, harita plan ve krokiye
dayanmakta ve bunların yerlerine uygulanması mümkün bulunmakta ise, harita, plan
ve krokideki sınırlara itibar olunacağı düzenlenmiştir.
Harita, plan ve krokilerin düzenlenmesinden sonra zamanla sınır
değişiklikleri, taşınmazın genişletilmesi gibi sebeplerden dolayı harita biçimi ile
parselin biçimi birbirine uymayabilir. Bu nedenle, harita biçiminin parsel biçimine
uygun düşmemesi, haritanın uygulama yeteneği olmadığı anlamına gelmez.
63 Önemli
olan, haritanın kod uzunluklarıyla yerlerine oturtulup uygulama yeteneğinin
bulunmasıdır.
64 Eğer “harita, plan ve krokilerin” yerlerine uygulanma imkanı yoksa
bu durumda bunlara değer verilmeyip, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 20.
maddesinin B ve C fıkralarına göre işlem yapmak gerekecektir.
62 Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, a.g.e. , s. 790; Kılıç, a.g.e. , s. 795. 63 Kılıç, a.g.e. , s. 797. 64 Aydın Zevkliler, Gayrimenkul Sınır İhtilafları, Ankara, Pars Matbaası, 1976, s. 201; Yarg. 16.
HD. , E. 2009/6841, K. 2010/1652, T. 02.03.2010 “…Doğru sonuca varılabilmesi için öncelikle
Hazine tapusunun dayanağı belirtmelik tutanağı ve haritası ile davalı tapusunun dayanağı tescil ilamı
ile varsa haritası getirtilerek dosya tamamlandıktan sonra mahallinde yaşlı, tarafsız, yöreyi iyi bilen
yerel bilirkişiler ve teknik bilirkişi katılımı ile keşif yapılmalıdır. Keşif sırasında tarafların dayandığı
tapu kayıtları ve haritalarının kadastro paftasıyla ölçeklerinin eşitlenip çakıştırılması suretiyle
kapsamları 3402 sayılı Kadastro Yasası’nın 20/A maddesi gereğince haritalarına göre
belirlenmelidir.…” (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası)
25
C. KAYIT VE BELGELERİN HARİTA, PLAN VE KROKİYE
DAYANMAMASI HALİNDE
1. Sabit (Değişmez) Sınırlı Tapu Kaydı ve Belge Var İse
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 20/B maddesinde, harita, plan ve krokiye
dayanmayan kayıt ve belgelerde belirtilen sınırların mahalline uygulanabiliyor ve bu
sınırlar içinde kalan yer hak sahibi tarafından kullanılıyor ise, kayıt ve belgelerde
gösterilen sınırların esas alınarak tespit yapılacağı düzenlenmiştir. Kayıt ve
belgelerdeki sınır, değişmez yani sabit sınır ise hak sahibi tarafından kullanılmak
kaydıyla tapu kaydı ve belgedeki sınırlar esas alınır.
Sabit sınır; kayıt ve belgeler oluşturulduğu zamanki sınır nasıl ise aradan
zaman geçmesine rağmen değişmeyen ve kural olarak etrafı sahipli arazilerle çevrili
bulunan sınırdır. Bunlar, kişilere ait taşınmazlar gibi başkasının yıllardır kullana
geldiği ve arada ortak sınır çizgisi belli olan ya da belli olması mümkün olan
sınırlardır. Bundan başka, kayıtlar oluşturulduğu zaman var olup da, günümüze
olduğu gibi ulaşmış eski yollar veya yanındaki arazi ile kot farkı olan ve mecrası
değişmeyen nehir, ırmak çay gibi akarsular da sabit sınır olarak kabul edilebilir.
65
Sabit sınırlı tapu kaydında, taşınmazın yüzölçümü daha geniş olarak
gösterilmiş olsa bile, sabit sınırlar içinde kalan yüzölçümüne itibar edilmesi
gerekmektedir66. Çünkü sınırlar sabit olduğu için, fiili yüzölçümünün değişmesi
mümkün değildir. Sabit sınırlar içinde kalmakla birlikte kullanıma elverişli olmayan
yerler varsa, bu yerler bu yerler Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden
sayıldıklarından sınırlandırma dışında bırakılması gerekir.
67
Yargıtay’a göre; tapu kaydının kapsamının tayininde, tapu kayıtları ilk
düzenlenmelerinden bu yana bütün değişiklikleri ile birlikte getirtilmeli, sınırlar ve
yüz ölçümde herhangi bir değişiklik varsa bunun yasal nedeni araştırılmalı, tapu
kayıtlarının dava konusu taşınmaza veya başka taşınmazlara revizyon görüp
65 Kılıç, a.g.e. , s.793-794. 66 Akman, a.g.e. , s.92. 67 Akman, a.g.e. , s.93.
26
görmediği tapu müdürlüğünden sorulmalı, ayrıca komşu taşınmazlara ait tapu kaydı
varsa bunlar da getirilmeli, yöreyi iyi bilen yaşlı ve tarafsız yerel bilirkişiler ve
tanıkların bilgisine başvurularak, sınırılar zeminde gösterilmeli, uzman bilirkişiye
kayıtlarda tarif edilen sınır yerleri düzenleyeceği haritada ayrı ayrı işaret ettirilmeli
ve buna göre tapu kaydının taşınmazı kapsayıp kapsamadığı belirlenmelidir.
68
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 20. maddesinin B bendi ile getirilen bu
düzenlemeye, aynı maddesinin D bendinde istisna getirilmiştir. Buna göre hazinece,
özel kanun hükümlerine göre değişmez veya genişlemeye müsait olmayan sınırlarla
miktar üzerinden satılan, tefviz veya tahsis veya parasız dağıtılan taşınmaz mallarda
çıkan fazlalık, taşınmaz malla birlikte kullanılıyor ve satış, tefviz, tahsis ve dağıtım
tarihinden itibaren on yıl geçmiş ise, miktarına bakılmaksızın kayıt sahibi adına
tespit edilir. Burada özel hukuk kişilerine ait değil, hazineye ait olup örneğin 2510,
4753 sayılı Kanunlar gereğince hazine tarafından dağıtılan taşınmazlardaki miktar
fazlalığına ilişkin bir düzenleme getirilmiştir. Kanun koyucu temlik tarihinden
itibaren on yıllık sürenin geçmesini, miktar fazlasının da kayıt sahibine verilmesi için
yeterli görmüştür. Kayıt sahibinin miktar fazlasında eylemli olarak zilyet bulunması
şartını öngörmemiştir.
69
2. Gayri Sabit (Değişebilir) Sınırlı Tapu Kaydı ve Belge Var İse
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 20/C maddesinde, harita, plan ve krokiye
dayanmayan kayıt ve belgelerde belirtilen sınırlar, değişebilir ve genişletilmeye
elverişli nitelikte ise, bunlarda gösterilen miktara itibar olunacağı, ancak değişebilir
ve genişletilmeye elverişli sınırlardaki taşınmaz malların kayıtları, fizik yapıları ve
konumları itibariyle belli bir yeri kapsıyorsa o sınır esas alınarak tespit yapılacağı
düzenlenmiştir.
68 Yarg. 16. HD. , E. 2013/340, K. 2013/204, T. 24.01.2013; Yarg. 20. HD. , E. 2013/5814, K.
2013/7943, T. 16.09.2013; Yargıtay’a göre bir tapu kaydının o taşınmaza ait olduğunu
kabullenebilmek için asgari 3 sınırının belirgin bulunması, bu konudaki bilirkişi ve tanık beyanlarının
açık ve kesin olması, getirtilen komşu parsel tutanak ve kayıtları ile doğrulanması gerekmektedir. Bkz.
Yarg. 16. HD. , E. 1996/5226, K. 1996/4995, T. 04.11.1996 (Kılıç, a.g.e. , s. 839.) 69 Kılıç, a.g.e. , s. 798; Eyüp İpek, Kadastro Kanunu’na Göre Mülkiyet Hakkının Tespitine İlişkin
Esaslar, Ankara , Adalet Yayınevi, 2009, s.58.
27
Kural olarak bir sınırın değişebilir ve genişlemeye elverişli kabul edilebilmesi
için, o sınır yönünden taşınmaza bitişik olan başka taşınmazlardan yer
kazandırılmasının mümkün olması gerekir.
70 Bu sınırlar, zamanın etkisine uzun süre
karşı koyamayan veya mahiyetleri bakımından taşınmazları birbirinden ayırt etmeye
elverişli olmayan ya da nereden başladıkları belli olmayan sınırlardır.
71
Genellikle kayıtlarda sınır olarak, kaçak ve yitik kişiye ait taşınmaz, dağ,
tepe, mezarlık, mera, patika yol, harman yeri, nehir, orman gibi yerler geçiyorsa, bu
sınırlar değişebilir ve genişlemeye elverişli yerlerden sayılmaktadır. Değişebilir ve
genişlemeye elverişli sınırlar içeren tapu kaydı miktarı ile geçerli olduğu kabul edilir.
Fakat dağ, tepe, dere gibi yerler nitelikleri itibariyle gayri sabit ve genişletilmeye
elverişli yerlerden olmakla birlikte, bu yerler dik yamaçla alçalma ya da dik açıyla
yükselme gibi nedenlerle taşınmazdan ayrılmış ise, sabit sınırlı yerlerden kabul
edilebilir.
72
Gayri sabit sınırın, zamanla ve bazı olayla sonucunda sabit hale dönüşmesi
mümkündür. Örneğin kaçak ve yitik kişilerden kalan taşınmazlar kural olarak
değişebilir ve genişletilmeye elverişli sınırdır. Ancak, kaçak ve yitik kişilerden kalan
bu yer kanun gereğince hazineye geçtiğinden sonradan hazinenin bu taşınmazları
iskan, tevzi veya başka yollarla kişilere devretmesi ve tapu kaydı oluşması halinde,
sonradan oluşan bu kayıt da tarafların dayandığı tapu malikleri sınır gösteriliyorsa
artık bu kayıt sabit sınırlı hale dönüşür ve tapu sınırlarına değer verilerek kapsam
tayin edilmesi gerekir.
73
70 Kılıç, a.g.e. , s. 799. 71 Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, a.g.e. , s. 791. 72 Kılıç, a.g.e. , s. 800. 73 Kılıç, a.g.e. , s. 800; Yarg. 17. HD. , E. 1992/351, K. 1992/202, T. 04.02.1992 “… mahkemece
tanıkların beyanlarına dayanılarak taşınmazın sınırlarında bulunan mülkün ( milkon ) yerlerinin
Hazinece şahıslara satıldığı kabul edilmiş ise de satış olgusu resmi belgelerle kanıtlanmadığı sürece
hükme dayanak yapılamaz. O halde mahkemece yapılacak iş, nizalı taşınmazın doğu ve kuzey
yönünde bulunduğu anlaşılan yitik kişiden veya kişilerden kalan taşınmazların Hazine tarafından
şahıslara satılmış ise kimlere hangi tarihte ne miktar satıldığı Milli Emlak Müdürlüğü ile Tapu Sicil
Müdürlüğünden sorulması, varsa satışla ilgili belgelerin getirtilmesi, ondan sonra yerel ve uzman
bilirkişiler aracılığı ile yerine uygulanması, satış olgusunun gerçekleşmesi halinde tesbite esas alınan
vergi kaydının sabit sınırlı kayda dönüştüğünün kabulü ile taşınmazın davalılar adına tesciline karar
verilmesi, aksi halde kaçak ve yitik kişilerden kalan yerlerin kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği ile
iktisabına olanak bulunmadığından vergi kaydı miktarına itibar edilmesi…” (Kılıç, a.g.e. , s. 847.)
28
3. Kayıt ve Belgelerin Kapsamı Dışında Kalan Miktar Fazlası Yerler
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 20/son maddesinde; Kayıt ve belgelerin
kapsamı dışında kalan miktar fazlası yerler hakkında şartlar uygun bulunduğu
takdirde Kadastro Kanunu’nun. 14. ve 17. madde hükümlerinin uygulanacağı
düzenlenmiştir. Bu hüküm, tapu ve vergi kaydı kapsamı dışında kalan miktar
fazlalıklarının, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı veya imar ve ihya yoluyla
kazanılabileceğini belirtmektedir. Kayıt ve belge sınırlarından sadece birinin
değişebilir ve genişletilmeye elverişli olması yeterli olup tümünün değişebilir ve
genişletilmeye elverişli olması zorunluluğu bulunmamaktadır.
74
Kural olarak miktar fazlası zilyetlikle iktisap edilebilir. Ancak, dayanılan tapu
kaydı veya belgenin sınırlarından biri mera, yaylak, harman yeri, orman, kaçak ve
yitik kişiye ait taşınmazı okuyorsa ve eylemli olarak mera, orman vs. varsa, kayıt
miktar fazlasının kazanılması mümkün değildir, zira bu gibi yerler devletin hüküm
ve tasarrufu altındaki yerlerden olduğundan özel mülkiyete konu olamazlar ve miktar
fazlasının mera orman gibi bu yerlerden genişletilmek suretiyle elde edildiği kabul
edilir.
75
4. Miktar Fazlası Kısmın İfrazı
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 20/D ve 20/son maddesindeki koşullar
sağlanamadığı için kayıt maliki veya zilyet adına miktar fazlasının tespit edilemediği
takdirde, bu fazlalığın sınırlandırılan taşınmazdan ifrazı yani ayırt edilmesi
gerekmektedir. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 21. maddesinde bu husus, tapu
kaydı veya belgenin sınırlarının sabit veya değişebilir ve genişletilebilir olup
olmamasına göre, farklı şekilde düzenlenmiştir.
76
74 Kılıç, a.g.e. , s.801. 75 Yarg. 8. HD. , E. 1992/2230, K. 1992/2962, T. 06.04.1992 (Kılıç, a.g.e. , s. 834.) benzer yönde
Yarg. 20. HD. , E. 2012/7304, K. 2012/9743, T. 28.06.2012 “…Taşınmazın batı yönünde orman,
kuzey yönünde ise 165 ada 43 Sayılı mera parseli bulunmaktadır. Tapu kaydı lehe olduğu kadar
aleyhe de delil oluşturur. Değişebilir sınırlı kayıtların kapsamlarının miktarına değer verilerek
belirlenmesi zorunludur. Hal böyle olunca, kayıt miktar fazlasının taşınmazın batısında bulunan
orman ve kuzeyinde bulunan meradan açıldığının kabulü gerekir. Bütünüyle miktar fazlasını oluşturan
davaya konu parselin orman ve mera’ya el atılarak edinildiği ve süresi ne olursa olsun zilyetlikle
kazanılamayacağı düşünülerek, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, kabulüne karar verilmesi
usul ve yasaya aykırıdır… ” (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası) 76 Akman, a.g.e. , s.95.
29
Tapu kaydı veya belgenin sınırları değişebilir ve genişlemeye elverişli ise,
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 21/1. maddesinde kayıt ve belgelerin miktar
fazlasının değişir sınır yönünden ayrılması öngörülmüştür. Buna göre,
sınırlandırılacak taşınmazlarda öncelikli olarak sabit ve değişmez sınırlı yerlerden
başlanmak suretiyle kayıt ve belgelerdeki yüzölçümü belirlenecektir. Taşınmazın
kayıt ve belgelerine göre hiçbir sabit ve değişmez sınır mevcut değilse, kayıt
sahibinin zilyetliğinde bulunan kısım kayıt kapsamında kabul edilerek sınırlandırma
işlemi gerçekleştirilecektir.
Tapu kaydı veya belgenin sınırları sabit ve değişmez nitelikte ise, 3402 sayılı
Kadastro Kanunu’nun 21/2. maddesi gereğince miktar fazlası, zilyedin göstereceği
yerden ayırt edilir.
30
İKİNCİ BÖLÜM
3402 SAYILI KADASTRO KANUNU KAPSAMINDA
TAPULU TAŞINMAZLARIN HARİCİ SATIŞ YOLUYLA
KAZANILMASI
I- GENEL OLARAK
Kural olarak, tapulu taşınmazların mülkiyetini geçirme borcunu doğuran
sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, yani yetkili tapu sicil müdürlüğünde
yapılması gerekmektedir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesinde
“Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi
şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi
sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tabidir.” hükmüne yer verilmiş, 6098 sayılı
Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesinde “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi
için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.” denilmiş, 2644 sayılı Tapu
Kanunu’nun 26. maddesinde de “Mülkiyete, mülkiyetin gayrı aynî ….. mütedair
resmî senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir.”
düzenlemesi getirilmiştir. Her üç maddede de tapulu taşınmazın temlik işlemlerinin
tapu memuru önünde, resmi şekilde yapılması gerektiği belirtilmektedir.
Tapu sicil memuru önünde yapılmayan sözleşmeler geçerli olmaz ve geçerli
olmayan sözleşmeye dayanarak ifa istenilemez, tapu kaydının iptal ve tesciline karar
verilmesi istenemez.77
Tapulu taşınmazların devrine ilişkin sözleşmelerin resmi şekilde yapılmasına
dair bu emredici hükümler, sözleşme yapılırken tarafları daha iyi düşünmeye sevk
eder, iradelerine açıklık getirir, ehliyetsizlik, irade bozukluğu gibi iddiaların ileri
77 TMK, TBK ve Tapu Kanunu maddelerine aykırı olarak düzenlenen bu tür işlemler için, öğretide
gayri resmi surette, tapu dışı yolla, harici tasarruflar, senetsiz tasarruflar, sicil dışı işlem gibi terimler
kullanılmaktadır. (Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 453.)
31
sürülmesini ve buna bağlı olarak da açılacak davaları azaltır veya asgariye indirir.
Böylece tapu siciline sağlam ve güvenilir bir dayanak oluşturur.78
Tapulu taşınmazların tapu dışı temlikleri yasaklanmış olmasına rağmen,
ülkemizde henüz bu kurala tam olarak uyulmamakta ve tapu dışında yapılmış
sözleşmelere sıkça rastlanmaktadır. Böylelikle taşınmazın zilyetliği alıcıya geçmiş
olmasına rağmen, hukuken tapuda taşınmaz adına kayıtlı olan kişi malik olmaya
devam etmekte ve hukuki durum ile fiili durum arasında farklılıklar ortaya
çıkmaktadır.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 06.06.1997 tarih, 1994/5
Esas,1997/2 Karar sayılı “…Medeni Kanunun yürürlüğünden önceki mevzuatımızda
da tapulu taşınmazların tapu dışı yollarla, el değiştirmesi yasaklanmasına rağmen
devirler önlenememiş, böylece hukuki duruma aykırı eylemli durumlar
oluşmuştur. İşte bu yüzden kanun koyucu tarafından eylemli durum yasal hale,
getirilmek istenmiş, bu amaçla Cumhuriyet döneminde ilk kez 19.4.1926 gün ve 810
sayılı “Hakkı Karar ve Senetsiz Tasarrufat ve Tashihi Kayıt Muamelatının Sureti
İcrasına Dair Kanun” ve daha sonra 9.6.1929 tarih ve 1515 sayılı “Tapu
Kayıtlarının Hukuki Kıymetlerini Kaybetmiş Olanların Tasfiyesi Hakkında
Kanunlar” çıkarılmıştır.Her iki kanun da özel nitelikli tasfiye kanunları olarak,
hukuki işlemin niteliği ve süresi belirtilerek tasfiyeyi öngörmüşlerdir. Ancak, yapılan
bu tasfiye işlemleri yeterli olmamış, hukuki durumla eylemli durum arasında tam bir
uyum ve paralellik sağlanamamıştır. O nedenle, bu kanunlardan sonra yürürlüğe
giren ve halen yürürlükten kaldırılmış bulunan, 2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri
Kanununun 22/E, 5602 sayılı Tapulama Kanununun 13/C ve 13/Ç, 766 sayılı
Tapulama Kanununun 32/C maddelerinde de, eylemli durumu yasal hale getirmeyi
amaçlayan ve yurt gerçeklerini karşılayan hükümlere yer verilmiştir. Dahası,
kadastro ile eski tapu kayıtlarının tasfiyesi ve yenilenmesi, yeni sicillerin oluşması
zorunlu olduğundan kanun koyucu kapsamları ve şartları farklı olmakla beraber
bütün kadastro kanunlarında bu konu ile ilgili düzenleme yapmak gereğini duymuş
ve halen yürürlükte bulunan, 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13B-b maddesi de bu
amaçla düzenlenmiştir…” şeklindeki ilamında79 da belirtildiği üzere 3402 sayılı
78 Kılıç, a.g.e. , s. 272. 79 YİBK. E. 1994/5, K. 1997/2, T. 06.06.1997 (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası)
32
Kadastro Kanununun 13/B-b maddesi, hukuki durum ile fiili durum arasındaki
çelişkiyi ortadan kaldırarak fiili durumu yasal hale getirmek, eski tapu kayıtlarının
tasfiyesi ve yenilenmesini sağlamak için düzenlenmiştir.
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesi; “Zilyet taşınmaz malı
kayıt malikinden veya mirasçılarından veya mümessillerinden tapu dışı bir yolla
iktisap ettiğini, onların beyanı veya herhangi bir belge ile veya bilirkişi veyahut tanık
sözleriyle ispat ettiği ve ayrıca en az on yıl müddetle çekişmesiz, aralıksız ve malik
sıfatıyla zilyet bulunduğu takdirde zilyet adına… tesbit olunur” şeklinde olup, bu
hüküm tapulu taşınmazların mülkiyetini geçirme borcunu doğuran sözleşmelerin
resmi şekilde yapılması kuralının istisnasını oluşturmaktadır. Bu maddede belirtilen
şartların gerçekleşmesi halinde haricen devredilen tapulu bir taşınmazın zilyedi adına
tespit ve tescili mümkün olabilecektir.
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesi öncelikle, kadastro
tutanağının düzenlendiği sırada nazara alınacak bir hükümdür. Ayrıca henüz sırası
gelmemiş, tespit edilmemiş ancak, kadastrosuna başlanan kadastro bölgesinde zilyet
lehine uygulanacak bir hükümdür. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 33/son
maddesinde “Bu Kanunun zilyede tanıdığı haklar, kadastrosuna başlanan bölgede
zilyedin leh ve aleyhine açılan davalarda iddia ve def’i olarak ileri sürülebilir. Bu
hükümler henüz kesinleşmemiş davalarda da uygulanır” denmek suretiyle
kadastrosuna başlanmış bölgelerde zilyedin leh ve aleyhine açılan davalarda iddia ve
def’i olarak ileri sürülebileceği hususu öngörülmüştür. Bu maddede yer alan “iddia”
sözcüğünün davayı da kapsadığı, dolayısıyla kadastrosuna başlanmış bölgede, tapu
dışı yolla taşınmazın devredilmesi ve on yıldan fazla sürenin davasız, aralıksız ve
malik sıfatıyla tasarruf edilmesi halinde zilyedi adına tespit ve tesciline engel bir
durum bulunmamaktadır.80
3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b maddesi, kadastro faaliyetleri ile
sınırlı ve kadastroya özgü bir hükümdür. Dolayısıyla bu hüküm, genel nitelikte
olmadığından (3402 sayılı Kadastro Kanununun 12/3. maddesindeki on yıllık hak
düşürücü süre içinde kadastrodan önceki haklara dayanılarak açılan tapu iptal
80 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 454-455.
33
davaları hariç) kadastrosu tamamlanan ve kesinleşen taşınmazlar hakkında
uygulanamaz.
Tapu dışı (harici) sözleşmeler arasında uygulamada en çok rastlananı satış
sözleşmesi olduğundan tezimizde tapulu taşınmazların harici satış yoluyla
kazanılması şartları incelenecektir.81
II- TAPULU TAŞINMAZLARIN HARİCİ SATIŞ YOLUYLA
KAZANILMASINA İLİŞKİN KOŞULLAR
A. HARİCİ (TAPU DIŞI) SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN BULUNMASI
KOŞULU
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesi gereğince zilyet adına
tespit yapılabilmesinin ilk koşulu, zilyet ile kayıt sahibi ya da mirasçıları veya
bunların temsilcileri arasında yapılan bir harici (tapu dışı) satış sözleşmesinin
varlığıdır. Maddede geçen tapu dışı yoldan iktisap ifadesinden, tapu sicil müdür veya
memuru önünde yapılmamış her türlü sözleşme anlaşılır.
82 Ancak bu sözleşmede
eksik olan yön sadece resmi (kamusal) şekil şartından ibarettir. Yani sözleşmeyi
oluşturan, ona varlık veren diğer şartlar bakımından harici satış sözleşmesi de genel
hükümlere tabidir. Eğer sözleşmede, genel geçersizlik sebeplerinden biri varsa,
örneğin sözleşmeyi yapanların ehliyetsiz olmaları, tasarruf yetkisinin olmaması,
sözleşmenin kanuna, ahlaka aykırı olması gibi şekil eksikliği dışında sözleşmeyi
sakatlayan durum varsa, zilyet 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesi
gereğince taşınmazın kendi adına tespitini sağlayamayacaktır.
83
81 Tapu dışı (harici) sözleşmeler arasında trampa, bağışlama ve ölünceye kadar bakma sözleşmeleri de
yer aldığından, tapulu taşınmazların harici satışına ilişkin yapılan açıklamalar bu sözleşmeler için de
geçerlidir. Ayrıca mülkiyet dışındaki sınırlı bir ayni hakkın tesisine yönelik (örneğin kaynaktan
yararlanmaya ilişkin) bir sözleşme de yapılabileceğine ilişkin bkz.Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop,
a.g.e. ,s. 300; “ bu durumda kendisine kaynaktan yararlanma hakkı tanınan kişinin on yıl boyunca
zilyetliğini devam ettirmesi gerekmektedir. Ancak buradaki zilyetlik, taşınmaz üzerinde fiili hakimiyet
kurulmasını gerektirmeyen “hakta zilyetliktir” (Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, a.g.e.,s.300, dn. 66) 82 Akman, a.g.e. , s. 108; Eren/Başpınar, a.g.e. , s. 305; Kılıç, a.g.e. , s. 277; Sapanoğlu, Tapulu
Taşınmaz, s. 455. 83 Akman, a.g.e. , s. 108; Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 459; Mehmet Ayan, Eşya Hukuku I
Zilyetlik ve Tapu Sicili, 8. Baskı, Konya, Mimoza Yayınları, 2013, s. 261;
Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, a.g.e. , s. 299; Kılıç, a.g.e. , s. 277; Yarg. 8. HD. , E. 1999/1531,
K. 1999/5151, T. 01.06.1999 “ … harici satış davalının babası tarafından yapılmış olup, tapu maliki
olan davalı satış tarihinde sağdır ve satışı yapan S. herhangi bir şekilde mirasçı veya mümessil
34
Harici satış sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir. Bu sözleşme adi
yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir.
84
Harici (tapu dışı) satış sözleşmesinin söz konusu olabilmesi, başka bir
anlatımla 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesinin uygulanabilmesi için
satış sözleşmesine konu taşınmazın tapulu olması gerekmektedir. Tapusuz
taşınmazlar menkul hükmünde olduğundan sözleşme ve zilyetliğin teslimi ile
mülkiyeti alıcısına geçeceğinden başka koşul aramaya gerek yoktur. Dolayısı ile
tapusuz taşınmazların tapu dışı sözleşmeyle devrinden söz edilemez. 4721 sayılı
TMK’nın 705. maddesindeki tescilsiz iktisap hallerinde, mülkiyet tescilden önce
kazanılsa da, taşınmaz tapu siciline kaydedilmediği sürece 3402 sayılı Kadastro
Kanunu’nun 13/B-b maddesi uygulanmaz.85
Harici (tapu dışı) satış sözleşmesinin kadastro tespitinden önce yapılması
gerekmektedir. Zira 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13. maddesi taşınmazın tespit
günündeki durumunu esas almıştır. Kadastro tespiti yapılarak kadastro faaliyetleri
tamamlanmış ise tasfiye kanunu olan Kadastro Kanunları kendiliğinden yürürlükten
kalkacağından artık Medeni Kanun ilkeleri geçerli olacak ve kadastro tespitinden
sonra yapılan harici satış sözleşmeleri geçersiz olacağından 3402 sayılı Kadastro
Kanunu’nun 13/B-b maddesi uygulanamayacaktır. Harici satış sözleşmesi
kadastronun bölgeye girmesinden önce yapılabileceği gibi, bölgede kadastro
faaliyetleri başladıktan sonra da yapılabilir. Çünkü bir bölgede kadastro çalışmaları
uzun yıllar sürebilmekte ve bu devrede harici satış sözleşmesi ile taşınmazı kazanma
şartları gerçekleşebilmektedir.86

durumunda değildir. Dolayısı ile 3402 sayılı KK’nın 13/B-b maddesindeki aranan bu koşul davada
mevcut değildir…” (Sapanoğlu, Kadastro, s. 185.) 84 Eğer harici satış, noterde düzenlenen bir satış vaadi sözleşmesi şeklinde ise, bu sözleşme KK. m.
13/son hükmü gereğince teknisyen huzurunda yapılmış muvafakat sayılacağından, zilyet adına
mülkiyet tespiti KK. m. 13/B-b hükmüne göre değil, m. 13/B-a hükmüne göre yapılacak ve bu halde
zilyetliğin 10 yıl devam etmiş olması koşulu aranmayacaktır (Akman, a.g.e. , s. 107, dn. 23). 85 Kılıç, a.g.e. , s. 277; Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 457; Özmen/Çorbalı, a.g.e. , s. 364; Ozanalp,
a.g.e. , s.312; Yarg. 16. HD. , E. 2004/2222, K. 2004/6305, T. 22.04.2004 “…Müşahhas olayda
taşınmazlar tapuda kayıtlı olmadığına ve satışın varlığı isbat edildiğine göre taşınmazlardaki Lütfi
mirasçıları hissesinin temyiz eden davacılar adına tesciline karar verilmesi gerekir.Mahkemece olayda
ilgisi bulunmayan 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13. maddesi nazara alınarak talebin reddine karar
verilmesi isabetsiz…”(Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası) 86 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 457-458; Akman, a.g.e. , s. 109.
35
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 06.06.1997 tarih, 1994/5
Esas,1997/2 Karar sayılı ilamında:
87
“…Kadastro Kanununun 13/B-b maddesi, kadastro faaliyetleri ile sınırlı ve
kadastroya özgü bir hükümdür. Bu hüküm genel nitelikte olmadığından ( on yıllık
hak düşürücü süre içinde kadastrodan önceki haklara dayanılarak açılan tapu iptal
davaları hariç ) kadastrosu tamamlanan ve kesinleşen taşınmazlar hakkında
uygulanamaz…Tapulu taşınmazların tapu dışı bir yolla mülkiyetinin naklini öngören
sözleşmelerin, Kadastro Kanununun bölgede yürürlüğe girmesinden sonra da
yapılabileceği ve sözleşmenin geçerliliği için öngörülen on yıllık sürenin, kadastro
tesbit tarihine göre hesaplanması gerektiği, sonucuna varılarak…” denmek suretiyle
bölgede kadastro faaliyetleri başladıktan sonra da harici sözleşmenin yapılabileceği,
on yıllık sürenin tespit tarihine göre hesaplanacağı belirtilmiştir.
Harici satış sözleşmesinde, resmi şekle uyulmama dışında, taşınmazın belli
bir süre başkasına temlik edilmemesine ilişkin kanunlar tarafından getirilen yasak ve
sınırlamalar, harici sözleşmenin geçerliği bakımından önemlidir. 5543 sayılı İskan
Kanunu’nun 21. maddesinde88 “Bu Kanuna göre verilen taşınmaz mallar temlik
tarihinden itibaren on yıl süre ile hiçbir suretle satılamaz, bağışlanamaz, terhin
edilemez, tapu kütüğüne satış vaadi şerhi konulamaz ve haczolunamaz. Bu
taşınmazların tapularına bu yolla kayıt düşülür.” denmek suretiyle kanunda
belirtilen on yıllık takyit süresi içinde yapılacak harici (tapu dışı) sözleşmeler
geçersiz olacağından 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesi
uygulanamayacaktır. Ancak takyit süresi bittikten sonra tapu dışı sözleşme devam
ettirilirse, sözleşme bozulmadığı kabul edilerek, takyit süresinin bitiminden itibaren
tespit tarihine kadar 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesindeki koşullar
yerine getirilirse taşınmazın mülkiyeti kazanılabilir.89
87 YİBK. E. 1994/5, K. 1997/2, T. 06.06.1997 (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası) 88 Bu kanundan önce 2510 sayılı İskan Kanununda da on yıllık devir ve temlik yasağı getirilmiş idi.
26.09.2006 tarihinde yürürlüğe giren 5543 sayılı Yasa ile aynı durum tekrar edilmiştir. Ayrıca 4753
sayılı Çiftçiyi Topraklandırma Kanunu’nda da 25 yıllık takyit süresi öngörülmüş daha sonra çıkartılan
3083,3202,1757 sayılı Kanunlarla temlik yasağı kaldırıldığından, 4753 sayılı Yasa uyarınca daha önce
getirilmiş olan yasak ve sınırlamalar 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesinin
uygulanması bakımından nazara alınmaz.Detaylı bilgi için bkz. Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 459-
462.
89 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 459-462; Kılıç, a.g.e. , s. 278.
36
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesinin uygulanmasında gerçek
kişiler ile tüzel kişiler arasında bir ayrım yapılmamıştır. Bu nedenle tüzelkişilerin
yaptıkları harici (tapu dışı) satış sözleşmesi ile maddede belirtilen şartların
gerçekleşmesi halinde taşınmazın mülkiyeti kazanılabilir.90 Yargıtay91 da vermiş
olduğu kararlarında kamu tüzel kişilerinin yapmış olduğu tapu dışı sözleşmenin
zilyet yararına sonuç doğuracağını kabul etmektedir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 701. ve 702. maddesinde, elbirliği
(iştirak halinde) mülkiyetinde, taşınmaz üzerinde mirasçıların belirlenmiş payları
bulunmadığı ve tasarruf işlemlerinin ortakların oybirliği ile yapılması gerektiğinden,
harici (tapu dışı) satış sözleşmesinin de tüm ortaklar tarafından birlikte yapılması
gerekir. Dolayısıyla elbirliği mülkiyetinde ortaklarlardan birinin tek başına yapacağı
tapu dışı satış sözleşmesi geçerli olmaz ve böyle bir sözleşmeye dayanılarak
Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesindeki koşullar altında taşınmazın kullanılması
taşınmazın mülkiyetini kazandırmaz.92
Paylı (müşterek) mülkiyette ise 4721 sayılı TMK’nın 688. maddesi gereğince
paydaşlardan her biri payı üzerinde bağımsız olarak tasarruf imkânına sahip
olduğundan, paydaşın payı üzerinde yapacağı tapu dışı sözleşme geçerlidir ve alıcı
paydaş da 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesinden yararlanır.
Harici (tapu dışı) satış sözleşmesi ile taşınmazın bir parçasının ayrılarak
temlik edilmesi de mümkündür. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 15/2. maddesinde
“Taşınmaz mal tapuda kayıtlı olsun veya olmasın, onun ayrılması mümkün bir
kısmının veya belirli bir payının, bu Kanunda zilyet lehine kabul edilen sebeplerle
iktisabı caizdir.” denilerek taşınmazın bir parçasının kazanılabileceğini
düzenlemektedir. Bunun için kadastro tespitinin yapıldığı sırada taşınmazın ifrazının
mümkün olması gerekir. Eğer taşınmazın ifrazı mümkün değilse örneğin imar
mevzuatı taşınmazın ifrazını yasaklıyorsa, tapu dışı sözleşme ile taşınmazın bu
90 Özmen/Çorbalı, a.g.e. , s. 363; Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 462; Ozanalp, a.g.e. , s.312. 91 Yarg. HGK., E. 1971/7-70, K. 1974/1190, T. 15.11.1974 (Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 462) 92 Sapanoğlu, Zilyetlik s. 162-163; Kılıç, a.g.e. , s. 280; Yarg. 8. HD. , E. 2011/3984, K. 2012/460,
T. 02.02.2012 “… Bu durumda, 06.10.1972 tarihi ile kadastro tespit tarihine 1979 göre 3402 sayılı
Kanunun 13/B-b maddesinde öngörülen 10 yıllık süre dolmadığı gibi taşınmaz elbirliği mülkiyet
hükümlerine tabi olup senedi düzenleyen A’nın tek başına yaptığı satış da geçerli olmadığından; 3402
sayılı Kanunun13/B-b maddesinde belirtilen koşullar davacılar lehine gerçekleşmediğine göre davanın
reddine karar verilmesi gerekirken…” (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası)
37
parçası 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesi kapsamında
kazanılamaz.93
Harici (tapu dışı) satış sözleşmesinde muvazaa durumu söz konusu ise;
örneğin tapu maliki tapulu taşınmazını muvazaalı olarak bir üçüncü kişiye satmış ve
taşınmazın zilyetliğini devralan kişi, zilyetliği teslim tarihinden itibaren aralıksız,
çekişmesiz olarak malik sıfatı ile tespit tutanağı düzenlenmeden, dava tarihine kadar
on yıl zilyetliği devam ettirmişse, artık gizli sözleşmenin geçersizliğinden söz
edilmez ve zilyet 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesinden
yararlanır.94
B. HARİCİ (TAPU DIŞI) SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN BOZULMAMIŞ
OLMASI
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesi gereğince zilyet adına
tespit yapılabilmesi için kadastro tespit tutanağı düzenlenene kadar harici satış
sözleşmesinin bozulmaması gerekir. Gerçekte geçersiz olan bu sözleşmenin
hükümleri, taraflarınca tanındığı, ona uyulduğu sürece ayakta kalır. Ama bu halin
bozulması ile artık sözleşmenin varlığından da söz edilemez. Taşınmaz için tutanak
düzenlendiği tarihten geriye doğru on yıl içinde harici (tapu dışı) sözleşme bozulursa
zilyet taşınmazın kendi adına tespitini veya tescilini isteyemez.
93 Ozanalp, a.g.e. , s.313. 94 Özmen/Çorbalı, a.g.e. , s. 364; Yarg. 7. HD. , E. 1990/4217, K. 1991/2859, T. 05.03.1991
“…Davacı taraf vekili 28.11.1989 tarihli dilekçesinde, kök muris İsmail, tapulu taşınmazdaki yarı
payını tapu sicil muhafızlığında 18.2.1950 tarihinde görünürde satış yapmış ise de, gerçekte bu
işlemin satış olmayıp gizli bağış bulunduğunu ileri sürmüştür. Bu konudaki 1.4.1974 gün, 1/2 sayılı
İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince miras bırakanın asıl amacı bağış olduğu halde, mirastan mal
kaçırmak için tapuda satış göstermek suretiyle yaptığı temliklerden görünürdeki satış akti muvazaa
nedeniyle, gizlenen bağış akdi ise şekil noksanlığı yönünden geçersiz ise de, olayda uygulama olanağı
bulunan Tapulama Kanununun 32/c ve bu yasayı yürürlükten kaldıran ve geçici 4. maddesi hükmünce
elde bulunan davalarda uygulama olanağı bulunan 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b maddesi,
tapulu taşınmazın tapu dışı olarak bağış yolu ile temliki herhangi bir şekle tabi olmaksızın diğer
koşulların varlığı halinde geçerlidir. Olayda alıcı Mustafa eşi Emine ve onun alıcısı ( M.F. ) yararına
öldüğü 1971 tarihine kadar yasada öngörülen 10 yıllık zilyetlik süresi de gerçekleşmiştir. Mahkemece
davanın reddedilmesi bu nedenlerle doğrudur….” (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası)
38
Harici satış sözleşmesi, sözleşmenin taraflarından birinin bozma iradesini
karşı tarafa iletmesi veya taşınmazdan çıkarmak için açacağı el atmanın önlenmesi
davası ile ya da taşınmazın başka birine tapuda devredilmesi ile de bozulabilir. 95
Yargıtay kararlarında96 da belirtildiği gibi; harici (tapu dışı) sözleşme, tespit
tarihinden geriye doğru on yıllık süre içinde bozulmadığı takdirde askıda sayılan
sözleşme geçerlilik ve bağlayıcılık kazanır. Daha sonra bu sözleşme tek taraflı irade
beyanıyla ortadan kaldırılamaz ve diğer şartların gerçekleşmesi ile zilyet 3402 sayılı
Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesinden yararlanır. Tapu dışı sözleşme geçerli
hale geldikten ve kazanma koşulları oluştuktan sonra, tapulu taşınmazın başka birine
tapuda devredilmesi, zilyet yararına oluşan kazanılmış hakkı etkilemez.
Tapu kayıt malikinin ölümü üzerine, mirasçıların hepsinin tapu dışı
sözleşmeden sonra, tapu sicilinde taşınmazı kendi üzerlerine intikal ettirmeleri tapu
dışı sözleşmeyi etkilemez. Miras yoluyla taşınmaza kanun gereği kendiliğinden
malik olan mirasçının, muris üzerindeki kaydı üzerlerine geçirmeleri hak üzerinde bir
değişiklilik yaratmamaktadır.97
C. ZİLYEDİN ÜÇÜNCÜ KİŞİ OLMASI
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesinin uygulanabilmesi için
aranan diğer bir koşul, zilyedin üçüncü kişi olmasıdır. Yani tapu dışı sözleşmeden
yararlanacak kişinin, tapu maliki veya mirasçıları ya da temsilcisi dışında bir kişi
olması gerekir. Kayıt sahibinin tek kişi olduğu hallerde, yani tek kişi mülkiyetinin
95 Ozanalp, a.g.e. , s.314; Kılıç, a.g.e. , s. 278-279. 96 Yarg. HGK., E. 2003/7-42, K. 2003/39, T. 29.01.2003 “…6.6.1997 tarih 1994/5 esas ve 1997/2
Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile tapulu taşınmazların tapu dışı bir yolla mülkiyetinin naklini
öngören sözleşmelerin Kadastro Kanunu’nun bölgede yürürlüğe girmesinden sonra da
yapılabileceğine, anılan maddede öngörülen 10 yıllık sürenin tespit tarihine göre hesaplanması
gerektiğine karar verilmiştir.Dava konusu olayda tapu dışı satımın Kadastro Kanunu’nun bölgede
yürürlüğe girmesinden sonra yapıldığı, taşınmaz malla ilgili kadastro tespitinin yapılmadığı, satım
tarihinden dava tarihine kadar çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla 13 yıl süre geçtiği
anlaşılmaktadır.3402 Sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesi uyarınca davalı taraf yararına tapu
dışı satım geçerli hale geldikten sonra davacı 1999 yılında tapu ile taşınmazı satın almıştır. Bu
durumda iki geçerli satıştan önceki satışa değer verilmesi gerekir. Davacı tapu dışı satışı bilmesi
gereken kişi olduğundan TKM. 931 ve TMK.’nun 1023 maddesi hükümlerinden yararlanamaz ve tapu
ile yapılan satış gerçekleşen tapu dışı satımı bozamaz.Bu nedenle usul ve yasaya uygun bulunan
direnme kararının onanması gerekir…” Benzer yönde YİBK. E. 1994/5, K. 1997/2, T. 06.06.1997
(Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası) 97 Kılıç, a.g.e. , s. 279; Ozanalp, a.g.e. , s.315.
39
var olması halinde, üçüncü kişinin tespiti kolaydır. Ancak paylı mülkiyetin ya da
mirasçılar arasında elbirliği mülkiyetinin bulunması halinde üçüncü kişinin tespiti
biraz daha zorlaşacaktır.
Elbirliği mülkiyetinde birlikte tasarruf ilkesi geçerli olduğundan mirasçılar,
miras ortaklığına dahil bir taşınmazı ancak oybirliği ile tapu dışında bir üçüncü
kişiye devredebilirler. Elbirliği halinde mülkiyette mirasçılar birbirlerine karşı
üçüncü kişi sayılmazlar ve mirasçılardan birinin veya bir kaçının sürdürdüğü
zilyetlik tüm mirasçılar adına geçmiş sayılır. Bu nedenle mirasçılardan biri, diğer
mirasçılardan bazılarına ait payı tapu dışı yolla satın almış olsa bile 3402 sayılı
Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesinden faydalanamayacaktır. Ancak 3402 sayılı
Kadastro Kanunu’nun 15/3 gereğince, mirasçılar belirli bir taşınmaz maldaki miras
paylarını diğer mirasçılara devir ve temlik edebilir. Bu devir ve temlik işlemini
tapulu taşınmazlarda yazılı, tapusuz taşınmazlarda da her türlü delille ispat edebilirler
ve böyle bir işlem KK. m. 15/3 gereğince geçerli olacağı için mirasçıların KK. m.
13/B-b maddesinden faydalanmalarına gerek de kalmayacaktır.98
Paylı mülkiyette tek kişi mülkiyetinde olduğu gibi paydaşlardan her biri
mülkiyet hakkının sağladığı yetkiyi diğer paydaşlardan bağımsız olarak kullanabilir.
Bu mülkiyet türünde paydaşlar birbirlerine karşı üçüncü kişi sayılırlar. Dolayısı
paydaşlardan biri, payını harici satış sözleşmesi ile diğer paydaşa devrettiği takdirde
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesindeki diğer koşulların da oluşması
halinde devralan paydaş, bu payı adına tespit ettirebilir.99 Medeni Kanunun
yürürlüğünden önce hukukumuzda iştirak halinde mülkiyet öngörülmediğinden,
Medeni Kanunun yürürlüğünden önce ölen kişinin terekesi müşterek mülkiyet
98 Kılıç, a.g.e. , s. 280-281; Özmen/Çorbalı, a.g.e. , s. 364 Yarg. 7. HD. , E. 2003/2261, K.
2003/2781, T. 06.10.2003 “… Mahkemece olayda 3402 Sayılı Kanun’un 13/B-b maddesinde yazılı
koşulların gerçekleşmediği gerekçe gösterilerek davanın reddine karar verilmiş ise de varılan sonuç
dosya içeriğine ve ilgili kanun hükümlerine uygun düşmemektedir. 3402 Sayılı Kanunun 15/3.
Maddesinde iştirakçilerden biri veya birkaçının taşınmaz maldaki payını diğer iştirakçilere devir ve
temliki halinde tapulu taşınmaz mallarda yazılı, tapusuzlarda her türlü delille ispat edilmesi
öngörülmüştür. Olayda 3402 Sayılı Kanunun 13/B-b maddesinin uygulanması söz konusu değildir.
Davacının annesi Zerbap’tan gelen ve babasına intikal eden payı 21.4.988 tarihinde kayden 89 ve 90
sayılı tapularda babasından satın aldığı saptanmıştır. Ayrıca 28.3.986 tarihli köy senedi ile yine
babasından taşınmaz üzerindeki evlerin 3/4 payını satın aldığı anlaşılmıştır. Bu durumda tapuda
kayden satın aldığı payın da hesaplanarak davacı adına tesciline, karar verilmesi gerekirken …”
(Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası) 99 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 478-479.
40
hükümlerine tabidir. Bu durumda mirasçılardan biri payını üçüncü bir kişiye satabilir
ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesinden yaralanabilir.100
D. ZİLYETLİĞE İLİŞKİN KOŞULLARIN OLUŞMASI
Medeni Kanunumuz zilyetliği doğrudan doğruya tanımlamış değildir. 4721
sayılı TMK’nın 973. maddesinde “ bir şey üzerinde fiili hakimiyeti bulunan kimse o
şeyin zilyedidir” hükmünden, zilyetliği, “bir şey üzerindeki fiili hakimiyet” şeklinde
tanımlamak mümkündür.101 Zilyetliğin maddi ve manevi olmak üzere iki unsuru
vardır. Maddi unsuru bir şeyi ele geçirmiş ve onu kaybetmemiş olmaktır. Manevi
unsuru ise zilyetlik iradesinin olmasıdır. Zilyetlik iradesine sahip olmak için kişinin
temyiz kudretinin olması gerekir.102 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b
maddesi uyarınca tapu dışı sözleşmeye dayanarak taşınmaz mülkiyetinin iktisabı için
zilyetliğin on yıl davasız, aralıksız ve malik sıfatı ile geçirilmesi gerekir. Zilyetliğe
ilişkin bu koşullar esas itibariyle 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c
maddesindeki “tapulu taşınmazların olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla
kazanılması” bölümünde103 daha detaylı incelenecektir. Bu nedenle burada kısa ve
ayrık durumları belirtmekle yetiniyor, geri kalan ortak hususlar için oraya yollama
yapıyoruz.
1. Zilyetliğin Malik Sıfatıyla Sürdürülmüş Olması
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesi gereğince zilyet adına
tespit yapılması için aranan koşullardan biri malik sıfatı ile zilyetliktir. Malik
sıfatıyla zilyetliğin tanımı 4721 sayılı TMK’nın 713. maddesi ve 3402 sayılı
Kadastro Kanunu’nun 13/B-b,c ve 14. maddelerinde yapılmamıştır. Doktrinde genel
100 Kılıç, a.g.e. , s. 280; Yarg. 16. HD. , E. 1996/820, K. 1996/770, T. 15.02.1996 “…Mehmet’in,
Medeni Kanunun yürürlüğünden önce ölmesi nedeniyle terekesi müşterek mülkiyet şeklinde
mirasçılarına intikal edeceğinden ve müşterek mülkiyet durumunun söz konusu olduğu hallerde
paydaşların üçüncü kişilere yapacakları satışlar geçerli olacağından, 3402 sayılı Kadastro
Kanununun 13/B-b maddesi gereğince Ahmet’e ait payın Hanife adına tesciline karar verilmesi
gerekir…” (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası) 101 Zilyetlik konusunda detaylı bilgi için bkz. Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e. , s. 45 vd. ;
Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, a.g.e., 47 vd. ; Hüseyin Hatemi/Rona Serozan/Abdulkadir Arpacı,
Eşya Hukuku, İstanbul, Filiz Kitabevi, 1991, s. 245 vd. 102 Eren/Başpınar, a.g.e. , s. 315. ; Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e. , s. 48-49 vd. 103 Bkz. Aşa., Üçüncü Bölüm, II-C., s. 86.
41
olarak yapılan tanıma göre; eşya üzerinde kendi zilyetliğinden başka birinin üstün ve
korumaya değer hakkını tanımayan kişinin zilyetliği malik sıfatı ile zilyetliktir.104
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesi anlamında ele alındığında;
tapu dışı sözleşme ile zilyetliği kendisine devredilen taşınmaz üzerinde, başkasının
üstün hakkını tanımayan kişinin zilyetliği malik sıfatıyla zilyetlik olarak
tanımlanabilir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesi ve 3402 sayılı Kadastro
Kanunu’nun 13/B-c ve 14. maddelerinde, malik sıfatıyla zilyet olmak için, zilyedin
geçerli bir hukuki ilişkiye dayanmasına gerek yoktur. Taşınmazı işgal eden kişi
kazandırıcı zamanaşımı yoluyla taşınmazın mülkiyetini iktisap edebilir. Ancak, 3402
sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesinde, zilyetlik harici satış sözleşmesine
yani bir sebebe (illete) dayandığından tapu sicilinde malik olarak gözüken kişinin
rızasına dayanan bir zilyetliktir. Taşınmazı sadece işgal etmek veya fiili egemenliği
altına almak yeterli değildir. Zilyetlik tapu maliki veya mirasçıları ya da
temsilcilerinin rızasına dayanmadığı sürece, zilyet adına tespit yapılamaz.105
Malik sıfatıyla zilyetlikten söz edebilmek için, zilyedin asli zilyet olması
gerekir. 4721 sayılı TMK’nın 974/2. maddesinde “Bir şeyde malik sıfatıyla zilyet
olan asli zilyet, diğeri fer’i zilyettir.” şeklinde ifade edilmiştir. Eğer zilyet, başka bir
kimseyi malik yerine koyup onun bu vasfına saygı göstermekte ise, burada malik
sıfatıyla zilyetlikten söz edilemez, örneğin taşınmaz mala şahsi bir hakka dayanarak,
mesela kira veya ortakçılık sözleşmesine göre zilyet olan kimse tespit talebinde
bulunamaz.106
Elbirliği (iştirak halinde) zilyetliğinde, murisin ölümü ile mülkiyet gibi
zilyetlik de mirasçılara kendiliğinden geçer. Taksim olmadığı takdirde, mirasçılar
birbirlerine karşı üçüncü kişi sayılmazlar ve mirasçılardan birinin veya bir kaçının
104 İsmet Gülümser Sungurbey, İsviçre-Türk Hukukuna Göre İktisabi Müruruzaman, yy. İstanbul,
1956, s.29. (Eser sonraki atıflarda “İktisabi Müruruzaman” şeklinde kısaltılacaktır.);
Oğuzman/Seliçi/OktayÖzdemir, a.g.e. , s. 441; Fikret Eren, Mülkiyet Hukuku, Yetkin Yayınları,
Ankara, 2012, s.286.
105 Ozanalp, a.g.e. , s.315-316.; Kılıç, a.g.e. , s. 281. 106 Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, a.g.e., 749.; Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 265; Sungurbey,
a.g.e. , s.32.
42
sürdürdüğü zilyetlik tüm mirasçılar adına geçmiş sayılır, bu nedenle bir mirasçının
bağımsız zilyetliği söz konusu olmadığından tek başına taşınmazın mülkiyetini
kazanamaz.107 Nitekim Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 26.05.1954 tarih,
1954/7 Esas, 1954/17 Karar ve 15.05.1957 tarih, 1957/2 Esas, 1957/11 Karar sayılı
ilamlarında da elbirliği mülkiyetinde mirasçılar arasında kazanmayı sağlayan
zilyetliğin işlemeyeceği kabul edilmiştir.108
Paylı zilyetlikte, tek kişi zilyetliğinde olduğu gibi paydaşlardan her biri
zilyetliğin tanıdığı tüm yetkilerden yararlanır ve bunu tek başına kullanabilirler.
Elbirliği zilyetliğinden farklı olarak paydaşlar birbirine karşı üçüncü kişi durumunda
olduğundan bir paydaşın sürdürdüğü zilyetlik diğer zilyetler adına sürdürülmüş
sayılmaz. Bu nedenle tapu dışı sözleşme ile pay devralan zilyedin, 3402 sayılı
Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesinden yararlanabilmesi için, taşınmazdaki payı
üzerinde malik sıfatıyla zilyetliğini sürdürmesi gerekmektedir.109
Yargıtay’a göre, zilyetliğin malik sıfatıyla geçip geçmediğinin taşınmazın
ekonomik amacına uygun kullanım durumuna göre belirlenmesi gerekir. Arsa
niteliğindeki bir taşınmazda, ekonomik amaca uygun zilyetlikten bahsedebilmek için
tarla ve bahçelerde olduğu gibi ekonomik yarar sağlanması zorunlu olmayıp, zilyedin
arsa üzerinde malik gibi hareket etme iradesinin varlığı ve bu yere sahiplenmesi
yeterlidir.110 Taşınmazın tarla veya bahçe olarak kullanılması, meyve ağacı veya
kavak ağacı dikilmesi111, otundan yararlanmak suretiyle çayır olarak kullanması112
ekonomik amaca uygun kullanım olarak değerlendirilirken, sadece hayvan
otlatmak113 suretiyle kullanılması ekonomik amaca uygun kullanım olarak
değerlendirilmemektedir.
107 Kılıç, a.g.e. , s. 374. 108 YİBK. , E. 1954/7, K. 1954/17, T. 26.05.1954 ( Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 268); YİBK. ,
E. 1957/2, K. 1957/11, T. 15.05.1957 (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası) 109 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 267. 110 Yarg. , 8. HD., E. 1995/11782, K. 1996/619, T. 25.01.1996 ( Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s.
268.)
111 Yarg. , 7. HD. , E. 2012/8297, K. 2012/9247, T. 13.12.2012 (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi
Bankası)
112 Yarg. , 8. HD. , E. 2005/1701, K. 2005/2605, T. 01.04.2005 ( Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s.
281.)
113 Yarg. , 8. HD. , E. 2012/3410, K. 2012/3931, T. 08.05.2012 (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi
Bankası), Ancak Yarg. HGK , E. 1977/7-49, K. 1978/210, T.08.03.1978 “… hayvan otlatılan bir
yerin etrafı çevrilmek ve bağımsız bir taşınmaz haline getirilmek suretiyle sahiplenilmesi, başkasının
bu yerden yararlanmasına karşı konulması halinde koşulları mevcut olduğu takdirde hayvan otlatma
43
2. Zilyetliğin On Yıl Sürdürülmüş Olması
Harici satış sözleşmesine dayanarak, tapulu taşınmazın zilyet adına tespit
görmesi için aranan koşullardan biri de zilyetliğin on yıl sürmüş olmasıdır. Kanun
koyucu, 4721 sayılı TMK’nın 713/1 ve 2. maddesindeki ve 3402 sayılı Kadastro
Kanunu’nun 13/B-c maddesindeki yirmi yıllık kazandırıcı zamanaşımı süresinden
farklı olarak, burada harici (tapu dışı) satış sözleşmesinin yapıldığı tarih ile kadastro
tespitinin yapıldığı tarihe kadar en az on yıllık sürenin geçmiş olmasını aramıştır.
Nasıl ki 4721 sayılı TMK’nın 712. maddesinde iyi niyet olgusunun ağır basması
nedeniyle, iyi niyet sahibi lehine süre indirimi yapılmış ise, 3402 sayılı Kadastro
Kanunu’nun 13/B-b maddesindeki zilyetlik de, tapu dışı sözleşme nedeniyle bir illete
(sebebe), yani tapu malikinin rızasına dayandığından on yıllık süre öngörülmüştür.114
Zilyetlik, tapu dışı sözleşmeye dayandığı için kayıt malikinin rızası ile
taşınmaz üzerinde malik sıfatıyla fiili hakimiyet kurulduğu anda başlar. Bu nedenle
harici satış sözleşmesinden önceki zilyetlik, on yıllık sürenin hesabında dikkate
alınmaz. Örneğin daha önce taşınmazda kiracı (icarcı) sıfatıyla veya işgalci olarak
bulunan birisi, taşınmazdaki zilyetliğini 3 yıl sürdürdükten sonra, bu taşınmazı harici
satış sözleşmesiyle tapu malikinden satın alır ve kadastro tespitine kadar 7 yıl bu
şekilde zilyetliğini sürdürürse, sözleşmeden önceye dayanan bu 3 yıllık zilyetlik
süresi, on yıllık sürenin hesabında dikkate alınmaz ve malik sıfatıyla zilyetlik 7 yıl
sürdüğünden, zilyet, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesine dayanarak
adına tespit yapılmasını isteyemez.115
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesinde on yıllık zilyetliğin
hangi güne kadar hesaplanacağı konusunda bir açıklık olmaması Yargıtay daireleri
kazanma sağlayabilir…” denmek suretiyle başkasının yararlanmasına karşı koyarak ve bağımsız bir
hale getirilerek taşınmazda hayvan otlamanın kazanmayı sağlayabileceği belirtilmiştir.
114 Saibe Oktay, Türk Hukukunda Tapuda Kayıtlı Olmayan Taşınmazların Zamanaşımı İle
Kazanılması, İstanbul, Kazancı Hukuk Yayınları, 1990, s. 77; Kılıç, a.g.e. , s. 281. 115 Ozanalp, a.g.e. , s.316-317.
44
tarafından farklı yorumlanmış, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 06.06.1997
tarih, 1994/5 Esas,1997/2 Karar sayılı ilamında:
116 “…Tapulu taşınmazların tapu dışı
bir yolla mülkiyetinin naklini öngören sözleşmelerin, Kadastro Kanununun bölgede
yürürlüğe girmesinden sonra da yapılabileceği ve sözleşmenin geçerliliği için
öngörülen on yıllık sürenin, kadastro tespit tarihine göre hesaplanması gerektiği,
sonucuna varılarak…” denmek suretiyle, on yıllık sürenin tespit tarihine göre
hesaplanacağı belirtilmiştir.
On yıllık zilyetlikte işlemeye başlayan zamanaşımının nasıl hesap edileceği,
hangi hallerde duracağı ve hangi hallerde kesileceği konusunda Kadastro Kanununda
bir hüküm bulunmadığından, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 23. maddesi ve 4721
sayılı TMK’nın 714. maddesinin yollaması ile 6098 sayılı TBK’nın 151 vd.
maddelerinin uygulanması gerekir.117 Bu sürenin hesaplanmasında zamanaşımının
başladığı gün nazara alınmaz, yani zamanaşımı malik sıfatıyla zilyetliğin kurulduğu
günün ertesi günü başlar (TBK m. 151). Zamanaşımını durduran sebepler varsa
zamanaşımı süresi işlemez ve bu sebepler ortadan kalktığında zamanaşımı süresi
kaldığı yerden devam eder. Zamanaşımının kesilmesi halinde ise daha önceki süre
hesaba katılmaz ve şartlar yeniden gerçekleşirse yeni bir zamanaşımı süresi işlemeye
başlar.
118 Aynı şekilde malik sıfatıyla zilyetliğin kaybedilmesi halinde zamanaşımı
kesilir ve zilyetliğin tekrar kazanılması halinde zamanaşımı yeniden işlemeye başlar.
On yıllık sürenin mutlaka harici satış sözleşmesini yapan ve adına tespit
yapılacak kişinin zilyetliğinde geçmesi şart değildir. Zamanaşımından yararlanma
şartlarını taşıyan her zilyedin, aynı şartlara sahip olan daha önceki zilyedin zilyetlik
süresini kendi süresine ekleme imkânı bulunmaktadır.
119 Eklemeli zilyetlikten
yararlanabilmek için önceki ve sonraki zilyet arasında geçerli bir hukuki bağ olması
yani adına tespit yapılacak zilyedin, bir sözleşme veya kanun hükmü gereğince
(miras yoluyla) önceki zilyedin halefi olması gerekmektedir. Örneğin taşınmazı,
önceki zilyedin elinden işgal yoluyla eline geçiren zilyet, önceki zilyetlik süresini
116 YİBK., E. 1994/5, K. 1997/2, T. 06.06.1997; Benzer yönde Yarg. HGK., E. 2003/7-42, K.
2003/39, T. 29.01.2003 (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası) 117 Geniş bilgi için bkz. aşa., Üçüncü Bölüm, II-C-2. , s. 90-93. 118 Oğuzman/Seliçi/OktayÖzdemir, a.g.e. , s. 424; İpek, a.g.e. , s.80. 119 Oğuzman/Seliçi/OktayÖzdemir, a.g.e. , s. 445.
45
kendi zilyetlik süresine ekleyemez doğal olarak bu şekildeki zilyetliği on yılı geçse
dahi 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesinden yararlanamaz.120
3. Zilyetliğin Aralıksız Olarak Sürdürülmesi
Zilyetliğin aralıksız olarak sürdürülmesinden maksat, kazandırıcı zamanaşımı
süresi olan on yıl boyunca zilyetliğin sürekli olarak devam etmesi yani
kaybedilmemiş olmasıdır.121 Zilyetliğin sona ermesi, iki durumda söz konusu
olabilir. Birinci durum, zilyedin taşınmaz üzerindeki fiili hakimiyetine kendi arzusu
ile son vermesi halidir. Bu ise zilyetliğin olduğu gibi başka birine devredilmesi
suretiyle olabileceği gibi, zilyedin, zilyetliği başkasına devretmeksizin zilyetliğine
son verme amacı ile taşınmaz üzerindeki fiili hâkimiyetini kaldırması yani onu terk
etmesi suretiyle de olabilir.122 İkinci durum ise, zilyedin taşınmaz üzerindeki fiili
hâkimiyetinin kendi arzusu dışında kaybedilmesi halidir. Eğer bir kimse taşınmaz
üzerinde fiili hâkimiyet kurarak önceki zilyedin zilyetliğini tanımazsa, önceki
zilyedin zilyetliği sona erer.123 Örneğin taşınmaza üçüncü kişi el atar ve zilyet de
süresi içinde zilyetliğin iadesi davası açmazsa zilyetlik kaybedilmiş olur.124 On yıllık
süre içinde zilyetliğin bu şekilde kaybedilmesi halinde, harici satış sözleşmesi ile
oluşan fiili durum ortadan kalkar. Bu halde tapuda malik gözüken kişi veya
mirasçılarının mülkiyet hakkı saklı tutulduğu için harici satış yapılmamış sayılır ve
taşınmazı harici sözleşme ile satın alan kişi 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b
maddesi gereğince adına tespit yapılmasını isteyemez.125
4721 sayılı TMK’nın 976. maddesinde “Fiili hakimiyetin geçici nitelikteki
sebeplerle kullanılmaması veya kullanma olanağının ortadan kalkması zilyetliği sona
erdirmez” denmek suretiyle taşınmazı geçici kullanmama ya da geçici kullanma
120 Ozanalp, a.g.e. , s.317; Yarg. , 8. HD. , E. 1985/4234, K. 1985/4121, T.15.04.1985 “ …Eklenen
zilyetliklerin kazanmayı sağlayabilmesi için bunların hukuken birbirine eklenebilir olması, daha açık
deyimle zilyetliklerin devrinin geçerli sebebe dayanması gerekir…” (Mustafa Reşit Karahasan, Yeni
Türk Medeni Kanunu Eşya Hukuku, Ankara, 1. Cilt, 2007, s.709.) 121 Oğuzman/Seliçi/OktayÖzdemir, a.g.e. , s. 422; Eren, a.g.e. , s.291. 122 Oğuzman/Seliçi/OktayÖzdemir, a.g.e. , s. 79; Karahasan, a.g.e. , s.700; Yarg. , HGK.. , E.
2010/16-522, K. 2010/614, T. 01.12.2010 (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası) 123 Oğuzman/Seliçi/OktayÖzdemir, a.g.e. , s. 79. 124 Eren, a.g.e. , s.292. 125 Ozanalp, a.g.e. , s.316.
46
olanağının ortadan kalkması halinde zilyetliğin sona ermeyeceği düzenlenmiştir.
Örneğin hastalık, seyahat, arazinin geçici olarak su altında kalması, askerlik, terör
nedeniyle taşınmazın bir süre kullanılmaması126, bazı seneler taşınmazın ekilip
biçilmemesi127 gibi sebeplerle taşınmazın bir süre fiili hakimiyet altında
bulundurulmaması zilyedin zilyetliğini sona erdirmez bu durumda zilyetlik aralıksız
devam etmiş sayılır.128
Zilyetliğin geçici mi yoksa devamlı olarak mı kaybedildiği her olayın
özelliklerine göre değerlendirilir. Adına tespit yapılacak kişi zamanaşımı süresinin
başında ve sonunda taşınmaza zilyet ise, aradaki sürede zilyetliğin devam ettiği
karine olarak kabul edilir. Ancak bu karinenin aksi ispat edilebilir.
129
4. Zilyetliğin Çekişmesiz Olarak Sürdürülmesi
Zilyet adına tespit yapılabilmesi için, aranan koşullardan bir de zilyetliğin
çekişmesiz olarak on yıl devam etmiş olmasıdır. Bu koşul 4721 sayılı TMK’nın 713.
maddesinde “davasız”, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b, 13/B-c ve 14.
maddelerinde “çekişmesiz” zilyetlik şeklinde ifade edilmiştir. Bu düzenlemeler
karşısında davasızlık ve çekişmesizlik sözcükleri eş anlamda kullanılmıştır.
130
Öğretide oybirliği ile kabul edildiği üzere çekişmesizlikten maksat davadır.
Davadan kastedilen de, tapu maliki veya mirasçıları ile harici satış sözleşmesinin
tarafı olan zilyet arasında geçen ve harici satışa konu taşınmazla ilgili hak çatışması
çıkaracak her türlü davadır.131 Bu dava istihkak veya el atmanın önlenmesi132 davası
olabileceği gibi zilyetliğin korunmasına ilişkin davalar da olabilir.133
126 Yarg. 8. HD. , E. 2005/5910, K. 2005/6524, T. 06.10.2005 (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi
Bankası)
127 Yarg. 8. HD. , E. 2005/2596, K. 2005/3187, T. 21.04.2005 “… taşınmazın yeterli verim
alınamaması nedeniyle bazı yıllarda ekilmemesi zilyetliğin terki anlamına gelmeyeceğinden kararın
bozulmasına…” (Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 260.) 128 Eren, a.g.e. , s.292; Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s.32; Kılıç, a.g.e. , s. 371; Sapanoğlu,
Tapulu Taşınmaz, s. 244. 129Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, a.g.e. , s. 728; Oğuzman/Seliçi/OktayÖzdemir, a.g.e. , s. 423;
Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s. 40; Eren, a.g.e. , s.292 . 130 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 220. 131 Ozanalp, a.g.e. , s.316. 132 Yarg. 16 HD. , E. 1992/102, K .1992/12392, T. 02.11.1992 “…Tapulu taşınmazın tapu dışı satımı
kural olarak geçersizdir. Bir tasfiye Kanunu olan 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b maddesinde
öngörülen şartların varlığı halinde, tapu dışı satıma geçerlilik tanınmıştır. Bu şartlardan biri, tapu dışı
47
3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi
Hakkında Kanuna dayanılarak yapılan başvurular, noterden yapılan ihtar gibi talepler
dava teşkil etmediğinden 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesinde
belirtilen çekişme sayılmaz.
134 Ancak, harici satışın tespit tarihine kadar
bozulmaması gerektiği şartı nazara alındığında, tapu maliki veya mirasçılarının 3091
sayılı Yasaya dayanılarak yapılan başvuru veya noter ihtarnamesi gibi dava dışı
işlemler 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesinde belirtilen çekişme
(dava) sayılmazsa da harici satış sözleşmesini bozacağından zilyet adına tespit
yapılamayacaktır.
On yıllık süre geçtikten sonra askıda sayılan harici satış sözleşmesi geçerlilik
kazanacağından, on yıllık süreden sonra kayıt maliki veya mirasçılarının dava
açması, zilyet yararına oluşan kazanılmış hakkı etkilemez.
III- HARİCİ SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN İSPATI
Tapulu taşınmazın harici satış sözleşmesi nedeniyle zilyet adına tespit
yapılabilmesi için zilyedin 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesindeki
koşulların gerçekleştiğini ispat etmesi gerekmektedir. 3402 sayılı Kadastro
Kanunu’nun 13/B-b maddesinde “… Zilyet, taşınmaz malı, kayıt malikinden veya
mirasçılarından veya mümessillerinden tapu dışı bir yolla iktisap ettiğini, onların
beyanı veya herhangi bir belge ile veya bilirkişi veyahut tanık sözleriyle ispat ettiği
takdirde… zilyet adına tespit edilir.” denmek suretiyle harici satış sözleşmesinin
kanıtlanması yönünden takdiri delil sistemini benimsemiştir.135

satıma dayanan zilyedin, zilyetliğinin en az 10 yıl çekişmesiz olarak sürdürülmesidir. Davalı,
taşınmazı 10.5.1978 tarihinde satın almış, davacı 2.4.1984 tarihinde davalı aleyhine elatmanın
önlenmesi davası açmış, tescil ise 20.12.1984 tarihinde yapılmıştır. Satış tarihinden dava ve tesbit
tarihlerine kadar 10 yıllık süre dolmamıştır. Bu nedenle, tapu dışı satıma değer verilemez…” (Kazancı
Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası) 133 Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s. 53; Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, a.g.e. , s. 751; Aksi
görüşte Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e. , s.444, dn. 708.Yazar, malikten başka birisinin
açacağı zilyetlik davasının zamanaşımını kesen bir dava olmadığını ve malikin mülkiyet hakkını ileri
sürmeksizin zilyetliğe dayanan dava açması halinde bunun çekişme kavramı içerisinde
değerlendirilemeyeceğini belirtmektedir.
134 Eren, a.g.e. , s.290; Karahasan, a.g.e., 696; Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 223. 135 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 515.
48
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-a maddesinde; tapuda kayıtlı
taşınmazın, kayıt sahibi veya mirasçılarının kadastro teknisyeni huzurunda
muvafakatları halinde zilyet adına tespit edileceği yine 3402 sayılı Kadastro
Kanunu’nun 13/son maddesinde de noter tarafından tespit ve tevsik edilen muvafakat
beyanı veya düzenlenen satış vaadi senedinin teknisyen huzurunda yapılmış
muvafakat sayılacağı belirtilmiştir. Bu iki durumda, harici satış sözleşmesinin
bulunması zorunlu olmadığından, tespit sırasında kayıt maliki veya mirasçıları
kadastro teknisyeni huzurunda tapulu taşınmazın zilyet adına tespit edilmesine
muvafakat ettiği takdirde ya da noter tarafından tespit ve tevsik edilen muvafakat
beyanı veya satış vaadi sözleşmesi sunulduğu takdirde 3402 sayılı Kadastro
Kanunu’nun 13/B-b maddesindeki koşulların oluştuğunu ispata gerek kalmadan
zilyet adına tespit yapılabilecektir. 136 Ancak, bazı durumlarda kayıt maliki veya
mirasçıları harici satış sözleşmesinin yapıldığını kabul etmekle birlikte tespit
sırasında taşınmazın zilyet adına tespitine muvafakat vermemektedir. 3402 sayılı
Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesinde “… onların beyanı ile..” denmek suretiyle
kayıt maliki veya mirasçılarının yada temsilcilerinin beyanı, 3402 sayılı Kadastro
Kanunu’nun 13/B-a maddesinden farklı olarak, tapu dışı kazanma durumunun
ispatında bir delil olarak dikkate alınacağı düzenlenmiştir.
Tespit isteyen zilyedin, harici satış sözleşmenin varlığını ve zilyetliğin bu
maddede belirtilen koşullarda geçtiğini herhangi bir belge veya bilirkişi ya da tanık
beyanı ile de ispatı mümkündür.
Yargıtay kararlarında da belirtildiği gibi, tapulu taşınmazın harici satış
sözleşmesiyle kazanılmasında, taşınmazın tapu kaydının kapsamında kaldığı, harici
satış sözleşmesinin yapıldığı, taşınmazın zilyetliğinin devredildiği, on yıllık süre
içinde zilyedin taşınmazı malik sıfatıyla, kesintisiz sürdürdüğü, zilyetliğin herhangi
bir davaya konu olmadığı, on yıl boyunca harici satışın bozulmadığı gibi hususlarda
136Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 515; Kılıç, a.g.e., s.249; Yarg. 16 HD. , E. 1999/5347, K.
1999/5505, T. 30.12.1999 “… 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13 /son maddesi “noter tarafından
tesbit ve tevsik edilen muvafakat beyanı veya düzenlenen satış vaadi senedi teknisyen huzurunda
yapılmış muvafakat sayılır” hükmünü taşımaktadır. Hükmün açıklığı karşısında noterlerce düzenleme
şeklinde yapılan gayrimenkul satış vaadlerinde 10 yıllık zilyetlik süresinin olayda aranmasına gerek
bulunmamaktadır. Bu nedenle satmayı taahhüt eden bozan tarafından almayı taahhüt eden kişiler
aleyhine 3.2.1984 ve 22.5.1984 tarihlerinde açılan e latmanın önlenmesine ilişkin davalar sözleşmeyi
ortadan kaldıran ve geçersiz kılan nitelikte değildir. Sözleşme yasal nedenlerle feshedilmedikçe
ortadan kaldırılamaz …” (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası)
49
bilirkişi ve tanıkların maddi olaylara dayalı bilgileri alınarak adına tespit yapılacak
zilyedin taşınmazı kazandığı açıklığa kavuşturulmalıdır.137
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesinde harici satış
sözleşmesinin kanıtlanmasında takdiri delil sistemi benimsendiğinden, harici satışa
ilişkin sunulan senedin, satıcı kayıt maliki veya mirasçıları ya da temsilcisine ait
olmadığı saptansa dahi yerel bilirkişi veya tanık beyanı ile harici satış yapıldığı ve
diğer koşulların da gerçekleştiği ispat edilirse zilyet adına tespit yapılabilecektir.138
IV- MÜLKİYETİN KAZANILMA VE HÜKÜM DOĞURMA ANI
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesindeki kazanma koşullarının
oluşması ile geçersiz olan harici satış geçerli hale gelir, tapu kaydı hukuki değerini
yitirir ve kazanma koşulları lehine oluşan zilyedin taşınmazı adına tespit ettirme
hakkı doğar.139 Maddede belirtilen şartların oluşması ile mülkiyet kazanılmış
sayılacağından, buradaki tespitin hukuki niteliği kurucu değil, açıklayıcı olacaktır.
Kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyet kazanımının hakim denetiminden
geçmesi yerleşmiş bir hukuk kuralıdır. Ancak, tasfiye kanunu olan 3402 sayılı
Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesi gereğince, kadastro tespit tutanağı
düzenlenirken maddede belirtilen şartların gerçekleştiği kadastro teknisyenlerine
ispat edildiği takdirde, kadastro teknisyenlerince taşınmaz zilyet adına tespit
edilebilecektir.140
Kadastro tespiti sırasında lehine kazanma koşulları oluşan zilyedin hazır
bulunmaması veya başka nedenlerle adına tespit yapılmaması durumunda, zilyet,
137 Yarg. 16 HD. , E. 2010/8488, K.2011/4562, T. 21.09.2011; Yarg. 17 HD. , E. 2005/8270,
K.2005/8261, T. 21.07.2005 (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası) 138 Yarg. 8 HD. , E. 2007/6125, K. 2007/6390, T. 15.11.2007 “… Her ne kadar satışa ilişkin senedin
kayıt sahibi satıcıya ait olmadığı belirlenmiş ise de, davacı vekili delillerini hasretmediğine, senet
dışında başka delillere de dayandığına, dinlenen yerel bilirkişi ve tanıklar taşınmazın kayıt sahibi
tarafından davacıya satılıp teslim edildiği, narenciye bahçesi olarak dava tarihine kadar 10 yıldan fazla
süreyle kullandığı ve satışın bozulmadığı belirlenmiş bulunduğuna göre, kazanma koşullarının
oluştuğunun kabulü gerekir…” (Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 519.) 139 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 500. 140 Mülkiyet hakkının kazanılmasına karar verecek makamın kadastro teknisyenleri olması doktrinde
eleştirilmiştir. Bkz. İsmet Gülümser Sungurbey, Medeni Hukuk Eleştirileri, İstanbul, İÜHF
Yayınları, 1963, s. 121. ( Eser sonraki atıflarda “Eleştiriler” şeklinde kısaltılacaktır.)
50
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 26. maddesi gereğice otuz günlük askı ilan süresi
içinde Kadastro Mahkemesine dava açarak tapu maliki adına yapılan tespitin iptali
ile adına tescil yapılmasını isteyebilir.
Otuz günlük askı ilan süresi içinde Kadastro Mahkemesine dava açılamaması
halinde, zilyet, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3 maddesinde belirtilen kadastro
tutanağının kesinleşmesinden itibaren on yıllık hak düşürücü süre içinde kadastrodan
önceki hukuki sebeplere dayanarak yani, kadastro tespit tutanağının düzenlendiği ana
kadar kazanma koşullarının oluştuğunu belirterek tapu maliki adına yapılan tespitin
iptali ile adına tescil yapılmasını isteyebilir. 141
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 33/son maddesinde “Bu Kanunun zilyede
tanıdığı haklar, kadastrosuna başlanan bölgede zilyedin leh ve aleyhine açılan
davalarda iddia ve def’i olarak ileri sürülebilir. Bu hükümler henüz kesinleşmemiş
davalarda da uygulanır.” denildiği için zilyet, zilyetlikle iktisaba ilişkin bir hüküm
olan 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesindeki koşulların oluştuğunu,
kadastrosuna başlanan bölgelerde henüz kadastro tespit sırası gelmemiş taşınmazla
ilgili tapu malikinin açacağı el atmanın önlenmesi veya istihkak davalarında da iddia
ve def’i olarak ileri sürebilir.142
Ancak bu zilyetlikle iktisap edildiği savunmasının dinlenebilmesi için, açılan
davanın (el atmanın önlenmesi, istihkak vb.) kesinleşmesinden önce o bölgede
kadastro faaliyetlerinin başlaması gerekmektedir.143 Bu nedenle genel mahkemelerde
görülen davalarda bu hakkın ileri sürülmesi halinde mahkemece, o bölgede kadastro
çalışmalarının başlayıp başlamadığının kadastro müdürlüğünden sorulması gerekir.
Kadastrosu başlamamış olan yerlerde bu maddeye dayanılarak zilyetlik, def’i olarak
ileri sürülemeyeceğinden 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesi
uygulanamayacaktır.144
141 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesinde düzenlenen hak düşürücü süre hakkında geniş
bilgi için bkz. Kılıç, a.g.e. , s. 144-228; Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 661-838. 142 Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, a.g.e. , s. 775; Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 500; Akman,
a.g.e. , s. 122; Kılıç, a.g.e. , s. 1210. 143 Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, a.g.e. , s. 775. 144 Kılıç, a.g.e. , s. 240; Yarg. 1 HD. , E. 2004/1024, K. 2004/1742, T. 25.02.2004 “…bilindiği üzere
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 33/son maddesinde “ Bu kanunun zilyede tanıdığı haklar
kadastrosuna başlanan bölgede zilyedin leh ve aleyhine açılan davalarda iddia ve def’i olarak ileri
sürülebilir. Bu hükümler henüz kesinleşmemiş davalarda da uygulanır” hükmü yer almaktadır. Hal
51
Harici satışla tapulu taşınmazı kazanma koşullarının oluşmasından sonra, tapu
malikinin taşınmazı tapuda başkasına devretmesi halinde, tapu sicili gerçek hak
sahibini yansıtmadığı için yolsuz tescil niteliğinde olur. Böyle bir kaydın iptal ve
tescili süreye bağlı olmaksızın her zaman istenebilir. Ancak iyi niyetle kazanımda
bulunan üçüncü kişilerin haklarının korunacağı göz ardı edilmemelidir.145

böyle olunca; öncelikle bölgede kadastro çalışmalarının başlayıp başlamadığının merciinden
sorulması, daha sonra satış vaadi ve zilyetliği devir senedi başlıklı belgenin mahallinde uygulanması,
çekişmeli taşınmazlardan hangilerini kapsadığının açıklığa kavuşturulması, bölgede kadastro
çalışmaları başladığı takdirde kapsadığı taşınmazlar bakımından Kadastro Yasası’nın 33 /son maddesi
hükmünün yollamasıyla aynı Yasanın 13/B-b maddesinin dikkate alınıp değerlendirilmesi, henüz
kadastro çalışmaları başlamamış ise senetteki bedel üzerinden davalı yararına hapis hakkı tanınmak
suretiyle bir hüküm kurulması gerekirken noksan soruşturma nedeniyle yazılı şekilde karar verilmesi
isbetsizdir…” (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası) 145 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 501; Yarg. 8 HD. , E. 1998/9344, K. 1999/182, T. 13.01.1999
“…Kadastro Kanununun 13/B-b maddesindeki koşullarında davacılar lehine gerçekleştiği toplanan
deliller ve dosyadaki kağıtlardan anlaşılmaktadır. Anılan maddeye göre, tapulu bir taşınmazı malik
veya mirasçılarından satın ve devralan ve 10 yıldan fazla süre ile satış bozulmadan tasarrufta bulunan
kişi o kaydın iptal ve tescilini isteyebilir. Kadastro Müdürlüğünün 8.4.1997 günlü karşılık yazısında
taşınmazın bulunduğu Yomra Kadastro bölgesinde kadastro çalışmalarına başlandığı bildirilmiş
bulunduğuna göre 3402 sayılı Kadastro Kanununun 33. maddesinin son fıkrası hükmü uyarınca bu
kanunun zilyede tanıdığı haklar henüz kadastro sırası gelmemiş bulunan taşınmazlar hakkında
açılacak davalarda zilyed tarafından dava veya defi yolu ile ileri sürülebilir. Yukarıdan beri açıklanan
nedenlerden ötürü anılan madde karşısında da kayıt hukuki değerini yitirmiştir. Tapu kaydının hukuki
değerini yitirmesinden sonra yapılan intikal gerçek hak sahibini yansıtmadığı için yolsuz tescil
niteliğinde olup süreye bağlı olmaksızın böyle bir kaydın her zaman iptal ve tescili istenebilir…”
(Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 504-505.)
52
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
3402 SAYILI KADASTRO KANUNU KAPSAMINDA
TAPULU TAŞINMAZLARIN OLAĞANÜSTÜ KAZANDIRICI
ZAMANAŞIMI YOLUYLA KAZANILMASI
I- GENEL OLARAK
Tapulu taşınmazlarda kayıt maliki taşınmazın zilyedi sayılır ve kural olarak,
tapulu bir taşınmazın tamamının veya bir payının ya da bir parçasının olağanüstü
zamanaşımı yoluyla kazanılması mümkün değildir. Başka bir anlatımla fiili zilyetlik,
kayıt malikinin hukuki zilyetliğine üstün tutulamaz. Ancak bazı hallerde, tapu
siciline kayıtlı olduğu halde, tapu sicilinin dayandığı kayıtları tutarsızlıklardan
arındırmak ve fiili durum ile hukuki durum arasındaki çelişkiyi ortadan kaldırmak
amacıyla, tapulu taşınmazların zamanaşımı yoluyla iktisap edinilebileceğine ilişkin
düzenlemeler yapılmıştır. Yasaların açıkça düzenlediği ve izin verdiği istisnai hallere
tapulu bir taşınmazın bir payının veya bölünebilir bir parçasının belli koşullar altında
kazanılması mümkündür.146
Tapu siciline karşı oluşmuş bulunan eylemli durumu hukuksallaştırıcı
hükümlerden biri 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 03.05.2012 tarih, 6302 sayılı
Yasanın 4. maddesi ile değişik 13/B-c maddesinde düzenlenen “Kayıt sahibinin yirmi
yıl önce gaipliğine hüküm verilmiş veya tapu sicilinden malikin kim olduğu
146 Sapanoğlu, Kadastro, s. 167; Kılıç, a.g.e. , 319; İpek, a.g.e. , s.86.
53
anlaşılamamış ise çekişmesiz ve aralıksız yirmi yıl müddetle ve malik sıfatıyla zilyet
bulunan kimse adına tespit olunur.” şeklindeki hükümdür. Tapulu taşınmazın
olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılmasını düzenleyen bu hükmü 4721
sayılı TMK’nın 713/2. maddesi de “ Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden
anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına
kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir
parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki
mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.” demek
suretiyle tekrarlamıştır.
Maddi koşulları itibari ile birbirine benzer hükümler içeren 3402 sayılı
Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesi ile 4721 sayılı TMK’nın 713/2. maddesi
uygulama açısından bazı noktalarda farklılık arz etmektedir. 4721 sayılı TMK’nın
713/2. maddesinde olağanüstü kazandırıcı zamanaşımının koşullarının gerçekleşip
gerçekleşmediğine hakim karar verirken, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c
maddesinde bu yetki kadastro teknisyenine verilmiştir.147 4721 sayılı TMK’nın
713/2. maddesi kadastrodan önce yani henüz kadastro görmemiş taşınmazlar ve
kadastrosu tamamlanmış taşınmazlar hakkındaki uyuşmazlıklarda uygulama alanı
bulurken; 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesi, yalnız kadastro
faaliyeti esnasında uygulanacak bir hükümdür.
148
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesinde daha önce yer alan
“kayıt sahibinin yirmi yıl önce ölmüş olması” hali 03.05.2012 tarih, 6302 sayılı
Kanunun 4. maddesi ile kanun metninden çıkarılmıştır. Ancak, kanun değişiklikleri
yürürlük tarihinden sonra meydana gelen olaylarda uygulanacağı ve geçmişe etkili
olmayacağından, 6302 sayılı kanunun yürürlük tarih olan 18.05.2012 tarihinden
önce, tapu kayıt malikinin ölümünden itibaren yirmi yıldan fazla sürenin geçmesi ve
diğer kazanma koşullarının oluşmasıyla zilyet lehine kazanılmış hak doğacağından
zilyedin adına tespit yapılmasını isteme hakkı bulunmaktadır.149 Bu nedenle hak
147 Sungurbey, Eleştiriler, s.121; Eren/Başpınar, a.g.e. , s. 309. 148 Eren/Başpınar, a.g.e. , s. 309; Akıntürk, a.g.e. , s. 490. 149Aynı şekilde 4721 sayılı TMK’nın 713/2. maddesinde daha önce yer alan “ölmüş” kelimesi
Anayasa Mahkemesi’nin 17.03.2011 tarih, 2009/58 Esas, 2011/52 Karar sayılı kararı ile iptal
edilmiş ise de; yürürlüğünün durdurulması kararının verildiği 17.03.2011 tarihinden önce kazanma
koşullarının oluşmasıyla zilyet lehine kazanılmış hak doğacağından zilyedin tapu iptal ve tescil davası
açma hakkı vardır.
54
sahiplerinin 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesi ile 4721 sayılı
TMK’nın 713/2. maddesinde daha önce yer alan “kayıt sahibinin yirmi yıl önce
ölmüş olması” hukuki sebebine dayanarak dava açma ve adına tespit veya tescil
yapılmasını isteme hakkı olduğundan tezimizde bu durum da incelenecektir.
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesi ile 4721 sayılı TMK’nın
713/2. maddesinin ortak düzenlemesi göz önüne alındığında tapulu taşınmazın
olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılabilmesi ve zilyet adına tespit
veya tescil edilebilmesi için aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gerekmektedir.
II- TAPULU TAŞINMAZLARIN OLAĞANÜSTÜ KAZANDIRICI
ZAMANAŞIMI YOLUYLA KAZANILMASINA İLİŞKİN KOŞULLAR
A. TAŞINMAZIN KAZANILMAYA ELVERİŞLİ OLMASI
Tapuda kayıtlı olsun veya olmasın ancak özel mülkiyete elverişli taşınmazlar
olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla iktisap edilebilir. Hangi taşınmazların
kazandırıcı zamanaşımına tabi olduğu konusunda Türk Hukukunda bir hüküm
bulunmamaktadır. Ancak hangi taşınmazların zamanaşımıyla kazanılamayacağına
ilişkin çeşitli kanunlarda hükümler bulunmaktadır. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun
18/2. maddesinde, orta malları, hizmet malları, ormanlar ve devletin hüküm ve
tasarrufu altında olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunları
uyarınca devlete kalan taşınmazların kazandırıcı zamanaşımı yolu ile iktisap
edilemeyeceği düzenlenmiştir.
Tapusuz taşınmazların olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılmasında
taşınmazın kamu malı niteliğinde olup olmadığını araştırmak gerekir ise de, Yargıtay
kararlarında150 da belirtildiği üzere tapulu taşınmazların olağanüstü kazandırıcı
zamanaşımı ile kazanılmasında taşınmazın kamu malı niteliğinde olup olmadığının
150 YHGK E. 2000/8-807 E. , K. 2000/857, T. 03.05.2000 “…Tapulu taşınmazların iktisabında tescili
istenilen taşınmazın devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan kamu mallarından olup olmadığını
araştırmaya gerek yoktur, Taşınmazın tapuya tescil edildiği evrede, bu araştırmanın yapıldığı farz
olunur. Bu nedenle, tapusuz taşınmazların kamu malı niteliğinde bulunmamasına ilişkin ve MK.nun
639/1. maddesine dayanılarak açılan tescil davalarına özgü hükümler tapulu taşınmazlar hakkında
uygulanmaz. Zira taşınmazın kamu malı niteliğinde olup olmadığını araştırma zorunluluğu mülkiyetin
kazanılması için açılan tescil davalarında söz konusudur. Tapulu taşınmazın mülkiyetinin aktarılması
yoluyla iktisabı davalarında bu araştırmaya gerek yoktur…” (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası)
55
araştırılmasına gerek yoktur. Tapuya kaydının yapıldığı dönemde bu niteliğinin
araştırıldığı farz olunur.151 Bu nedenle tezimizde sadece 3402 sayılı Kadastro
Kanunu’nun 13/B-c maddesi ve 4721 sayılı TMK’nın 713/2. maddesi anlamında
tapuda kayıtlı olan taşınmazlar açısından özel mülkiyete elverişli olma şartları
incelenecek, örneğin mera, yaylak, okul yeri, mezarlık gibi yerler tapusuz
taşınmazların olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılması bakımından
gerekli olduğundan tezimizde incelenmeyecektir.152 Bazıları doğal yapıları ve
nitelikleri gereği bazıları da kanuni sınırlamalar ve Devlete kalan taşınmaz olmaları
gereğince tapuda kayıtlı olsalar bile olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılmaları
mümkün olmayan taşınmazlar aşağıda belirtilmiştir.
1. Kazanma Koşulları Oluştuktan Sonra Kamu Malı Niteliğini Alan
Taşınmazlar
Kazanma koşulları oluştuktan sonra kamu malı niteliği alan tapulu
taşınmazların olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla iktisabı olanaksızdır. 3402
sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesi ve 4721 sayılı TMK’nın 713/2. maddesi
uyarınca iptali ve tescili istenen tapulu taşınmaz, kadastro tespit tarihinde veya dava
tarihinde kamulaştırma veya kamu hizmetine tahsis nedeniyle kamu malına
dönüşmüş ise bu taşınmazın özel mülkiyet şeklinde tapuya tescili mümkün
değildir.153 Bu nedenle kazanma koşulları oluştuktan sonra hukuki değerini yitiren ve
bu şekilde kamu malına dönüşen taşınmazla ilgili olarak mülkiyetin tespitine karar
vermekle yetinilmesi gerekir. Buradaki tespitten kastedilen, kadastro tespit
tutanağının düzenlendiği sıradaki ve sonrasında tapuya tescil edilecek tespit değil,
kamu malına dönüştüğü ana kadar zilyet olan ve lehine kazanma koşulları oluşan
kişinin mülkiyet hakkının doğduğuna dair tespittir. Zira mülkiyet hakkının
151 Düzceer, Ali Rıza: Kazandırıcı Zamanaşımıyla Taşınmaz İktisabı, 1. bası, Ankara, Yetkin,
1984, s. 459.
152 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. maddesi ve 4721 sayılı TMK’nın 713/1. maddesi
kapsamında; örneğin mera, yaylak, kışlak, harman yeri okul,yol, mezarlık,hizmet malı,orman,kıyı
şeridi gibi kamu malı olması nedeniyle özel mülkiyete elverişli olmayan taşınmazlar konusunda
detaylı açıklamalar için bkz. Sapanoğlu, Zilyetlik, s.49-501; Kılıç, a.g.e. , s.559-657;
Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e. , s.433-441. 153 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 92.
56
kazanılmasından sonra, lehine kazanma şartları oluşan kişinin, her zaman tazminat
davası açma hakkı bulunmaktadır.154
Kamulaştırma ve kamu hizmetine tahsis dışında, bir yerin özel mülkiyet
konusu olmaktan çıkması ve kamu malına dönüşmesi daha çok baraj göl suları
altında kalan taşınmazlarda söz konusu olur. Su altında kalan bir yer kamu malı
niteliğini alır ve kadastroda tespit dışı bırakılmasına karar verilir. 4721 sayılı
TMK’nın 999/2. maddesindeki “Tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tabi olmayan bir
taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden çıkarılır.” hükmü gereğince sular altında kalan
tapulu taşınmaz sicilinden çıkarılır ve olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla
lehine kazanma şartları oluşan kişi adına tescil edilemez. Su altında kalma ve göl
haline gelme sürekli olmalıdır. Mevsimlik yağış veya başka nedenlerle geçici olarak
su altında kalma taşınmazın niteliğini yitirmesine yol açmaz.155
Yargıtay tapulu taşınmazın su altında kalması nedeniyle açılan mülkiyet
hakkının doğduğuna dair tespit davalarında, zilyetliğin su altında kalmadan önceki
evrede toplanan delillere göre çözüleceğini, su altında kaldıktan sonraki dönemde
toplanan delillere göre mülkiyetin tespiti yolunda karar verilemeyeceğine
hükmetmektedir.156
Tapulu taşınmazın kamulaştırılması veya su altında kalmasından itibaren
taşınmaz üzerinde zilyetlik kurulamayacağından bu tarihten sonraki zilyetlik
kazanma bakımından hukuken değer kazanmaz. Bu nedenle taşınmazın
154 Yarg. 8 HD. , E. 2003/8038, K. 2003/8628, T. 08.04.2004. “ … Baraj göl suları altında kalan bir
yer kural olarak kamu emlakı niteliğine dönüşür. Böyle bir yerin özel mülkiyet şeklinde iptal ve
tesciline karar verilmesi mümkün olmaz. Kazanma koşulları oluştuğu anlaşıldığına göre davacının
mülkiyet hakkının doğduğunun tespitine karar verilmesi gerekir…” ( Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz,
s. 93.)
155 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 94. 156 Yarg. 8 HD. , E. 2002/5578, K. 2002/7431, T. 17.10.2002. “… Davacı taşınmazın su altında
kalmasından sonra mülkiyetin tespitine karar verilmesini istemiştir.dava konusu taşınmaz 1986 yılında
baraj göl suları altında kalmıştır, bu tarihten önce 27.07.1986 tarihinde kadastro mahkemesince
taşınmaz başında yapılan keşifte davacı ile mirasbırakanı tarafından tespitten geriye doğru 20 yıldan
fazla süre ile kültür arazisi olarak kullandığı bildirilmiş ziraat bilirkişisi de taşınmazın kültür arazisi
olduğunu bildirmiştir.Mahkemece kadastro mahkemesince toplanan delillere göre davanın kabulüne
karar verilmesi doğrudur…” Yarg. 8 HD. , E. 2002/4883, K. 2002/5193, T. 27.06.2002 “… Kadastro
mahkemesince taşınmazın su altında kalmadan önceki durumu belirlenmediği gibi deliller de
toplanmamıştır.Taşınmazın su altında kalmasından sonra dinlenen yerel bilirkişi ve tanık beyanlarına
göre karar verilemeyeceği gibi, uzman bilirkişilerin raporuna dayanarak da niteliğinin belirlendiği
kabul edilemez…” (Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 102-103.)
57
kamulaştırılması veya su altında kalması anına kadar yirmi yıllık sürenin
tamamlanması gerekir.
2. Kanunlar Uyarınca Devlete Kalan Taşınmazlar
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesi ve 4721 sayılı T.M.K’nın
713/2. maddesi uyarınca olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanma bakımından
taşınmaza ilişkin diğer şart kanunlar uyarınca devlete kalan taşınmazlarla ilgilidir.
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 18/2. maddesinde “ kanunları uyarınca Devlete
kalan taşınmaz mallar, tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımı yolu ile
iktisap edilemez.” denilmiştir. Tapulu taşınmazların olağanüstü zamanaşımı yoluyla
kazanılmasında, kanunlar uyarınca Devlete kalan taşınmazlar aşağıda detaylı olarak
açıklanacağı üzere kaçak ve yitik kişilerden kalan taşınmazlar, Osmanlı
hanedanından kalan taşınmazlar, mübadeleye tabi tutulan kişilerden kalan
taşınmazlar, batıya nakledilen kişilere ait taşınmazlar, miras sebebiyle Devlete kalan
taşınmazlar, vakıf taşınmazlarıdır.157
Suriye uyruklu kişilerin Türkiye’de bulunan taşınmazları Devlete kalan
taşınmazlar değildir. Bu konuda çıkarılan Kararnameler gereğince hazinece el
konulmuş olması nedeniyle kazanılması mümkün değildir. Olağanüstü zamanaşımı
yoluyla kazanılmama bakımından kanunlar uyarınca Devlete kalan taşınmazlara olan
benzerlikleri dolayısıyla bu taşınmazlar da tezimizde incelenecektir.
a. Emval-i Metruke Kanunları Uyarınca Firari ve Mütegayyip
Kişilerden Kalan Taşınmazlar
Kaçak ve yitik kişiler olarak da adlandırılan firarî ve mütegayyip kişiler,
Birinci Dünya Savaşı ve Kurtuluş Savaşı döneminde düşmanla işbirliği yapmış veya
askerlik hizmetini yapmaktan kaçmış kişilerdir.158 Emval-i Metruke Kanunları olarak
adlandırılan bir dizi kanun ve nizamname ile bu kişilerin malları emval-i metrûke
157 Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e. , s.437-440; Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 109. 158 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 114.
58
(terk edilmiş mallar) kapsamında kabul edilerek tasfiye edilmiştir. Ancak, usulüne
uygun ülkeden ayrılanlar ile Lozan Antlaşmasının yürürlüğe girmesinden sonra yurt
dışına çıkanların malları ise bu kapsamda değerlendirilmemiş ve el konulmamıştır.
Cumhuriyet döneminde bu kimselerin malları ile ilgili olarak yeni düzenlemeler
yapılmış, ilânlar ve davetiyeler çıkarılmıştır. Bu davete uyarak ülkeye geri
dönenlerin malları iade edilmiş, Ülkeye dönmeyenlerin malları ise, 1928 yılına kadar
emanette tutulmuş, bu tarihten sonra bütçeye gelir kaydedilmiştir.159
13 Eylül 1331 tarihli (26.09.1915 tarih) “Ahar Mahallere Nakledilen Eşhasın
Emval ve Düyun ve Matlûbatı Metrûkesi Hakkında Kanun-u Muvakkat” ile bu
Kanun’un bazı maddelerinin ve 20 Nisan 1338 tarihli Emval-î Metrûke Kanunu’nu
değiştiren 15 Nisan 1339 tarihli ve 333 sayılı Kanunla kaçak ve yitik kişilerden kalan
taşınmazların Hazineye intikal ettiği belirtilmiştir.
160
Emval-i Metruke kanunlarının Anayasaya aykırılığı ileri sürülmüş, ancak
Anayasa Mahkemesi’nin, 22.4.1963 tarih ve E. 1963/41, K. 1963/94 sayılı
kararında:
161
“…Lozan Antlaşmasının yürürlüğe girdiği 6 Ağustos 1340 (1924) tarihinden
önce firari ve mütegayyip duruma giren veya başka mahalle nakledilmiş bulunan bir
kimsenin mallarının mülkiyeti, bu duruma girdiği tarihten itibaren, dosyasında o
tarihte alınmış bir vaziyet kararı olsun, olmasın, ilgisine göre Maliye veya Evkaf
uhdesine kanun uyarınca geçmiş bulunmaktadır. Bu itibarla böyle bir şahsın, firari
veya mütegayyip olup olmadığının tesbiti işine 6 Ağustos 1340 tarihinden evvel
başlanmamış ve bu tarihten önce bir vaziyet kararı verilmemiş olması, esasen bu
tarihten önce kanun gereğince ilgili hazine uhdesine geçmiş olan mallarının hukukî
durumu üzerinde hiç bir etki yapamaz. Bu bakımdan 6 Ağustos 1340 tarihinden evvel
başka yere nakledilmiş veya firar veya tegayyüp eylemiş bir kimsenin malı, bu
tarihten evvel Hazineye veya Vakıflar idaresine bir kanunla geçmiş bulunduğundan,
bu tarihten sonra bu durumun belirtilmesi maksadiyle yapılan işlemler, gayrimenkul
159 Veysel Başpınar, Eşya Hukuku ve Yargı Kararları Açısından Emval-i Metruke, İnönü
Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 3, sayı: 1, 2012, s. 61. 160 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 114; Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e. , s.437; Başpınar,
a.g.e. , s.69. 161 Kararın tam metni için bkz. AYMK., E. 1963/41, K. 1963/94, T. 22.04.1963, RG. T.31.07.1963,
Sy. 11468.
59
mülkiyetinin bu idarelere geçirilmesini değil, vaktiyle tahakkuk etmiş bulunan intikal
muamelesinin belirtilmesi amacını gütmektedir… Sonuç olarak 13 Eylül 1331 günlü
geçici kanunun 1 ve değişik 2 nci maddeleriyle 15 Nisan 1339 günlü ve 333 sayılı
kanunun 6 ncı maddesi hükümlerinin,Danıştay’da açılmış bulunan davanın konusu
bakımından Anayasaya aykırı olmadığına…” denilmek suretiyle Anayasaya aykırılık
talebi kabul edilmemiştir. Bu nedenle Emval-i Metruke kanunları 15 Mayıs 1331
(1915) tarihi ile Lozan Antlaşmasının yürürlüğe girdiği 6 Ağustos 1924 tarihleri
arasındaki kaçak ve yitik kişi durumuna düşmüş kişilerin taşınmazları hakkında
uygulanabilir. Buna karşılık 6 Ağustos 1924 tarihinden sonra bulundukları yeri terk
edenler kaçak ve yitik kişi kapsamına alınarak, taşınmazları Emval-i Metruke
kanunları kapsamında değerlendirilemez.162
Kaçak ve yitik kişilerden kalan tapulu taşınmazlar olağanüstü kazandırıcı
zamanaşımı yoluyla kazanılamaz. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun
27.01.1954 tarih, 1951/8 Esas,1954/2 Karar sayılı ilamında: 163 “…Tapuda kayıtlı
olup firari veya mübadil eşhastan hasbelkanun hazineye intikal eden gayrimenkuller,
Medeni Kanunun 639 uncu maddesinin ikinci fıkrasında tasrih edilen gayrimenkuller
mahiyetinde olmadığından ve sözü geçen fıkrada gösterilen vasıfları ve unsurları
haiz bulunmadığından işbu gayrimenkullerin nizasız ve fasılasız yirmi sene ve daha
fazla müddetle ve malik sıfatiyle yedinde bulunduran kimse tarafından iktisap
edilemeyeceğine ve bu gibi gayrimenkuller hakkında Medeni Kanunun 639 uncu
maddesinin ikinci fıkrası uyarınca iktisabi müruru zaman cereyan etmiyeceğine…”
denilmek suretiyle bu kişilerin taşınmazlarının zamanaşımı ile kazanılamayacağı
belirtilmiştir. Ancak Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu 19.06.1957 tarih, 1957/6
Esas,1957/24 Karar sayılı ilamında kaçak ve yitik kişiler veya mübadillerden kalan
tapusuz taşınmazlara hazinece usulü dairesince el konulmamışsa bu tapusuz
taşınmazların olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılabileceği karar
vermişti.164
26.07.1972 tarihinde yürürlüğe giren 1617 sayılı Toprak ve Tarım Reformu
Ön Tedbirler Kanununun 20. maddesi ile değişik 766 sayılı Tapulama Yasası’nın
162 Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e. , s.437; Başpınar, a.g.e. , s.83. 163 YİBK., E. 1951/8, K. 1954/2, T. 27.01.1954 (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası) 164 YİBK., E. 1957/6, K.1957/24, T.19.06.1957 (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası
60
33/son maddesine göre, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerler ile
Kanunlar uyarınca Devlete kalan gayrimenkuller -tapuda kayıtlı olsun veya olmasınkazandırıcı zamanaşımı yoluyla iktisap edilemeyeceği belirtilmiş, aynı Kanunun ek
maddesiyle de, Tapulama Kanununun 33/son maddesinin, 1617 sayılı Kanunun
yürürlük tarihi olan 26.7.1972′ den önce açılmış davalara da uygulanacağı
belirtilerek, tapusuz taşınmazdaki kazanma yasağı geriye doğru yürütülmüştür. Artık
1617 sayılı Kanununla değişik 766 sayılı Tapulama Yasası’nın, 33/son maddesi ve
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 18/2. maddesi karşısında tapuda kayıtlı olsun veya
olmasın kaçak ve yitik kişilerden kalan taşınmazların olağanüstü kazandırıcı
zamanaşımı yoluyla kazanılması mümkün değildir.165
Emval-i Metruke mevzuatında herhangi bir kişi, grup, cemaat, din, mezhep
veya ırk adı geçmemektedir. Aynı şekilde mevzuatta Devletin bir bölgesi de esas
alınmış değildir. Dolayısıyla, mevzuatta öngörülen şartlara uyan herkes (Türk asıllı
tebaa) bu kapsamda bulunmaktadır.
166 Ancak Yargıtay son yıllarda yerleşen
içtihatlarında kaçak ve yitik kişi kavramına sadece Ermeni asıllı kişilerin girdiğini,
Ermeni milletine mensup olmayan Süryani, Rum, Yahudi ve Bulgarların kaçak ve
yitik kişi sayılmayacağını kabul etmektedir.167
Kanaatimizce Emval-i Metruke mevzuatında herhangi bir kişi, grup, cemaat,
din, mezhep veya ırk adı geçmediğinden Birinci Dünya Savaşı ve Kurtuluş Savaşı
sırasında düşmanla işbirliği yapmış veya askerlik hizmetini yapmaktan kaçmış olup
13 Eylül 1331 tarihli (26.09.1915 tarih) “Ahar Mahallere Nakledilen Eşhasın Emval
ve Düyun ve Matlûbatı Metrûkesi Hakkında Kanun-u Muvakkat” ile bu Kanun’un
bazı maddelerinin ve 20 Nisan 1338 tarihli Emval-î Metrûke Kanunu’nu değiştiren
15 Nisan 1339 tarihli ve 333 sayılı Kanun gereğince, malları emval-i metruke kabul
edilerek tasfiye edilen Ermeni asıllı kişiler dışındaki kimseler de kaçak ve yitik
165 Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, a.g.e. , s. 748; Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 116; Başpınar,
a.g.e. , s.90. 166 Başpınar, a.g.e. , s.88. 167 Yarg. , HGK.. , E. 2005/8-512, K. 2005/535, T. 28.09.2005 “…Emvali Metrûke Kanunları olarak
nitelenen kanunların uygulanması suretiyle taşınır ve taşınmaz malları tasfiyeye tabi olan gerçek ve
tüzel kişilere, firari ve mütegayyip kişiler denilir. Bu deyim ile bilhassa vaktiyle Türk vatandaşı olan
Ermeni asıllı kişiler anlatılmak istenmiştir. Bu nedenle Ortodoks dininden olan Türk uyruklu Rumlar,
Bulgarlar, Süryani Cemaatına mensup kişiler firari ve mütegayyip kişi sayılmazlar…” Benzer yönde
Yarg. , HGK.. , E. 2008/14-576, K. 2008/555, T. 24.09.2008 (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası)
61
kişiler olarak değerlendirilmelidir. Bu nedenle Yargıtay’ın sadece Ermeni milletine
mensup olanları kaçak ve yitik kişi sayması yönündeki kararları yerinde değildir.168
Milli mücadeleden önce geçerli bir hukuki ilişkiye dayanılarak Türk
vatandaşlarına geçmiş olan bir taşınmaz, kaçak ve yitik kişilerden kalan yerlerden
sayılmaz. Kaçak ve yitik kişiye ait taşınmazın 1915 tarihinden önce bu kişilerden
satın ve devir alındığı iddiasının “muvazaadan ari” yani noter veya resmi makam
önünde düzenlenen belge ile ispat edilmesi gerekmektedir.169 Yargıtay bir kararında
Arap harfleri ile yazılmış yırtık bir senedi muvazaadan ari bir belge olarak
değerlendirmemiştir.170
Kaçak ve yitik kişilerden emval-î metrûke olarak Hazine’ye kalan
taşınmazların, satış, bağış, takas, dağıtım, tahsis, iskân veya benzeri yollardan biri ile
Hazine mülkiyetinden çıkması, başka bir kişiye geçmesi durumunda kazanma yasağı
kalkar. Böyle bir taşınmazın Hazine ile ilgisi kalmadığından olağanüstü kazandırıcı
zamanaşımı yoluyla kazanılması mümkündür.171
Kaçak ve yitik kişilerin Türkiye’den kaçışından ve mallarının tasfiyesinden
sonra geride kalan Türk vatandaşlığını koruyan kişiler ve mirasçıları kaçak ve yitik
kişi sayılamayacağından, hak kaybına yol açılmaması için tapuda kayıtlı kişinin
kaçak ve yitik kişi olup olmadığının titizlikle araştırılması gerekmektedir.172
168 Nitekim Yarg. , HGK.., E. 1974/8-1595, K. 1975/416, T. 26.03.1975 sayılı kararında “…Nizalı
taşınmazın firari Rumlardan metrûk olduğu anlaşılmaktadır. 19.7.1972 gün ve 1617 sayılı Toprak ve
Tarım Reformu Ön Tedbirler Kanunu’nun 20. maddesi ile değişik 766 sayılı Tapulama K.nun 33.
maddesinin son fıkrası hükmünce bu gibi yerler tapuda kayıtlı olsun veya olmasın kazandırıcı
zamanaşımı yoluyla kazanılamaz…” demek suretiyle firari Rumları, kaçak ve yitik kişi saymıştır.
(Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası 169 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 117. 170 Yarg. , 8. HD. , E. 1989/20529, K. 1989/15109, T. 19.12.1989 ( Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s.
128.)
171 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 116; Başpınar, a.g.e. , s.84-85; Benzer yönde Yarg. , 8. HD. , E.
2006/4479, K. 2006/4912, T. 13.07.2006 “…Kural olarak kaçak ve yitik kişilerden Hazineye kalan
taşınmazların kazandırıcı zamanaşımı yoluyla edinilmesi mümkün değildir. Ancak, bu nitelikteki
taşınmazların iskan çalışması sonucunda dağıtıma tabi tutulması durumunda kazanma şartlarının
tamamlanması ile zilyetlik yoluyla kazanılması mümkündür…” (Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s.
116 .)
172 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 114.
62
Yargıtay, tapu malikinin adının yabancı bir isim olmasının bu taşınmazın
emval-i metruke taşınmazlarından olduğunu göstermeyeceğini bu hususun
araştırılmasını aramaktadır173
b. Mübadeleye Tabi Tutulan Kişilerden Kalan Taşınmazlar
Kurtuluş Savaşı sonrası imzalanan Lozan Barış Anlaşması ile, zorunlu
mübadeleye tabi tutulanların haklarının hukuki durumu düzenlenmiştir. Daha sonra
ilgili devletlerle yapılan anlaşmalarla da, karşılıklı olarak zorunlu mübadeleye tabi
tutulanların durumları ele alınmıştır.
Rum halkının değişimi için Yunanistan ile 1923 yılında imzalanan anlaşmaya
göre Türkiye sınırları içindeki Rum halkı ile Yunanistan’da bulunan Müslüman halk
değişime tabi tutulmuş fakat İstanbul’da yaşayan Rumlar ile Batı Trakya’da oturan
Müslümanlar değişimden muaf tutulmuştur. Daha sonra çıkarılan kanunlar ile bu
mübadeleye tabi tutulan kişilerin mallarının devlete geçtiği belirtilmiştir. Fakat
Mübadele Komisyonu 1934 yılında aldığı kararla; İmroz ve Bozcaada’da yaşayan
halkın değişime tabi tutulmadığını belirtmiştir. Bu nedenle buradaki taşınmazlar
Devlete kalmadığından kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılabilir.174
Mübadil Rumlardan kalan tapulu taşınmazların olağanüstü kazandırıcı
zamanaşımı yoluyla kazanılıp kazanılamayacağı yukarıda açıklandığı üzere Yargıtay
İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 27.01.1954 tarih, 1951/8 Esas,1954/2 Karar sayılı
kararı ile çözüme kavuşturulmuş ve bu kişilerin taşınmazlarının zamanaşımı ile
kazanılamayacağı belirtilmiştir. 1617 sayılı Kanununla değişik 766 sayılı Tapulama
Yasası’nın 33/son maddesi ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 18/2. maddesi
karşısında tapuda kayıtlı olsun veya olmasın mübadeleye tabi tutulan kişilerden kalan
173 Yarg. , 1. HD. , E. 1992/366, K. 1992/7671, T. 04.06.1992 ( Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s.
126-128.) 174 Yarg. , 8 HD. , E. 2000/1173, K. 2000/2744, T. 04.04.2000 “… Muhtelit Mübadele Komisyonu
tarafsız üyeleri tarafından verilen 30.05.1934 günlü kararda Bozcaada ve İmroz Adalarının zorunlu
mübadeleye ilişkin 30.01.1923 günlü Mukavele ve Ankara Mukavelesi ile öngörülen tasfiyeye tabi
olmadığı, bu adadaki Yunan uyruklu kişilere ait taşınmaz mallar hakkında Mukavele hükümleri
uygulanmayacağı açıklanmıştır. Açıklanan bu esaslar karşısında dava konusu taşınmaz Kanunlar
uyarınca Devlete kalan yerlerden değildir. Bu nedenle bu tür bir taşınmazın kazandırıcı zamanaşımı
yoluyla zilyetlikle edinilmesi mümkündür…” (Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 144.)
63
taşınmazların olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılması mümkün
değildir.175
Kaçak ve yitik kişilerde olduğu gibi mübadil Rumlardan Hazine’ye kalan
taşınmazların, satış, bağış, takas, dağıtım, tahsis, iskân veya benzeri yollardan biri ile
Hazine mülkiyetinden çıkması, başka bir kişiye geçmesi durumunda kazanma yasağı
kalkacağından koşulları oluştuğu takdirde olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı
yoluyla kazanılması mümkündür.176
Yargıtay bir kararında, Mübadil Rumlardan kalan bir taşınmazın
mübadeleden ve mülkiyetinin Hazineye intikalinden önce Rum maliki tarafından
herhangi bir kimseye satılmış olması halinde satışın tarafların gerçek iradesini
yansıtan ve noter tarafından düzenlenmiş veya onanmış “muvazaadan ari” bir belge
ile ispatı gerektiği, böyle bir belgenin yokluğu halinde satın alma iddiasının tanıkla
ispat edilemeyeceğine hükmetmiştir.177
Bulgaristan ile 18.10.1925 tarihinde imzalanan Anlaşmaya göre ise,
18.10.1912 – 18.10.1925 tarihleri arasında Türkiye’den Bulgaristan’a göç eden
Bulgarların İstanbul dışındaki illerde bıraktığı taşınmazlar Türk hükümetine
geçmiştir. Burada sözü edilen ve mülkiyeti Devlete intikal eden taşınmazlar özel
kişilere ait taşınmazlardır.
178 Mülkiyeti Devlete geçen bu taşınmazların da
olağanüstü zamanaşımı ile kazanılması mümkün değildir.179 Mübadil Rumlarla ilgili
175 Yarg. , 8 HD. , E. 1991/20391, K. 1992/16940, T. 23.12.1992 “…Bilindiği gibi firari ve
mütegayyıp kişilerle, mübadil Rumlardan kalan mallar kazandırıcı zamanaşımı yoluyla iktisap
edilemez. Mübadil Rum’lar, Lozan antlaşması ve diğer antlaşmalar gereğince, mübadeleye tabi olan
Rum Ortadoks Dini’nden Türk vatandaşlarıdır…” (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası) 176 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 134. 177 Yarg. , 8 HD. , E. 1993/8937, K. 1994/12406, T. 03.11.1994 (Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s.
142.)
178 Ozanalp, a.g.e., s. 466. 179 Yarg. , 16 HD. , E. 1990/4333, K. 1990/16975, T. 06.12.1990 “…Türkiye ile Bulgar Krallığı
arasında 18.10.1925’de imzalanan, 24.5.1928 tarih ve 1341 sayılı Kanunla onaylanan antlaşmaya göre,
18.10.1912 ve 18.10.1925 tarihleri arasında Türkiye’den Bulgaristan’a göç eden Bulgarlar’ın İstanbul
hariç diğer illerde terkettikleri taşınmazlar Türk Hükümeti’ne geçmiştir. Böyle olunca; sözü edilen
tarihler arasında Türkiye’den Bulgaristan’a göç eden Bulgarlar’ın İstanbul hariç diğer illerdeki
terkettikleri taşınmazlar, 3402 sayılı Kadastro Kanununun 18 /son maddesi hükmünce, kanunları
uyarınca Devlete kalan taşınmazlardan olup, kazandırıcı zamanaşımı yolu ile iktisap edilmeleri
olanaksızdır. Onaylanan antlaşmanın yukarıda belirtilen açık hükmü karşısında, 18.10.1912’den önce
veya 18.10.1925 tarihinden sonra Türkiye’den Bulgaristan’a ya da başka bir ülkeye göç eden
Bulgarlar’ın Türkiye’deki taşınmazları hakkında Kadastro Kanununun 18 /son maddesinin
uygulanması söz konusu olamaz. Bu durumda, Bulgar olduğu konusunda uyuşmazlık bulunmayan
Uzun Mitro’nun Türkiye’den hangi tarihte nereye göç ettiği araştırılıp saptanmak ve sonucuna göre
64
açıklamalar mübadeleye tabi tutulan Bulgarlardan kalan taşınmazlar için de
geçerlidir.
c. Batıya Nakledilenlere Ait Taşınmazlar
Ülke düzeninin sağlanması bakımından yürürlükten kaldırılan 2510 sayılı
İskan Kanunu’na göre, doğudaki yasak ve idareten boşaltılmış bölge halkından olup
da, batıya nakledilenlere ait taşınmazların mülkiyeti devlete intikal etmiştir. Batıya
nakledilenlerin yasağının kalkması nedeniyle, geriye döndüklerinde kendileri
tarafından veya hükümetçe tasfiye edilmeyen malları üzerinde tasarrufta
bulunabilecekleri İskân Kanununa 5098 sayılı Kanunla eklenen geçici 1. madde ile
kabul edilmiştir.180
Tasfiye edilmeyen tapusuz taşınmazlar hakkında kazandırıcı zamanaşımı
zilyetliğine dayanarak tescil davası açılabilir. Fakat hükümetçe tasfiye edilen
malların artık kanun gereği devlete kalan taşınmaz kabul edilmesi nedeniyle zilyetlik
ile kazanılmaları mümkün değildir. 181
d. Miras Sebebiyle Devlete Kalan Taşınmazlar
4721 sayılı TMK’nın 501. maddesinde “Mirasçı bırakmaksızın ölen kimsenin
mirası Devlete geçer” denilmek suretiyle mirasçı bırakmadan ölen kişinin son
mirasçısının Devlet olacağı belirtilmiştir. Mirasın Devlete geçmesi murisin birinci,
ikinci ve üçüncü derece mirasçısının bulunmamasına bağlıdır. Yine 5718 sayılı
Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkındaki Kanunu’nun 20/3.
maddesinde “Türkiye’de bulunan mirasçısız tereke Devlete kalır” denilmek suretiyle

karar verilmek gerekirken…” (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası) Aksi Yönde Yarg. , 8 HD. ,
E. 1991/13495, K. 1992/10357, T.03.06.1992 “… Bulgarlar firari ve yitik kişi sayılamaz. Bulgarlar
ayrıca mübadil kişilerden de sayılmaz. O itibarla Bulgarlara ait yerlerin Hazineye kalacağı hakkında
yasalarda açık bir hüküm bulunmamaktadır…” (Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 125.) 180 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 145. 181 Yarg. , HGK. , E. 2002/7-103, K. 2002/127, T.27.02.2002 (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi
Bankası)
65
mirasçı bırakmadan ölen yabancılara ait taşınmazların da Devlete kalacağı
düzenlenmiştir.182
4721 sayılı TMK’nın 588. maddesinde ise; “Sağ olup olmadığı bilinmeyen bir
kimsenin mal varlığı veya ona düşen miras payı on yıl resmen yönetilirse ya da mal
varlığı böyle yönetilenin yüz yaşını dolduracağı süre geçerse, Hazinenin istemi
üzerine o kimsenin gaipliğine karar verilir” denilmiş ve ikinci fıkrasında ise;
“Gaiplik kararı verilebilmesi için gerekli ilan süresinde hiçbir hak sahibi ortaya
çıkmazsa aksine hüküm bulunmadıkça gaibin mirası Devlete geçer” ibaresine yer
verilmiştir. Bu maddeyle de mirasçısı bulunmayan gaip kişinin mirasının Devlete
geçeceği düzenlenmiştir.
1617 sayılı Toprak ve Tarım Reformu Ön Tedbirler Kanununun yürürlüğe
girdiği tarihe kadar kanunlar uyarınca Devlete kalan taşınmazların zamanaşımı
yoluyla iktisap edilemeyeceğine ilişkin açık bir kanun hükmü bulunmamaktaydı.
26.07.1972 tarihinde yürürlüğe giren 1617 sayılı Toprak ve Tarım Reformu Ön
Tedbirler Kanununun 20. maddesi ile değişik 766 sayılı Tapulama Yasası’nın 33/son
maddesi ile kanunlar uyarınca Devlete kalan gayrimenkullerin tapuda kayıtlı olsun
veya olmasın kazandırıcı zamanaşımı yoluyla iktisap edilemeyeceği düzenlenince,
maddede geçen “kanunlar” sözcüğünün kapsamına sadece bir taşınmazın
mülkiyetinin Devlete geçişini düzenleyen özel kanunların mı gireceği yoksa Medeni
Kanun gibi mülkiyetin devlete geçişini düzenleyen genel kanunlardaki hükümlerin
de girip girmeyeceği tartışılmış, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu183 verdiği bir kararla
sayılı 766 sayılı Tapulama Yasası’nın 33/son maddesindeki “kanunlar” deyimi ile
özel kanunlar yanında Medeni Kanun gibi genel kanunların da amaçlandığını
belirtmiştir.184
Kanunlar uyarınca Devlete kalan taşınmazların zamanaşımı yoluyla
kazanılamayacağına ilişkin 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 18. maddesi ile ilgili
gerekçenin son fıkrasında “ bu maddede yer alan, kanunlar uyarınca Devlete kalan
182 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 148. 183Ancak, kararda Ozanalp ve Düzceer Medeni Kanun’un genel kanun olduğu, bu maddede
kastedilenin özel kanunlar olduğu gerekçesi ile karşı oy kullanmışlardır. Bkz. Yarg. , HGK. ,
E.1982/8-97, K. 1984/514, T. 09.05.1984. (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası) 184 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 108-110; Kılıç, a.g.e. , s.741.
66
gayrimenkuller kapsamı içinde Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsendiği
gibi MK’nın 448. (TMK.m. 501)maddesinin de bulunduğunun açıklanmasında yarar
görüldüğü” denilmek suretiyle artık “kanunlar” deyiminden özel kanunlar yanında
Medeni Kanun gibi genel kanunların da bu kapsamda olduğu belirtilmiştir.185
Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatlarında, mirasçı bırakmadan ölen kişinin Devlete
geçen tapulu veya tapusuz taşınmazları olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla
kazanılamayacağı belirtilmiştir.186
Ancak, tapulu taşınmazın murisin ölümü ile son mirasçı sıfatıyla Hazineye
geçişinden önce, zilyedin 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesi ile 4721
sayılı TMK’nın 713/2. maddesinde öngörülen iktisap koşullarını yerine getirmesi
halinde, bu taşınmazın Hazineye intikalinden önce tapu hukuki kıymetini
yitirdiğinden zilyedin bu taşınmazı adına tespit veya tescil ettirme hakkı
bulunmaktadır.187 Örneğin tapulu taşınmaz maliki muris (A) 1980 tarihinde ölmüş ve
tek mirasçı olarak oğlu (B)’yi bırakmış, (B) de tapuda intikal yaptırmadan 2003
yılında ölmüş olsun, üçüncü kişi (C) bu taşınmazı muris (A)’nın öldüğü 1980
tarihinden itibaren davasız, aralıksız, malik sıfatıyla yirmi yıldan fazla süre ile
kullanırsa, (B)’nin ölümünden önce 2000 yılında, zilyet (C) lehine iktisap koşulları
oluştuğundan muris (A)’nın son mirasçısı Hazine olsa da, zilyet (C)’nin bu taşınmazı
adına tespit veya tescil ettirme hakkı bulunmaktadır.
e. Osmanlı Hanedanından Kalan Taşınmazlar
Osmanlı Hanedanından kalan taşınmazlar da 3402 sayılı Kadastro
Kanunu’nun 18. maddesinde amaçlanan kanunlar uyarınca Devlete kalan
taşınmazlardır. 03.03.1924 Tarihli 431 Sayılı Hilafetin İlgasına ve Hanedanı
185 Kılıç, a.g.e. , s.742. 186 Yarg. , 8. HD. , E. 2012/2280, K. 2012/9007, T. 11.10.2012 “… Kayıt malikinin ölümü ile
murisin terekesi TMK.nun 501. maddesi gereğince doğrudan ve kanunlar ( 3402 s. KK. m. 18 ) gereği
Hazineye intikal edeceğinden, dava konusu taşınmazın kazanmayı sağlayan zilyetlikle edinilmesi
mümkün değildir…” Benzer yönde Yarg. , 8. HD. , E. 2007/5351, K. 2007/5517, T. 15.10.2007
“Durmuş’un 12.05.1960 tarihinde öldüğü ve geriye tek mirasçısı Kıymet’i bıraktığı, Kıymet’in de
03.05.1975 tarihinde mirasçısız ölümü ile terekesinin Hazine’ye kaldığı anlaşılmıştır. TMK’nın 501.
maddesine göre, mirasçı bırakmadan ölen kişinin terekesi Devlete kalır. 3402 sayılı Kadastro
Kanunu’nun 18/2. maddesine göre de, kanunlar uyarınca Devlete kalan taşınmaz malların zamanaşımı
yolu ile kazanılması olanaksızdır…” (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası) 187 Kılıç, a.g.e. , s.742.
67
Osmaninin Türkiye Cumhuriyeti Memaliki Haricine Çıkarılmasına Dair Kanunun 8.
ve 10. maddelerine göre Osmanlı padişahlarına ait tüm taşınmazlarla birlikte eski
Hazineye ait tüm araziler Devlete geçmiştir.188 Bu nedenle Osmanlı Hanedanına ait
taşınmazlar kanunlar uyarınca Devlete intikal eden taşınmaz hükmünde olduğundan
olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılması mümkün değildir.
431 sayılı Kanunun yayım tarihinden önce ölen padişahlara ait taşınmazların
da bu Kanun kapsamında Devlete intikal edip etmediği konusunda farklı
uygulamaların bulunması üzerine, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu 06.02.1946
tarih, 1945/15 Esas,1946/4 Karar sayılı ilamı189 ile 431 sayılı Kanunun yürürlüğe
girdiği tarihte hayatta olan padişahların tapulu taşınmazlarının bu kanun kapsamında
Hazineye geçtiği, ancak bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihinden önce ölmüş olan
padişahlara ait tapulu taşınmazlar ölümle mirasçılarına geçmiş olduğundan 431 sayılı
Kanunun 8. maddesinin, bu Kanundan önce ölmüş olan padişah II. Abdulhamid’in
tapulu taşınmazlarını kapsamadığı ve Hazineye intikal etmediğine hükmetmiştir.
Ancak, TBMM’nin 02.05.1949 tarihli ve 245 sayılı Yorum Kararı190 ile; 431
sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte hayatta bulunsun veya bulunmasın Osmanlı
İmparatorluğunda padişahlık etmiş herhangi bir kimse adına Türkiye Cumhuriyeti
sınırları içinde tapuda kayıtlı olan taşınmazların bu Kanunun 8. maddesi gereğince
millete intikal ettiğine karar vermiştir. Böylece 06.02.1946 tarihli İçtihadı Birleştirme
Kararının uygulama olanağı kalmamıştır.
191
16.06.1952 tarihli 5958 Sayılı Kanun ile Osmanlı Hanedanın kadın üyelerine,
15.05.1974 tarihli 1803 Sayılı Kanun ile de erkek üyelere Türkiye’ye geri dönme ve
taşınmaz edinme hakkı verilmiştir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun
17.04.1957 tarih, 1957/5 Esas,1957/5 Karar192 sayılı kararı ile Türkiye’ye gelen ve
188 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 112. 189 YİBK., E. 1945/15, K. 1946/4, T. 06.02.1946 “… Hilafetin ilgasına ve Hanedanı Osmaninin
Türkiye Cumhuriyeti Memaliki Haricine Çıkarılmasına dair olan 431 numaralı kanunun ( Osmanlı
İmparatorluğunda Padişahlık etmiş kimselerin tapuya merbut emvali gayrimenkuleleri millete intikal
etmiştir ) hükmünü ihtiva eden sekizinci maddesini, bu kanunun yürürlüğe konmasından evvel ölmüş
Padişahların hayatlarında tapuya bağlı ve şahıslarına ait olan gayrimenkullere teşmil etmeye imkan
yoktur…” (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası) 190 Bkz. RG.,T.07.05.1949 , S. 7201. 191 Düzceer, a.g.e. , s.463. 192 YİBK., E. 1957/5, K.1957/5, T.17.04.1957 “…5958 sayılı kanundan istifade ederek Türkiye’ye
gelen ve Türk vatandaşlığına kabul edilen Osmanlı Hanedanı’nın kadın azasına ait olup 431 sayılı
68
Türk vatandaşlığına kabul edilen Osmanlı hanedanının kadın üyelerinin, 431 sayılı
Kanunun 7. maddesiyle tasfiyesi öngörülen fakat henüz tasfiyesi gerçekleştirilmemiş
olan taşınmazlar hakkında tasarruf ve dava haklarının mevcut olduğu kabul
edilmiştir.
Yargıtay, Osmanlı hanedanlarına ait taşınmazların, kamu malı olarak millete
geçtiğinden Medeni Kanunun olağanüstü zamanaşımına ilişkin hükümlerine göre
kazanılamayacağını hükme bağlamıştır.193
f. Vakıflara Ait Taşınmazlar
Vakıflar, 4721 sayılı TMK’nın 101. Maddesinde; gerçek veya tüzel kişilerin,
yeterli mal ve hakları belirli ve sürekli bir amaca özgülemeleriyle oluşan tüzel
kişiliğe sahip mal toplulukları olarak tanımlanmıştır.
Eski Medeni Kanun’dan önce vakıflar, vakfedilen malın cinsi, yararlanma
şekli, malın mülkiyetine ve yararlanan kişilere göre çeşitli isimlerle anılmıştır.
Bunlardan en önemlileri icareteynli ve mukataalı vakıflardır.
İcareteynli (iki kiralı) vakıfta, tasarruf sahibi, gerçek kıymetine yakın ya da
eşit olarak peşin bir kira bedeli ödemekte, ayrıca yıl sonu cüz’i bir kira bedeli daha
ödemektedir. Peşin ödenen bedel ile taşınmaz üzerinde yer alan bağ ve bahçeler,
binalar vb. unsurlar yeniden yapılmakta ve bu haliyle yararlanana devredilmektedir.
Taşınmazın mülkiyeti vakıfta kalmakta, buna karşılık sınırsız bir süre için
yararlanma hakkı tasarruf sahibine ve onun ölümünden sonra intikal hakkı
mirasçılarına geçmektedir. Peşin ve her yıl alınan icarei müeccele nedeni ile bu usule
“iki icare” anlamına gelen icareteyn adı verilmiştir.
194
kanunun 7 inci maddesiyle tasfiyesi derpiş olunan ve fakat henüz tasfiye edilmemiş bulunan
gayrimenkuller hakkında maliklerinin tasarruf ve dava salahiyetlerinin mevcut olduğuna…” (Kazancı
Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası) 193 Yarg. , 13. HD. , E. 1998/6840, K. 1998/7984, T.20.10.1998 “…431 sayılı Yasa gereğince
padişah’lara ait tapulu taşınmazlar Devlete intikal etmiştir. Bu özel yasa gereğince Devlete intikal
eden taşınmazların zilyetlikle iktisabı mümkün değildir…” (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası) 194 Ayrıntılı bilgi için bkz. Ömer Çınar, Taviz Bedeli ve İcareteynli ve Mukataalı Vakıfların
Tasfiyesi, Erzincan Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt 15, Sayı 1-2, 2011, s.108. ;
Özmen/Çorbalı, a.g.e. , s. 471;5737 sayılı Vakıflar Kanunu’nun 3. Maddesinde icareteynli vakıf:
“Değerine yakın peşin ücret ve ayrıca yıllık kira alınmak suretiyle süresiz olarak kiralanan vakıf
taşınmazlarını ifade eder” şeklinde tanımlanmıştır.
69
Mukataalı vakıfta, taşınmaz üzerine yapılan binaların, dikilen ağaçların çeşitli
nedenlerle zarar görmesi (yangın, sel vb.) ve vakfın kendi imkânlarıyla bunu tamir
edememesi, eski hale getirememesi gerekmektedir. Vakıf, söz konusu eserlerin eski
hale getirilmesi, ağaçların dikilmesi, binanın onarılması karşılığında mülkiyetini
kendi üzerinde tutarak kullanım (yararlanma) hakkını süresiz olarak mutasarrıfa
ölümü ile de mirasçılarına geçirmektedir. Mutasarrıf, onarımı ve bakımı yapmayı
ayrıca cüz’i bir kira bedeli ödemeyi üstlenmektedir.195
Mülga 2762 sayılı Vakıflar Kanunu’nun 26. maddesinde “Bu kanunun
neşrinden sonra vakıf mallar mukataaya ve icareteyne bağlanamaz” denilmek
suretiyle yeniden icareteynli veya mukataalı vakıf kurulması imkânına son
verilmiştir. Gerek mülga 2762 sayılı Vakıflar Kanunu gerekse, 5737 sayılı yeni
Vakıflar Kanununda eski vakıfların icareteyn ve mukataaya bağlanmış olan
taşınmazlarının taviz bedellerinin ödenmesi koşulu ile tasfiye edileceğini yani özel
mülke konu olabileceği belirtilmiştir.196
Vakıf taşınmazlarının olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılması mülga
2762 sayılı Vakıflar Kanununda ilke olarak kabul edilmiş ve bu kanununun 41.
maddesinde “Kanuni Medenideki müruruzaman hükümleri vakıf mallar hakkında da
tatbik olunur” denilmiş, aynı Kanunun 8. maddesi ile de vakıfların doğrudan
doğruya hayrattan197 olan vakıf taşınmazlarının zilyetlikle kazanılması istisna
edilmişti. Ancak 13.07.1967 tarihinde kabul edilen 903 sayılı Kanunla, 743 sayılı
195 Çınar, a.g.e., s.109; 5737 sayılı Vakıflar Kanunu’nun 3. Maddesinde Mukataalı vakıf: “Zemini
vakfa, üzerindeki yapı ve ağaçlar tasarruf edene ait olan ve kirası yıllık olarak alınan vakıf
taşınmazlarını, ifade eder” şeklinde tanımlanmıştır.
196 5737 sayılı Vakıflar Kanunu’nun 18. maddesine göre tapu kayıtlarında, icareteyn ve mukataalı
vakıf şerhi bulunan gerçek ve tüzel kişilerin mülkiyetinde veya tasarrufundaki taşınmazlar, işlem
tarihindeki emlak vergisi değerinin yüzde onu oranında taviz bedeli alınarak serbest tasarrufa terk
edilir. Bu kanun hükümleri gereğince taviz bedelinin tamamı ilgili vakıf adına ödenmedikçe, taşınmaz
üzerindeki temliki tasarruflar tapu dairelerince tescil olunmaz. Benzer hüküm 2762 sayılı eski
Vakıflar Kanunu’nun 27. , 28. , 29. Maddelerinde de düzenlenmişti. Bu düzenlemelerden de
anlaşılacağı üzere tasfiye edilen vakıflara ait mallardan hayrat niteliğinde bulunmayanların
mülkiyetinin tasarruf edene geçmesi için getirilen taviz bedeli, bir anlamda taşınmazın takdiri kıymeti
niteliğinde olup taşınmazı kullanan tarafından ödenmesi öngörülmüştür.
197Hayrattan olan vakıf taşınmazları, gelir sağlamak amacıyla tahsis edilmeyip, doğrudan doğruya
hayri hizmet gerçekleştirmek amacıyla tahsis edilen vakıf taşınmazlarıdır.Bunlar; ibadet yerleri (cami,
mescid, namazgah ve medreseler), okullar, imaretler, tekkeler, kütüphaneler, misafirhaneler, köprüler,
hastaneler, çeşmeler ve hamamlar gibi doğrudan doğruya hayır kurumu olarak kullanılan yerlerdir.
Detaylı bilgi için bkz. Hüseyin Hatemi, Medeni Hukuk Tüzel Kişileri, İstanbul, 1979, s. 710.
70
eski Medeni Kanuna eklenen 81/B maddesiyle vakıf taşınmazlarının olağanüstü
zamanaşımı yoluyla kazanılması yasaklanmıştır. O dönemde Medeni Kanun’daki
yasaklayıcı hükmün sadece Medeni Kanun’a tabi vakıflara mı uygulanacağı yoksa
Vakıflar Kanunu’na tabi vakıfların hayrattan olmayan taşınmazlarının da yasak
kapsamına girip girmediği tartışılmış, Vakıflar Kanunu’na tabi vakıflara ait hayrattan
olmayan taşınmazların da kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılamayacağı kabul
edilmiştir.
198 903 sayılı Kanunda kazanılmış hakları ortadan kaldıran daha doğrusu
bu kanunun geriye yürütüleceğine ilişkin bir hüküm bulunmadığından 13.07.1967
tarihine kadar olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanma şartları oluşan kişilerin
hakları saklıdır.199
Bunlardan ayrı olarak Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 04.03.1959
tarih, 1959/2 Esas,1959/15 Karar sayılı ilamında:
200 “…Tapu kaydında adı geçen ve
20 sene evvel öldüğü iddia edilen şahıs gayrimenkulun icareteynli olarak
mutasarrıfıdır. Mutasarrıfın gayrimenkul üzerindeki hakkı (mülkiyet) nevinden
değildir. Mutasarıfa gayrimenkulun maliki denilemez ve gayrimenkulun mülkiyet
hakkı, tapu sicillinde bahsi geçen vakfa ait bulunmaktadır; tapu sicillinden malikin
belli bir vakıf olduğu açıkça anlaşılmaktadır. O halde bu gibi gayrimenkuller
hakkında Medeni Kanunun 639 /2. maddesinde yazılı (Tapu sicillinden maliki kim
olduğu anlaşılamayan) veya (Yirmi sene evvel vefat etmiş bir kimsenin uhdesinde
mukayyet olan) şartları gerçekleşmemiştir. Bu itibarla :Tapuda mutasarrıfı
uhdesinde mukayyet ve belli bir vakfın icareteynli malı olduğu tapu sicillinden
anlaşılan gayrimenkul mutasarrıfı 20 sene evvel vefat etmiş olsa dahi o gayrimenkul
hakkında Kanunu Medeninin 639/2. maddesinin zilyet lehine tatbik edilemeyeceğine,
bu nevi gayrimenkullerin zilyetlikle iktisap olunamayacağına…” denilmek suretiyle
mutasarrıfın mirasçı bırakmadan ölümü üzerine mahlulen vakfına dönen icareteynli
taşınmazların olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılamayacağı
belirtilmiştir. Ancak mülga 2762 sayılı Vakıflar Kanunu’nun 26 ve devamı maddeleri
198 Ozanalp a.g.e., s. 383, Düzceer a.g.e., s.128. 199 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 190; Yarg. , 16. HD. , E. 2003/4624, K. 2003/5734,
T.10.06.2003 “…2762 sayılı Kanunun 41. maddesinde; Kanunu Medeninin mururu zamana ilişkin
bulunan hükümlerinin vakıf mallar hakkında da tatbik edileceği hükmü yer almıştır. Medeni Kanunun
81/B maddesinde 13.7.1967 tarihinde yapılan ve “Vakıfların malları üzerinde zilyetlik yolu ile iktisap
hükümleri takbik olunmaz” şeklindeki değişiklikte kazanılmış hakları bertafaf edici bir ibare
taşımamaktadır. Hal böyle olunca davaya konu taşınmaz doğrudan hayrat vakıflardan bulunmadığına
13.7.967 tarihinden öncede davalılar yararına zilyetlikle mülk edinme şartları gerçekleştiğine göre
vakıflar idaresinin davasının reddine…” (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası) 200 YİBK., E. 1959/2, K.1959/15, T. 04.03.1959 (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası)
71
gereğince tasfiye edilmesi sonucu mülkiyeti mutasarrıfı veya mirasçılarına geçen
taşınmaz malların vakıfla bağlantısı kesilmiş olacağından Yargıtay İçtihadı
Birleştirme Genel Kurulu’nun 04.03.1959 tarih, 1959/2 Esas,1959/15 Karar sayılı
ilamının bu taşınmazlar hakkında uygulama imkanı bulunmamaktadır.201
Gerek 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 117. maddesinde ve gerekse
27.02.2008 tarihinde yürürlüğe giren 5737 sayılı Vakıflar Kanunu’nun 23.
maddesinde “Vakıfların malları üzerinde zilyetlik yoluyla kazanma hükümleri
uygulanmaz” şeklindeki düzenlemeler ile daha önceki çelişkili durum (mülga 2762
sayılı Vakıflar Kanunu’nun 41. maddesi ve 4721 sayılı TMK’nın 117. maddesi) sona
ermiştir. Artık yürürlükteki kanunlar uyarınca vakıflara ait taşınmazların hayrattan
olup olmadığına bakılmaksızın olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla
kazanılması mümkün değildir.202
g. Suriye Vatandaşlarına Ait Taşınmazlar
Suriye vatandaşlarına ait taşınmazlar kanunlar uyarınca Devlete kalan
taşınmazlardan değildir. Ancak bulundukları hukuki statü ve çıkarılan bir kısım
kararname ile Suriye vatandaşlarına ait taşınmazlara sınırlama getirilmesi ve
Hazinece el konulması nedeniyle bu bölümde incelenecektir.
Hatay ilinin 1939 yılında Anavatana katılmasından sonra Türk, Suriye ve
Lübnan vatandaşlarının taşınmazlarının tasfiyesi hususunda sorun yaşanması, Suriye
hükümetinin Türk uyruklu kişilerin Suriye’deki taşınmazlarını tasfiye politikası
izlemesi ve mülkiyet haklarını kısmen veya tamamen kısıtlamaları üzerine karşılılık
(mukabeleyi bilmisil) ilkesi gereğince 15.06.1927 tarihinde yürürlüğe giren 1062
sayılı Hudutları Dahilinde Tebaamızın Emlakine Vaziyed Eden Devletlerin
Türkiye’deki Tebaaları Emlakine Karşı Mukabeleyi Bilmisil Tedbiri İttihazı
Hakkında Kanun’un verdiği yetkiye dayanılarak Suriye ve Lübnan vatandaşlarına ait
taşınmazlar üzerinde bir takım sınırlamalar getiren kararnameler çıkarılmıştır.203
201 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 190. 202 Şölen Külahçı Serengil, Vakıf Taşınmazlarının Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması,
Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2011, 60.4, s.925-926. 203 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 163; Yarg. , 8. HD. , E. 1973/5489, K. 1973/7465, T.
17.12.1973 ( Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 171-176.)
72
Bakanlar Kurulunca çıkartılan 13.01.1939 gün 2/10250 sayılı kararname ile bir
çözüm bulununcaya kadar Suriye ve Lübnan vatandaşlarına ait Türkiye’de bulunan
taşınmazlarının ipotek ve ferağ olunması yasaklanmış, 14.02.1942 gün 2/17317 sayılı
kararname ile Suriye ve Lübnan vatandaşlarına ait taşınmazların haciz konularak
satılmaları önlenmiş,bunların kamulaştırılması halinde kamulaştırma bedelinin
Hazine adına emaneten bankada saklı tutulması öngörülmüştür. Daha sonra çıkarılan
29.01.1951 gün 8/12389 sayılı kararname ile 1939 ve 1942 tarihli kararnamelerle
Lübnan vatandaşlarına ilişkin tedbirler tamamen ortadan kaldırılmıştır. Lübnan
vatandaşlarına ait taşınmazların olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla
kazanılmasını engelleyen bir düzenleme olmadığından, bu kişilere ait taşınmazların
kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılması mümkündür.204
18.11.1957 tarih, 4/9697 sayılı kararname ile Suriye vatandaşlarına ait
taşınmazlar üzerinde inşaat yapmak ve ağaç dikmek suretiyle bu taşınmazların 4721
sayılı TMK’nın 722 vd. maddeleri (MK. m.648-650) uyarınca tescilinin
istenemeyeceği, paylı mülkiyet şeklinde olan taşınmazların rızaen taksiminin
mümkün olmadığı, ortaklığın giderilmesi sonucu elde edilen Suriye vatandaşına
isabet eden paranın Hazine adına emaneten saklanması düzenlenmiştir.205
Bakanlar Kurulunca çıkarılan 01.10.1966 gün ve 6/7104 sayılı kararname ve
bunun uygulama şeklini gösteren yönetmelik hükümleri uyarınca da, Suriye
vatandaşlarının tapulu ve tapusuz taşınmazlarına Hazinece el konulmuştur. Bu kişiler
tarafından yapılan her türlü satış, bağış ve benzeri tasarruf işlemleri geçersiz olup,
böyle bir taşınmazın olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılması
mümkün değildir. Zira bu konuya ilişki çıkarılan Bakanlar Kurulu Kararnameleri
204 Yarg. , 8. HD. , E. 2005/6651, K. 2005/7232, T. 27.10.2005 “…29.01.1951 gün ve 8/12389 sayılı
Bakanlar Kurulu Kararı ile 1939 ve 1942 tarihli kararnamelerin Lübnan uyruklu kişilerle ilgili
tedbirler bölümü kaldırılmıştır. Bu tarihten itibaren Lübnan uyruklu kişiler kararnamelerin
kapsamından çıkarılmış, bu konuda daha sonra çıkarılan kararnamelerin de kapsamına
alınmamışlardır.Bu durumda 1062 sayılı Kanun hükümleri uyarınca yabancı uyruklu bir kişinin
taşınmazının kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilip edinilmeyeceğinin düşünülmesi,
edinilecek yerlerden ise iddia ve savunma çerçevesinde taraf delillerinin eksiksiz olarak toplanıp
birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik incelemeye dayalı olarak
yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir…”(Kazancı Bilişimİçtihat Bilgi Bankası)
205 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 164-165.
73
kanun hükmünde olduğundan, kanuna aykırı olarak sürdürülen zilyetlik herhangi bir
kazanma sağlamaz.206
Yargıtay verdiği kararlarda, 01.10.1966 yılına kadar Suriye vatandaşlarına ait
taşınmazlarda yukarıda anılan düzenlemeler ile tasarruf işleminin yasaklandığını,
yapılan satısın geçersiz olduğunu, yine aynı düzenlemeler ile taşınmazların devlet
denetimine geçtiğini bu taşınmazlar üzerinde malik sıfatıyla zilyetliğin
sürdürülemeyeceğini, zilyetliğin çekişmesiz ve aralıksız olmadığını belirterek
olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile de kazanılamayacağına hükmetmiştir.207
01.10.1966 yılından sonra ise taşınmazların kanun gereği devlete geçen taşınmaz
hükmünde olduğundan kazandırıcı zamanaşımına konu olamayacağını
belirtmektedir.
208
B. KAYIT SAHİBİNE İLİŞKİN KOŞULLAR
1. Tapu Sicilinden Malikin Kim Olduğunun Anlaşılamaması
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesi ve 4721 sayılı T.M.K’nın
713/2. maddesi uyarınca, maliki tapu sicilinden anlaşılamayan bir kişi adına kayıtlı
taşınmazın tamamının veya bir parçasının ya da bir payının kanunda öngörülen diğer
koşullar altında tasarruf edilmiş olması halinde, tapu hukuki kıymetini yitirir ve
zilyedin, adına tespit veya tescil yapılmasını isteme hakkı doğar. Tapu sicilinden
malikin kim olduğunun anlaşılamaması hali, taşınmaz sahibinin kim olduğunun
206 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 165. 207 Yarg. , HGK. , E. 1991/16-539, K. 1991/624, T. 04.12.1991 “…Suriye uyrukluların malları 1966
yılına kadar devlete geçmemiş ise de bu malların gerek sahibinin iradesi, gerekse iradesi dışında özel
kişilere geçmesi önlenmiş, onlara vaziyet edilmiş, üzerlerinde gittikçe artan bir hakimiyet kurulmuş,
sonunda da söz konusu kararname ile fiilen el konulmuştur. Diğer bir anlatımla 1.10.1966 tarihinden
önce ilerde Devlete geçeceği düşünülerek Suriye uyrukluların malları denetim altına alınmıştır.
Açıklanan bu açık maddi olgu karşısında artık çekişmeli taşınmazlar üzerinde kazandırıcı zamanaşımı
süresince tasarruf eden kişinin zilyetliğinde Medeni Kanunun 639/1. maddesindeki “malik sıfatı ile
zilyet olma” unsurunun bulunduğundan söz edilemez. Bu kişi olsa olsa “Hazine şagili” durumundadır.
Devletin vaziyet ettiği, hakimiyeti altında bulundurduğu taşınmazlara kişinin malik sıfatı ile zilyet
bulunmasına yasal olanak yoktur. Ayrıca Devletin kontrolü altına aldığı, mülkiyeti henüz geçmese
dahi bir oranda sahiplendiği bir taşınmaz üzerindeki kişinin zilyetliği “çekişmesiz ve aralıksız” olma
niteliğini de yitirir…” (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası) 208 Yarg. , 8. HD. , E. 1999/1167, K. 1999/2593, T.22.03.1999 “…01.10.1966 gün ve 6/7104 sayılı
kararname Suriye uyruklulara ait taşınmazlara el konulduğunu bildirdiğinden, bu kimselere ait
taşınmazlar kanunlar uyarınca Devlete kalan taşınmazlar niteliğini kazandığından 3402 sayılı
Kanunun 18/2. Maddesi hükmüne göre tapuda kayıtlı olsun veya olmasın kazandırıcı zamanaşımı
yoluyla iktisap edilemezler…” (Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 178-179.)
74
bilinmesine yarayacak gerekli bilgilerin tapu kütüğünden çıkarılmasının imkânsız
olmasıdır.209 Malikin kim olduğunun anlaşılamaması aşağıdaki şekillerde söz konusu
olabilmektedir.
a. Tapu Sicilinde Yazılı Malikin Bilinmemesi
Tapu Sicil Tüzüğünün 28. maddesine (eski TST m. 25) göre; tapu siciline
malikin adı, soyadı, baba adı, edinme sebebi, tarih ve yevmiye numarası yazılır. Tapu
malikinin belli, bilinen ve muayyen bir kişi veya kişiler olması gerekir. Ancak bazı
durumlarda tapu sicilinde ismi yazılı olan kişinin kimliği müphem (anlaşılamayan)
ve kifayetsiz (eksik) olabilir. Örneğin tapu kaydında sadece Ahmet ismi yazılı
olmasına rağmen hangi Ahmet olduğu çıkarılamıyorsa malikin tapu sicilinden
anlaşılamaması söz konusu olur.210 Eğer zilyet, taşınmazın malikini tapu kaydından
değil de şahsen tanıyorsa, kazandırıcı zamanaşımı için iyi niyet şartı
aranmayacağından dolayı bu taşınmazı kazanabilir. Buna karşılık, tapu kaydındaki
Ahmet’in hangi Ahmet olduğu bölge halkı tarafından biliniyorsa veya gerekli dikkat
gösterilerek tapu kaydından malik anlaşılabiliyorsa bu durumda kayıt malikinin kim
olduğu tapu sicilinden anlaşılacağından, zilyedin kazandırıcı zamanaşımından
yararlanarak taşınmazı kazanması söz konusu olamayacaktır.211
Kayıt malikinin adresinin bilinmemesi veya belirlenememesi, aynı şekilde
kayıt malikinin mirasçılarının kimliğinin belirlenememesi halleri de tapu malikinin
bilinmeyen kişi olduğunu göstermez.212
209 Yarg. , 8. HD. , E. 2010/6648, K. 2011/3629, T. 23.06.2011 (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi
Bankası)
210 Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s.16; Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 35; Kılıç, a.g.e. , s.
323; A. Lale Sirmen, Eşya Hukuku Dersleri, Ankara, Yetkin Yayınları, 2014, s. 409. 211 Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s.16;. Yarg. HGK. , E. 1991/8-51, K. 1991/194, T.
10.04.1991 “… Tapuda malik sütununda tek isim yazılı olsa dahi bu isimle kimin kastolunduğu ve
böylece taşınmazın kime ait bulunduğu bölge halkı tarafından bilinmekte ise bu koşulun gerçekleştiği
kabul edilemez…” (Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 39-41.) 212 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 37; Yarg. , 8. HD. , E. 2010/6648, K. 2011/3629, T. 23.06.2011
“…kadastro tutanağına ve dayanak tapu kayıtlarının içeriğine göre kayıt maliki H. maliki tapu
kütüğünden anlaşılamayan kişilerden değildir. TMK’nun 713/2. maddesinde yazılı “… maliki tapu
kütüğünden anlaşılamayan kimse…” ile bu kişilerin adreslerinin ve mirasçılarının tespit edilememesi
halleri farklı olgulardır. Kayıt malikinin açık adresinin belirlenememesi, bilinmemesi veya
mirasçılarının tespit edilememiş olmasından o kişinin bilinmeyen kimse olduğu sonucu
çıkarılamaz…”(Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası)
75
Yargıtay, tapuda malikin bilinen kişi olup olmadığının tespitinde; tapu
kaydının tüm tedavüllerinin, dayanak belgelerinin tapu müdürlüğünden getirtilerek
nüfus müdürlüğü, resmi daire ve müesseselerden sorulmasını, taşınmazın bulunduğu
yerde zabıta araştırması yapılmasını, komşu parsel tutanaklarının getirtilerek tespit
ve dava tarihindeki maliklerinin dinlenmesini, komşu parsellerin dayanak tapu
kayıtlarının ilk tesislerinden itibaren incelenerek dava konusu taşınmazı kime ait
olarak gösterdiğinin araştırılmasını, gerektiğinde o yeri iyi bilen yaşlı kimselerden
seçilecek yerel bilirkişi ve tanıklardan sorulmasını ve tüm bunlar yapıldıktan sonra
objektif esaslara göre kim olduğunun tespit edilememesini aramaktadır. 213
b. Tapu Malikinin “Nam-ı Mevhum” Veya “Nam-ı Müstear” Kişi Olması
Gerçekte mevcut olamayan biri adına tapuya tescil edilen taşınmazın da
malikinin kim olduğu tapu sicilinden anlaşılmaz. Buna nam-ı mevhum denir.214
Ülkemizde, 16 Şubat 1328 (5 Mart 1912) tarihli Eşhası Hükmiyenin Emval-i
Gayrimenkuleye Tasarruflarına Dair Muvakkat Kanun’un yürürlüğe girmesine kadar
tüzel kişilerin taşınmaz mal kazanmasına imkân olmadığından tüzel kişilerin
taşınmaz mal kazanma yasağına ilişkin bu evrede, cemaatler ve vakıflar gerçekte var
olmayan genellikle azizlerden birinin adını kullanarak taşınmazları tapuya tescil
ettirmişlerdir. İşte, nam-ı mevhum olarak nitelendirilen kişiler adına tapu siciline
kayıtlı bu taşınmazların maliki tapu sicilinden anlaşılamadığı için olağanüstü
kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılması mümkündür.215
Nam-ı mevhumdan farklı olarak nam-ı müstearda216 ise taşınmazın mülkiyeti
bir kişi adına tapuya tescil edilmiştir. Nam-ı müstearda temlik muvazaalı olduğu için,
gerçek malikin hakkı tapu sicilinden anlaşılamadığından aleniyetten sıyrılmış olur ve
213 Yarg. , 8. HD. , E. 1998/5037, K. 1998/9732, T. 05.10.1998 (Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s.
46-47.) 214 Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s.17. 215 Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s. 17; Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e. , s. 430;
Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 35. 216 Nam-ı müstear; temsil ettiği kişinin ismini gizleyerek kendi adına ancak temsil ettiği kişi hesabına
hareket eden kimseye denir. Geniş bilgi için bkz. Turhan Esener, Türk Hususi Hukukunda
Muvazaalı Muameleler, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, Ankara, 1956, s. 174;
Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e. , s.382.
76
temlik tarihinden itibaren taşınmaz olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla
kazanılmaya elverişli hale gelir.217
c. Tapu Sicilindeki Malik Hanesinin Boş Olması
Tapu sicilinin malik hanesinde taşınmazın kime ait olduğuna ilişkin hiçbir
bilginin bulunmaması218 veya mal sahibinin adının çizilerek yenisinin
yazılmaması219 halinde de 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c ve 4721 sayılı
TMK’nın 713/2. maddesi anlamında taşınmazın malikinin kim olduğu tapu sicilinden
anlaşılmaz. Böyle bir taşınmazın olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla
kazanılması mümkündür.220
Tapu maliki, mülkiyeti terk niyetiyle adını tapu sicilinden sildirmiş ve bu
sebepten yeni bir malik ismi yazılmamışsa, bu durumda taşınmazın kazanılması
zamanaşımı yoluyla değil, 4721 sayılı TMK’nın 707. maddesi gereğince işgal
yoluyla olacaktır.
221
Uygulamada, özellikle paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) şeklinde tapuya
kayıtlı bir taşınmazın dava konusu edilen payları yanında hiç kimse adına kayıtlı
olmayan paylarına da rastlanmaktadır. Örneğin tapulu taşınmazdaki ½ payın bilinen
kişilere ait olduğu belirtilmesine rağmen geri kalan ½ payın kime ait olduğu tapu
217 Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s.17-18; Kılıç, a.g.e. , s. 324. 218 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 34. 219 Kılıç, a.g.e. , s. 325; Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e. , s.433; Sirmen, a.g.e. , s.409; Aksi
görüşte Sungurbey; “eski malikin tescilinin terkini tapu kütüğünde terk sebebine dayanmıyorsa,
mülkiyeti de ancak devralacak kimse adına tescil ve iktisapla sona erer, bu sonuncu kişi adına tescil
olmadıkça ismi silinen ilk malikin malik olarak kaldığı açıktır.” (Sungurbey, İktisabi Müruruzaman,
s.17.)
220 Bazı hallerde kadastro tespiti yapılırken malik hanesinin boş bırakıldığı durumlarıyla da
karşılaşılmaktadır. Bu durumda taşınmaz, maliki tapu sicilinden anlaşılmayan ve 4721 sayılı TMK’nın
713/2. maddesi gereğince olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılabilecektir. Ancak, bu
taşınmaz hakkında kadastro yapılmış olduğu için 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesi
uygulanmayacaktır.
221 Eren/Başpınar, a.g.e. , s. 310; Ancak, taşınmazı işgal eden kişi mülkiyeti tescilden önce
kazandığından, taşınmazı adına tescil ettirmediği sürece, taşınmaz kazandırıcı zamanaşımı yoluyla
kazanılmaya elverişli hale gelecektir.
77
sicilinde yazmamaktadır. Yargıtay222, bu durumda hiç kimse adına kayıtlı olmayan
payın veya bölümün tapusuz olduğu kabul edilerek olağanüstü kazandırıcı
zamanaşımı yoluyla kazanılabileceğine hükmetmektedir.
d. Yolsuz Tescil Halinde
Tapu sicilinde üçüncü bir kişi adına ya da malik sıfatıyla zilyet adına
taşınmazın yolsuz tescil edildiği hallerde de; gerçek malikin hakkı tapu sicilinde
belirtilmediği için, taşınmaz olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla
kazanılabilecektir.223 Tapu siciline üçüncü kişinin yolsuz tescil edildiği halde
örneğin, A’ya ait bir taşınmazın, B adına yolsuz olarak tescil edildiği ve C’ nin de bu
taşınmazı malik sıfatıyla yirmi yıl, çekişmesiz, aralıksız kullanması halinde C’nin bu
taşınmazı olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanabilme imkanı vardır.224
Malik sıfatıyla zilyet adına yolsuz tescil yapılması durumunda da örneğin,
A’ya ait bir taşınmazın, B adına yolsuz olarak tescil edildiği ve B’nin de bu
taşınmazı malik sıfatıyla yirmi yıl, çekişmesiz, aralıksız kullanması halinde B bu
taşınmazı olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanabilir. Zira bu durumda,
gerçek malikin hakkını kazandırıcı zamanaşımına karşı koruyacak bir tescil
bulunmamaktadır. Malik sıfatıyla zilyet adına yolsuz tescilin bulunması, kazandırıcı
zamanaşımının işlemesini olumlu yönde etkileyecektir ki böylelikle fiili durumun
hukukileşmesi amacı evleviyetle gerçekleşecektir.225
e. Çift Tapu Halinde
Bir taşınmazın daha evvel tapu kaydı bulunduğu halde sonradan aynı
taşınmaza ilişkin olarak bir tapu kaydı düzenlenmişse çifte tapu durumu ortaya
222 Yarg. , 8. HD. , E. 1988/6579, K. 1988/6599, T.10.05.1988 (Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s.
45.)
223 Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s.24; Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e. , s.432;
Eren/Başpınar, a.g.e. , s. 311; Karşı görüşler için bkz. Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s.24. 224 Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s.24. 225 Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s.26.
78
çıkmaktadır. Bugün uygulamada özellikle kadastronun geçmediği yerlerde
yanlışlıkla ikinci kez tapu kaydının oluşturulduğuna rastlanmaktadır.226
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 10/4. maddesindeki “Aynı kuvvet ve
mahiyetteki belgelerin uygulanmasında sonuca varılamayan veya çözümü kanunlarla
mahkemelerin takdirine bırakılan konular, kadastro komisyonu tarafından gerekçe
gösterilmek suretiyle tutanak ve ekleri ile birlikte kadastro mahkemesine devredilir”
şeklindeki hüküm gereğince, kadastro tespitinde çift tapu bulunması halinde
kazanma koşullarının oluşup oluşmadığını değerlendirme yetkisi Kadastro
Mahkemesine aittir. Bu ise isabetli bir düzenlemedir. Çünkü bu tür tapu kayıtlarının
uygulanması hangisine üstünlük tanınması gerektiği iyi bir hukuk bilgisini
gerektirmektedir.227
Doktrindeki çoğunluk görüşü, tapu kütüğünde birden çok kaydı bulunan ve
her sahifede başka bir kimsenin malik gözüktüğü (çift tapulu) taşınmazların da
olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılmaya elverişli olduğunu, zira tapu
sicili birbirine zıt kayıtlar içerdiğinden, tapu sicilinden kimin malik olduğunun
anlaşılamadığını, bu durumda sicildeki kaydın gerçek malikin hakkını, olağanüstü
zamanaşımına karşı koruyacak güce sahip olmadığını belirtmektedir.228 Doktrindeki
azınlık görüşü ise çift tapulu taşınmazların olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı
yoluyla kazanılmaya elverişli olmadığı yönündedir.229
Yargıtay ise, tapu kayıtlarının çatışması halinde önceki tarihi taşıyan ve doğru
temele dayanan tapu kaydına değer verilerek uyuşmazlığın çözümlenmesi
gerektiğini yani taşınmazın çift tapulu olması halinde olağanüstü kazandırıcı
zamanaşımı yoluyla kazanılamayacağını kabul etmektedir.230
226 Kılıç, a.g.e. , s. 324; Kürşat Yağcı, “3402 Sayılı Kadastro Kanunu Çerçevesinde Tapuya
Kayıtlı Taşınmazların Mülkiyet Hakkının Tespitine İlişkin Esaslar (KK. m. 13 ve KK. m. 15)”,
Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul, 2002, s. 33-34. 227 Kılıç, a.g.e. , s. 325. 228 Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s.24, 101; Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e. , s.433;
Eren/Başpınar, a.g.e., s. 311; Kılıç, a.g.e. , s. 324; Sirmen, a.g.e. , s.411. 229 Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, a.g.e. , s. 732. 230 Yarg., HGK.. , E. 1980/1-2134, K. 1981/154, T. 20.03.1981 “…Tapulu bir yerin kazandırıcı
zamanaşımına dayanan zilyetlikle kazanılabilmesi için M.K.’nun 639/2. maddesindeki koşulların
gerçekleşmesi yani “tapu sicilinde maliki kim olduğu anlaşılamayan veya 20 sene evvel vefat etmiş
veya gaipliğine hüküm verilmiş bir kimsenin uhdesinde mukayyet olan bir gayri menkulün nizasız ve
fasılasız 20 sene müddetle ve malik sıfatiyle yedinde bulundurulması” zorunludur. Olayda ise,
79
Kanaatimizce, Yargıtay uygulaması ve azınlık görüşü yerindedir. Çünkü,
daha önceki tarihli olan ve malikin kimlik bilgilerinin bulunduğu tapulu taşınmazı,
tapu maliki veya mirasçılarının şehir dışı veya yurt dışında bulunması ya da başka
nedenlerle kullanamaması ancak tapuda kayıtlı olduğuna güvenerek intikaller
yaptırmaları halinde; bu taşınmazla ilgili sonradan tapu kaydı düzenlenerek zilyet
olan ikinci tapu malikinin 20 yıl sonra açacağı davada ilk tapu malikinin “tapuda
maliki kim olduğu anlaşılamayan” kategorisine koyarak taşınmazı ikinci tapu maliki
adına tescil etmek, doğru temele dayanan ve kimlik bilgileri tapuda belli olan malikin
mülkiyet hakkını kaybetmesine neden olacaktır ki, bu durum Anayasanın Mülkiyet
Hakkı başlıklı 35. maddesine ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesi
ile 4721 sayılı TMK’nın 713/2. maddesinin amacına ters düşmektedir.
2. Kayıt Sahibinin Gaipliğine Karar Verilmiş Olması
4721 sayılı TMK’nın 32. maddesi; Ölüm tehlikesi içinde kaybolan veya
kendisinden uzun zamandan beri haber alınamayan bir kimsenin ölümü hakkında
kuvvetli olasılık varsa, hakları bu ölüme bağlı olanların başvurusu üzerine
mahkemenin bu kişinin gaipliğine karar verebileceğini, TMK’nın 35. maddesi de;
gaipliğe karar verilmesinin ölüm gibi hukuki sonuç doğuracağını, gaiplik kararının
ölüm tehlikesinin gerçekleştiği veya son haberin alındığı günden başlayarak hüküm
doğuracağını düzenlemiştir.
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesi ve 4721 sayılı TMK’nın
713/2. maddesi uyarınca tapulu taşınmazı olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla
kazanma yollarından biri de; kayıt sahibinin gaipliğine karar verilmiş olması halidir.
Gaiplik kararı verilmekle tapu sicilinin açıklık ilkesi ortadan kalkar ve taşınmaz
olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılmaya elverişli hale gelir.231

davalının tescil davasını açmış olduğu günde bu koşullar gerçekleşmemiştir. O halde davacıların miras
bırakanı adına geçerli bir tapu varken, davalının aynı yer için tescil kararı ile yeni bir tapu kaydı
oluşturması ile ortaya çifte tapu çıkmıştır. Davalı taraftan eski kaydın iptali için bir dava da
açılmadığına göre, sahih esasa dayanan önceki kayda değer verilmesi zorunludur…” Benzer yönde,
Yarg. , 16. HD. , E. 1995/397, K. 1995/933, T. 30.01.1995 (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası)
231 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 84; Kılıç, a.g.e. , s. 327.
80
Kayıt sahibinin gaipliğine karar verilmiş olması halinde, zilyedin kazandırıcı
zamanaşımından yararlanabilmesi için gaibin mirasçılarının tapuda intikal
yaptırmamış olmaları gerekir.
232 Yine burada hakkında gaiplik kararı verilen malikin
mirasçısının olması gerekir, aksi halde miras Devlete kalacağından kazandırıcı
zamanaşımı mümkün olmaz.
Kayıt sahibinin gaipliğine karar verilmiş olması halinde, yirmi yıllık
olağanüstü kazandırıcı zamanaşımının ne zaman başlayacağı hususunda doktrinde
farklı görüşler bulunmaktadır.
Doktrindeki birinci görüşe göre; TMK’nın 35/2. maddesi gereğince gaiplik
kararı ölüm tehlikesinin gerçekleştiği veya son haberin alındığı günden başlayarak
hüküm doğurduğundan, yirmi yıllık kazandırıcı zamanaşımı süresinin de, fiili
zilyetlik tesis edilmiş olmak kaydıyla, ölüm tehlikesi içinde kaybolma veya son
haber tarihinden itibaren işlemesi gerekir.233
Doktrindeki ikinci görüşe göre; 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c
maddesi ile 4721 sayılı T.M.K’nın 713/2. maddesinde “gaiplik kararı verilmiş
kimse” denildiğinden ve bu maddeler TMK’nın 35/2. maddesine göre özel bir
düzenleme olduğundan yirmi yıllık kazandırıcı zamanaşımı süresinin gaiplik
kararının verildiği tarihten itibaren işlemesi gerekir.234
Doktrindeki üçüncü görüşe göre de; Gaiplik kararı yenilik doğurucu bir
nitelik taşır ve bu karar kesinleşmedikçe gaibin mirasçılarının taşınmaza el koyması
ve tapu sicilinde intikal yoluyla kendi adlarına tescil yaptırmaları mümkün değildir.
Gaiplik kararının kesinleştiği güne kadar gaip, taşınmazın malikidir ve sicilin
aleniyet ilkesinden yararlanır. Bu nedenle yirmi yıllık kazandırıcı zamanaşımı
süresinin gaiplik kararının kesinleştiği tarihten itibaren işlemesi gerekir.235
232 Ozanalp, a.g.e. , s.322. 233 Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s.19; Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e. , s.431;
Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 85; Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, a.g.e. , s. 749; Mehmet Ayan,
Eşya Hukuku II Mülkiyet, 5. Baskı, Konya, Mimoza Yayınları, 2013, s. 229; (Eser sonraki atıflarda
“Mülkiyet” şeklinde kısaltılacaktır.) Özmen/Çorbalı, a.g.e. , s. 368.
234 Kemal Tahir Gürsoy / Fikret Eren / Erol Cansel, Türk Eşya Hukuku, 2. Bası, Ankara, y.y. ,
1984, s. 532; Kılıç, a.g.e. , s. 328; Eren/Başpınar, a.g.e. , s. 312. 235 Hıfzı Veldet Velidedeoğlu / Galip Esmer, Gayrimenkul Tasarrufları ve Tapu Sicili Tatbikatı,
İkinci Baskı, yy, İstanbul,1956, s. 259; Ozanalp, a.g.e. , s.323.
81
Yargıtay ise; önceki tarihli bazı kararlarında236, yirmi yıllık kazandırıcı
zamanaşımı süresinin gaiplik kararının verildiği tarihten itibaren işlemesi gerektiğini
belirtmesine karşın, son yıllarda ağırlık kazanan birçok kararında237 yirmi yıllık
kazandırıcı zamanaşımı süresinin gaiplik kararının kesinleştiği tarihten itibaren
işlemesi gerektiğine hükmetmektedir.
Hakkında gaiplik kararı verilen malikin, kazandırıcı zamanaşımı koşullarının
tamamlanmasından önce ortaya çıkması halinde, tapu sicili gerçek maliki belirtir hale
geleceğinden, artık zilyedin 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesi ile
4721 sayılı TMK’nın 713/2. maddesinden yararlanması mümkün olmaz.238 Ancak,
zilyet kazandırıcı zamanaşımından yararlanıp taşınmazı adına tespit ve tescil
ettirdikten sonra gaibin ortaya çıkması halinde ise; doktrindeki bir görüş gaiplik
kararı verilmekle sicil aleniyeti sağlamadığından şartları tamam olan zilyedin
durumunun etkilenmeyeceğini239, diğer bir görüş ise gaibin gaiplik kararını ortadan
kaldırarak tescili hükümsüz hale getirip adına tekrar tescil ettirebileceğini kabul
etmektedir.
240
3. 18.05.2012 Tarihine Kadar Olan Dönem İçin Tapu Malikinin Ölmüş
Olması
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesinin önceki halinde241 ve
4721 sayılı TMK’nın 713/2. maddesinin önceki halinde242 “kayıt sahibinin yirmi yıl
236 Yarg. , 8. HD. , E. 1980/516, K. 1980/1437, T. 19.02.1980 “ … gaiplik kararı tarihinden dava
tarihine kadar geçen sürede 20 yıla ulaşmadığından zilyetlikle kazanma koşulları oluşmamıştır…”
(Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 85.) 237 Yarg. , 8. HD. , E. 2010/6205, K. 2011/7505, T. 22.12.2011 “…Yargıtay’ın yerleşmiş
uygulamalarına göre gaiplik kararının kesinleşmesi tarihinden itibaren 20 yıldan fazla süre ile tasarruf
edilmiş olması halinde taşınmaza ilişkin tapu kaydı hukuki değerini kaybedecektir. Hal böyle iken
eldeki davada gaiplik kararının kesinleştiği tarihten dava tarihine kadar 20 yıllık süre dolmadığından
davacı lehine zilyetlikle kazanma koşullarının gerçekleşmediği dikkate alınarak davanın reddi yerine
kabulüne karar verilmesi yerinde değildir…” (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası), Benzer yönde
Yarg. , 8. HD. , E. 2002/8374, K. 2002/8949, T. 02.12.2002; Yarg. , 8. HD. , E. 2007/2622, K.
2007/3700, T. 11.06.2007 (Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 90-92.) 238 Ozanalp, a.g.e. , s.324. 239 Ozanalp, a.g.e. , s.324. 240 Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s.58. 241 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesinin, 6302 sayılı Kanunla yapışan değişiklikten
önceki hali “Kayıt sahibi yirmi yıl önce ölmüş ve gaipliğine hüküm verilmiş veyahut tapu sicilinden
malikin kim olduğu anlaşılamamış ise çekişmesiz ve aralıksız yirmi yıl müddetle ve malik sıfatıyla
zilyet bulunan kimse adına tespit olunur” şeklindeydi. 6302 sayılı Kanun 18.05.2012 tarihinde
yürürlüğe girmiştir.(Bkz. RG., T. 18.05.2012, S.28296)
82
önce ölmüş olması” durumunda diğer kazanma koşullarının oluşmasıyla tapulu
taşınmazın olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılabileceği
düzenlenmekteydi.
Anayasa Mahkemesi’nin 17.03.2011 tarih, 2009/58 Esas, 2011/52 Karar
sayılı “…Tapuya kayıtlı bir taşınmazın malikinin ölmesi halinde, bu taşınmazın
sahibi mirasçılarıdır. Mirasçılar bu taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını miras
bırakanın ölümü ile birlikte kanun gereğince tescile gerek kalmadan
kazanmaktadırlar. Hukukun genel ilkelerinden birisi de mülkiyet hakkının “zaman
ötesi” niteliği, başka bir anlatımla mülkiyet hakkının zamanaşımına uğramamasıdır.
Bu nedenle, Medenî Kanun tarafından bir taşınmaz malikinin mirasçılarına tanınmış
olan hakların, hak sahiplerince yirmi yıl boyunca kullanılmaması, o kimselerin
taşınmazla aralarındaki ilişkiyi fiilen kestiğini göstermiş olsa bile, o taşınmazla
aralarındaki hukuksal ilişkinin sona erdiği anlamına gelmez. Mirasçıların devam
eden mülkiyet hakkı, taşınmazı fiilen kullanma hakkını içerdiği gibi kullanmama
hakkını da içerir. Mülkiyet hakkının mutlaklığı ve tapu sicilinin aleniyeti karşısında,
itiraz konusu sözcük uyarınca, zilyedin mirasçılara ait olan mülkiyet hakkını
tanımayarak, tek yanlı olarak ortadan kaldırmasına olanak tanınması, mülkiyet
hakkını ortadan kaldırdığı gibi, kazanılmış hak ve hukuki güvenlik ilkelerini de ihlal
etmektedir. Açıklanan nedenlerle, itiraz konusu “…ölmüş…” sözcüğü Anayasa’nın 2.
ve 35. maddelerine aykırıdır. İptali gerekir…” şeklindeki kararı243 ile 4721 sayılı
242 Söz konusu hükmün Anayasa Mahkemesi’nin 17.03.2011 tarih, 2009/58 Esas, 2011/52 Karar sayılı
kararı ile iptal edilmeden önce hali “Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan
veya yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan
taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın
tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar
verilmesini isteyebilir” şeklindeydi. 243 4721 sayılı TMK’nın 713/2. maddesinde yer alan “…ölmüş…” sözcüğü, 17.03.2011 tarih, E.
2009/58, K. 2011/52 sayılı kararla iptal edildiğinden, bu sözcüğün, uygulanmasından doğacak
sonradan giderilmesi güç veya olanaksız durum ve zararların önlenmesi ve iptal kararının sonuçsuz
kalmaması için kararın Resmî Gazete’de yayımlanacağı güne kadar, 02.04.2011 tarih ve 27893 sayılı
R.G.’de yayımlanan 17.03.2011 tarih, E. 2009/58, K. 2011/15 sayılı Kararla yürürlüğünün
durdurulmasına karar verilmiştir. 4721 sayılı TMK’nın 713’ün ikinci fıkrasında yer alan “…ölmüş…”
sözcüğü, ve iptali nedeniyle uygulanma olanağı kalmayan iptal edilen sözcükten sonra yer alan “…ya
da…” sözcüğü, 23.7.2011 tarih ve 28003 sayılı R.G.’de yayımlanan 17.3.2011 günlü, E. 2009/58, K.
2011/52 sayılı kararı ile iptal edilmiştir. (Bkz. RG., T. 02.04.2011, S.27893, RG., T. 23.07.2011,
S.28003). Kararın eleştirisi için bkz. Şeref Ertaş, Eşya Hukuku, 9. baskı, İzmir, Seçkin Yayınları,
2011, s. 312. Yazar, kararın hukuk politikası açısından doğru olmadığını, zamanaşımı ile kazanmanın
gerekçesinin itiraza uğramamış fiili durumu, hukuki istikrar nedeniyle hukukileştirmek olduğunu,
çözümün hükmü iptal ederek değil, yirmi yıllık kazanma süresini İsviçre ve Almanya’da olduğu gibi
otuz yıla çıkartmak olduğunu belirtmektedir. Benzer yönde kararın eleştirisi için bkz. Ayan,
Mülkiyet, s. 227. Yazar, günümüz hukuk anlayışında mülkiyet hakkının, hukuk düzenince öngörülen
83
TMK’nın 713/2. maddesinde daha önce yer alan “ölmüş” kelimesi iptal edilince,
Kanun koyucu tarafından 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesinde yer
alan “kayıt sahibinin yirmi yıl önce ölmüş olması” hali de 03.05.2012 tarih, 6302
sayılı Kanunun 4. maddesi ile kanun metninden çıkartılmıştır.244
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesinde daha önce yer alan
“kayıt sahibinin yirmi yıl önce ölmüş olması” hali 03.05.2012 tarih, 6302 sayılı
Kanunun 4. maddesi ile kanun metninden çıkartılmış olsa da, kanun değişiklikleri
yürürlük tarihinden sonra meydana gelen olaylarda uygulanacağı ve geçmişe etkili
olmayacağından245 6302 sayılı kanunun yürürlük tarih olan 18.05.2012 tarihinden
önce, tapu kayıt malikinin ölümünden itibaren yirmi yıldan fazla sürenin geçmesi ve
diğer kazanma koşullarının oluşmasıyla (zilyet lehine kazanılmış hak doğacağından)
zilyedin adına tespit yapılmasını isteme hakkı bulunmaktadır.
Aynı şekilde 4721 sayılı TMK’nın 713/2. maddesinde daha önce yer alan
“ölmüş” kelimesi Anayasa Mahkemesi’nin 17.03.2011 tarih, 2009/58 Esas, 2011/52
Karar sayılı kararı ile iptal edilmiş ise de, yürürlüğünün durdurulması kararının
verildiği 17.03.2011 tarihinden önce tapu kayıt malikinin ölümünden itibaren yirmi
yıldan fazla sürenin geçmesi ve diğer kazanma koşullarının oluşmasıyla zilyet lehine
kazanılmış hak doğacağından zilyedin tapu iptal ve tescil davası açma hakkı
bulunmaktadır.246 Hak sahiplerinin dava açma yönünden de kazanılmış hakları
bulunduğundan 17.03.2011 tarihinden önce veya sonra dava açmalarının bir önemi
bulunmamaktadır.
247

nedenlerle sınırlandırılabileceğini, mülkiyet hakkının korunması kadar, hukuki belirsizlikleri ortadan
kaldırmada da kamu yararı olduğunu, bu nedenle iptal kararının isabetliliğinin tartışmaya açık
olduğunu belirtmektedir.
244 Sirmen, a.g.e. , s.418; Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararından sonra aynı gerekçelerle 3402 sayılı
Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesindeki ve 4721 sayılı TMK’nın 713/2. maddesindeki “hakkında
gaiplik kararı verilmiş” ibaresinin de iptalini istemek mümkündür. Bkz. Sirmen, a.g.e. , s.408; Ayan,
Mülkiyet, s. 227. 245 Yarg. 16 HD. , E. 2013/836, K.2013/2007, T. 19.03.2013. “…6302 sayılı Yasa’nın 4. maddesi ile
Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesindeki “ölmüş olma hali” yasa metninden çıkarılmıştır.Yasa
değişikliğinin yürürlük tarihinden sonra meydana gelen olaylarda uygulanacağı ve geçmişe etkili
olmayacağı müktesep hakların korunacağı uygulamada istikrar kazanmıştır. Hal böyle olunca dava
tarihinde yürürlükteki haliyle 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesine göre değerlendirme
yapılıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir…”(Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası) 246 Ertaş, a.g.e. , s.312.
247 Yarg. 8 HD. , E. 2013/2629, K.2013/10363, T. 02.07.2013 “… TMK’nun 713/2. fıkrasında yer
alan “…ölmüş…” ibaresinin Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesi nedeniyle Mahkeme
kararının irdelenmesi gerekmektedir. Yürürlüğünün durdurulması kararının verildiği 17.03.2011
84
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesi kapsamında lehine
kazanma koşulları oluşan zilyedin, dava açma yönünden de kazanılmış hakkı
bulunduğundan, kanunun yürürlük tarihi olan 18.05.2012 tarihinden sonra da dava
açma hakkı vardır. Bu nedenle hak sahiplerinin 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun
13/B-c maddesi ile 4721 sayılı T.M.K.’nın 713/2. maddesinde daha önce yer alan
“kayıt sahibinin yirmi yıl önce ölmüş olması” hukuki sebebine dayanarak dava açma
veya adına tespit ya da tescil yapılmasını isteme hakkı olduğundan tezimizde bu
durumu da incelemek gerekmiştir.
Tapu malikinin ölümü üzerine, taşınmazın olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı
yolu ile zilyet tarafından kazanılabilmesi için, mirasçılarının tapuda intikal işlemini
yaptırmamış olmaları gerekmektedir.248 4721 sayılı T.M.K.’nın 705/2. maddesi
gereğince mirasçılar, mirasın açılmasıyla birlikte taşınmaz mülkiyetini tescilden önce
kazanırlar, ancak bu taşınmaz üzerinde tasarruf işlemleri yapabilmek için tapuya
tescil yaptırmaları şarttır ve bu tescil açıklayıcı niteliktedir. Fakat mirasçıların,
açıklayıcı nitelikte de olsa, bu tescil işlemini yaptırmamaları halinde, ölü kişi adına
yazılı kayıt, gerçek hak sahibini yansıtmadığı için tapu sicilinin açıklık (aleniyet)
ilkesinden yararlanamaz. Bu nedenle 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c
maddesi ile 4721 sayılı T.M.K.’nın 713/2. maddesi gereğince, tapu kayıt malikinin
ölümünden itibaren yirmi yıldan fazla sürenin geçmesi ve diğer koşullarının
oluşmasıyla birlikte zilyedin adına tespit yapılmasını isteme hakkı bulunmaktadır.
249
Kazanmayı sağlayan yirmi yıllık sürenin başlangıç tarihi, tapu malikinin ölüm
tarihidir. Taşınmaz, ancak kayıt malikinin ölümü ile kazanılmaya elverişli hale
geldiğinden, ölüm tarihinden önce geçen süre, yirmi yıllık sürenin hesabında dikkate
alınmaz.250

tarihinden önce açılmış bulunan davalar bakımından maliki 20 yıl önce ölmüş ve o tarihten dava
tarihine veya kayıt maliki adına bulunan tapu kaydının intikal gördüğü tarihe kadar diğer kazanma
koşulları yanında 20 yıllık kazanma süresi de dolmuş ise, bu tür davalar bakımından kazanılmış
hakkın kabulü gerekir. Yine dava açmamış ancak; yürürlüğün durdurulması karar tarihi olan
17.3.2011 tarihinden önce hak sahipleri yararına kazanma koşulları oluşmuş, malik 20 yıl önce ölmüş
ve 20 yıllık kazanma süresi de dolmuş ise, bu tür hak sahiplerinin de dava açma yönünden kazanılmış
haklarının olduğunun da kabulü gerekmektedir…” (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası) 248 Kılıç, a.g.e. , s. 326. 249 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 61; Ozanalp, a.g.e. , s.319; İpek, a.g.e. , s. 91. 250 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 63; Eren/Başpınar, a.g.e. , s. 312.
85
Ölüm olgusunun ve yirmi yıllık başlangıç süresinin nüfus kayıtlarına
dayanılarak ispat edilmesi gerekir. Bu nedenle nüfus sicilindeki kayıtlar dışında,
takdiri delillere dayanılarak ölüm tarihinin kanıtlanması yeterli değildir. Ancak,
nüfus kaydındaki ölüm tarihinin doğru olmadığının ileri sürülmesi durumunda,
mahkemece nüfusta düzeltim davası açılması için süre verilmesi ve kaydın hükmen
düzeltilmesi durumunda da buna değer verilmesi gerekir.251
Zilyedin, tapu malikinin mirasçılarını tanıması “ölüm” sebebiyle tapu
kaydının hukuki değerini yitirmesi bakımından önemli değildir. Çünkü 3402 sayılı
Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesi ile 4721 sayılı TMK’nın 713/2. maddesinde
zilyedin iyi niyetli olması şartı aranmamıştır.252 Kanunda öngörülen koşullarda
taşınmazın tasarruf edilmesi kazanmayı sağlayacaktır.
Tapu malikinin ölümünden itibaren yirmi yıllık sürenin geçmesi ve diğer
kazanma koşullarının oluşmasından sonra, mirasçılar tarafından tapuda yapılan
intikal, gerçek hak sahibini göstermediği için yolsuz tescil niteliğinde olduğundan
taşınmazın zamanaşımı ile kazanılmasına engel olmaz.253 Ancak, bu tescile
güvenerek tapuda işlem yapan iyi niyetli üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı TMK’nın
1023. maddesi gereğince korunur.254
Tapu malikinin ölümünden sonra, yirmi yıllık süre içinde mirasçıların tapuda
adlarına intikal yaptırmaları durumunda, mirasın açılmasıyla doğan mülkiyet hakkı
bu şekilde tapu siciline tescil edilmekle tapu sicilinin aleniyet ilkesinden yararlanır
ve bunun sonucu olarak da zilyet lehine kazandırıcı zamanaşımı işlemez.255 Birden
fazla mirasçı varsa bunlardan sadece birinin tapuda intikal yaptırması dahi,
taşınmazın olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılmasını önler.
251 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 62-63. 252 Yarg. 8 HD. , E. 2004/7255, K.2004/7901, T. 23.11.2004 “…TMK’nın 713. Maddesinde zilyedin
iyi veya kötü niyeti koşul olarak öngörülmemiştir. Davacı zilyedin, kayıt malikinin mirasçılarını
tanıması kazanmayı önlemez…”(Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 62.) 253 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 61; Kılıç, a.g.e. , s. 326. 254 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 68. 255 Ozanalp, a.g.e. , s.321.
86
Tapu maliki hiç mirasçı bırakmadan ölmüş ise, o halde terekesi T.M.K.’nın
501. maddesi gereğince Devlete kalacağından böyle bir taşınmazın olağanüstü
kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılması mümkün değildir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 701. ve 702. maddesine göre elbirliği
(iştirak halinde) mülkiyetinde; taşınmaz üzerinde ortakların belirlenmiş payları
bulunmadığından, elbirliği mülkiyetine tabi tapulu taşınmazın ortaklarından birinin
ölümü halinde, diğer ortaklardan biri veya birkaçının hayatta olması, o taşınmazın
olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılmasını önler.256Paylı (müşterek)
mülkiyette ise; paydaşlardan her biri diğerine karşı üçüncü kişi durumunda
olduğundan, tapulu taşınmazın paydaşlarından birinin ölümü halinde, diğer
paydaşların veya üçüncü kişilerin taşınmazı koşullarına uygun kullanmaları
durumunda, yirmi yıl önce ölen paydaşın payına ilişkin tapu kaydı hukuki değerini
yitirir ve zilyedin olağanüstü kazandırıcı zamanaşımına dayanarak adına tespit
yapılmasını isteme hakkı doğar.257
Doktrinde, tüzel kişiler bakımından ölüm söz konusu olmadığından tasfiye
edilmeyen tüzel kişilere ait tapulu taşınmazların zilyetlikle kazanılamayacağı, ancak
tüzel kişiliği tasfiye edilmiş ve ana sözleşmesi uyarınca mülkiyet başka bir tüzel
kişiliğe geçmemiş ise, tasfiyenin kesinleştiği tarihinden itibaren zilyetlik koşullarının
gerçekleşmesi halinde zilyet lehine tespit yapılabileceği kabul edilmektedir.258
256 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 64; Yarg. 8 HD. , E. 2011/3109, K.2011/7477, T. 22.12.2011
“…Elbirliği mülkiyeti şeklinde tapuya kayıtlı bir taşınmazın ortaklarından birinin veya bir kısmının
hayatta olması o taşınmazın olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılmasını önler. Dava konusu parsel
kadastro çalışmalarında elbirliği şeklinde mülkiyet hükümlerine göre tespit edildiğine göre bu
mülkiyet türünde ortakların belli payları bulunmadığı için ortaklardan biri bakımından dahi dayanılan
sebep gerçekleşmedikçe, tespit tarihi itibariyle mevcut mirasçılardan birinin dahi ölümü tarihinden
dava tarihine yirmi yıl geçmedikçe, diğer koşullar oluşmuş olsa dahi davacı lehine olağanüstü
zamanaşımı yoluyla kazanım sağlanamaz…” (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası ) 257 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 65; Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, a.g.e. , s. 748; Yarg.
8.HD. , E. 1986/5002, K.1986/8483, T.25.09.1986 “…Ahmet ile ilgili kısma gelince: Taşınmaz
müşterek tasarruf edilmektedir. Müşterek maliklerden Ahmet 1.5.1962 tarihinde ölmüştür. Dava,
11.6.1982 tarihinde açılmış olup, ölüm tarihi ile dava tarihi arasında 20 yıllık süre geçmiş
bulunmaktadır. Dosya münderecatına ve delillere ve mahkemenin kabulüne göre taşınmazın tümünün
dava tarihine kadar 20 yıldan fazla süre ile tasarruf edildiği anlaşılmaktadır. O halde Ahmet’in 1/4
payı hakkında, davacı lehine, dava tarihinde iktisap şartları doğmuş olmaktadır. Davacı bu payın adına
tescilini isteyebilir. Mahkemece bu paya ilişkin davanın da reddine karar verilmesi yasaya
aykırıdır…” (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası ) 258 Ozanalp, a.g.e. , s.321; Özmen/Çorbalı, a.g.e. , s. 367; Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 68; Kılıç,
a.g.e. , s. 327.
87
C. ZİLYETLİĞE İLİŞKİN KOŞULLAR
1. Zilyetliğin Malik Sıfatıyla Sürdürülmüş Olması
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesi gereğince zilyet adına
tespit yapılması için aranan koşullardan biri malik sıfatı ile zilyetliktir. Malik
sıfatıyla zilyetliğin tanımı gerek Medeni Kanunda, gerekse 3402 sayılı Kadastro
Kanununda yapılmamıştır.
Doktrinde malik sıfatıyla zilyetlik için özel bir irade unsurunun aranıp
aranmayacağı tartışmalıdır. Bazı yazarlara göre; malik sıfatıyla zilyetlik bir irade
unsuruna değil, sadece objektif belirtilere dayandırılmalıdır. Bu görüşe göre dış
görünüş itibariyle zilyetliğin mülkiyeti kullanmaya yönelik olması yeterli olup ayrıca
malik olma iradesine sahip olması önemli değildir.
259
Doktrinde çoğunluğun benimsediği görüşe göre; irade unsurundan
vazgeçilemez ve sadece objektif alametlere dayanılamaz. Örneğin bir kimsenin
sürdüğü iki tarladan hangisinde malik sıfatıyla, hangisinde mahdut (fer’i) zilyet
olduğu dışarıdan anlaşılamaz. Aynı şekilde uzun süre terk edilmiş tarlayı ekip biçen,
duvar çeken kimse dış görünüş itibari ile malik sıfatıyla zilyet gibidir. Ancak bu
kimse malik sıfatıyla zilyet olma iradesini taşımadıkça, sadece bu taşınmazdan
yararlanmak niyetinde oldukça malik sıfatıyla zilyet olmaz. Bu nedenle objektif
belirtileri tamamlayan bir irade unsuruna da gerek vardır.260
Sungurbey’e göre ise; Kazandırıcı zamanaşımında malik sıfatıyla zilyetlik
için özel bir irade unsuruna gerek yoktur. Mahdut (fer’i) zilyet olmayan her zilyet
malik sıfatıyla zilyettir. Malik sıfatıyla zilyet olmak, özel bir iradeyle zilyet olmayı
değil, sadece “ fer’i zilyet olmaksızın” zilyet olmayı ifade eder. Bu nedenle eşya
259 Bkz. Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s.27’de anılan yazarlar. 260Bkz. Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s. 28’de anılan yazarlar; Gürsoy/Eren/Cansel, a.g.e. , s.
77-78; Hatemi/Serozan/Arpacı, a.g.e. , s. 251; Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e. , s. 45 vd.(
yazarlar zilyetliğin kazanılmasında zilyet olma iradesi gerekli ise de zilyet olduktan sonra artık
iradeye gerek olmadığını belirtirler ) ; Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, a.g.e., 45; Eren, a.g.e. , s.
286.
88
üzerinde kendi zilyetliğinden başka birinin üstün ve korumaya değer hakkını
tanımayan kişinin zilyetliği malik sıfatı ile zilyetliktir.261
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesi ve 4721 sayılı T.M.K.’nın
713/2. maddesi anlamında ele alındığında; olağanüstü kazandırıcı zamanaşımıyla
kazanmaya konu taşınmaz üzerinde, başkasının üstün hakkını ve zilyetliğini
tanımayan kişinin zilyetliği malik sıfatıyla zilyetliktir.
Malik sıfatıyla zilyetlik için, medeni hakları kullanma ehliyetinin (fiil
ehliyeti) bulunması şart olmayıp, bu tür zilyetliğin niteliğini ve sonuçlarını
kavrayabilecek bir temyiz kudretinin bulunması yeterlidir. 262
Malik sıfatıyla zilyetlikten söz edebilmek için, zilyedin asli zilyet olması
gerekir. 4721 sayılı TMK’nın 974/2. maddesinde “Bir şeyde malik sıfatıyla zilyet
olan asli zilyet, diğeri fer’i zilyettir.” şeklinde ifade edilmiştir. Eğer zilyet başka bir
kimseyi malik yerine koyup onun bu vasfına saygı göstermekte ise, burada malik
sıfatıyla zilyetlikten söz edilemez, örneğin taşınmaz mala şahsi bir hakka dayanarak,
mesela kira veya ortakçılık sözleşmesine göre zilyet olan kimse tespit talebinde
bulunamaz.263 Ancak, fer’i zilyedin, asli zilyedin zilyetliğini reddetmesi halinde,
artık bu tarihten itibaren malik sıfatıyla zilyet olabilir.
Elbirliği (iştirak halinde) zilyetliğinde, murisin ölümü ile mülkiyet gibi
zilyetlik de mirasçılara kendiliğinden geçer. Taksim olmadığı takdirde, mirasçılar
birbirlerine karşı üçüncü kişi sayılmazlar ve mirasçılardan birinin veya bir kaçının
sürdürdüğü zilyetlik tüm mirasçılar adına geçmiş sayılır, bu nedenle bir mirasçının
bağımsız zilyetliği söz konusu olmadığından tek başına taşınmazın mülkiyetini
kazanamaz.264 Nitekim Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 15.05.1957 tarih,
1957/2 Esas, 1957/11 Karar sayılı ilamında: 265 “…Memleketimizin kökleşmiş
261 Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s.29. 262 Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s.36; Eren, a.g.e. , s. 288; Kılıç, a.g.e. , s. 375. 263 Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, a.g.e., 749.; Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 265; Sungurbey,
İktisabi Müruruzaman, s.32. 264 Kılıç, a.g.e. , s. 374; Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 267; Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop,
a.g.e., 746. 265 YİBK. , E. 1957/2, K. 1957/11, T. 15.05.1957 (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası); Tapulu
taşınmazlar açısından benzer yönde YİBK. , E. 1954/7, K. 1954/17, T.26.05.1954 ( Sapanoğlu,
Tapulu Taşınmaz, s. 268); Kararların eleştirisi için bkz. Sungurbey, Eleştiriler, s.44; Hasan Albaş,
89
geleneklerine ve milli şuurumuzda yerleşmiş hakim telakkiye göre belediye sınırları
dışında yani köylerde bulunan bir gayrimenkul üzerinde mirasçılardan sadece
birisinin zilyet olması halinde onun hem kendi adına ve hesabına, hem de diğer
mirasçılar adına ve hesabına zilyet durumunda bulunduğu kabul edilir. Bu görüş
Medeni Kanun hükümlerine de aykırı değildir; zira bir kimsenin zımni veya açık bir
anlaşma uyarınca başkaları adına ve hesabına zilyet olmasını Medeni Kanun kabul
etmiştir. Bu itibarla, söz konusu bentteki malik sıfatıyla zilyet olma şartı, bu hallerde
tahakkuk etmektedir; o halde bu bent hükmünün mirasçılar arasında tatbiki mümkün
değildir. Esasen bu bendin Medeni Kanunun 639 uncu maddesinin birinci fıkrası
hükmüne mütenazır olarak sevk edilmiş bulunması ve Medeni Kanunun, bu
hükmünün mirasçılar arasında tatbik yeri olmadığının 26/5/1954 günlü ve 17/7 sayılı
içtihadı birleştirme kararıyla kabul edilmiş olması dahi bu görüşün doğruluğunu
ayrıca göstermektedir…” denilmek suretiyle elbirliği mülkiyetinde mirasçılar
arasında kazanmayı sağlayan zilyetliğin işlemeyeceği kabul edilmiştir.
Paylı zilyetlikte ise; tek kişi zilyetliğinde olduğu gibi paydaşlardan her biri
zilyetliğin tanıdığı tüm yetkilerden yararlanır ve bunu tek başına kullanabilirler.
Elbirliği zilyetliğinden farklı olarak paydaşlar birbirine karşı üçüncü kişi durumunda
olduğundan bir paydaşın sürdürdüğü zilyetlik, diğer zilyetler adına sürdürülmüş
sayılmaz. Bu nedenle paydaşlardan birinin veya bir kaçının diğer paydaşların payını
kanunda yazılı koşular altında tasarruf etmeleri halinde, o payı olağanüstü
kazandırıcı zamanaşımı yoluyla iktisap etmesi mümkündür. 266
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesi ve 4721 sayılı TMK.’nın
713/2. maddesinde, malik sıfatıyla zilyetlik için iyi niyet aranmamıştır. Taşınmazı
zorla kullanan kişi dahi malik sıfatıyla hareket ederek olağanüstü kazandırıcı
zamanaşımı yoluyla tapulu taşınmazın mülkiyetini kazanabilir.267
Malik sıfatıyla zilyetliği ispat, bunu iddia eden zilyede düşer. Tapulu
taşınmazlarda tapu kaydının varlığı zilyetliğe karine teşkil ettiğinden, kazandırıcı

Tapu Siciline Kayıtlı Taşınmazlar Bakımından Olağanüstü Zamanaşımı ile Taşınmaz
Mülkiyetinin Kazanımında Mirasçılar Arasında Zamanaşımının İşlememesi Sorunu,
http://webb.deu.edu.tr/hukuk/dergiler/dergimiz9-2/halbas.pdf (Çevrimiçi) 266 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 266-267. 267 Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, a.g.e., 750; Sirmen, a.g.e. , s.412.
90
zamanaşımına dayanarak adına tespit yapılmasını isteyen zilyedin, zilyetliğinin fer’i
zilyetlik değil malik sıfatıyla zilyetlik olduğunu kanıtlaması gerekir. Bu ise
zilyetliğin dış görünüşlerini ispatlamakla yerine getirilmiş olur. Örneğin, taşınmazı
imar-ihya etmesi, ağaç dikmesi ve bahçe yapması, taşınmazın vergisini ödemesi vs.
malik sıfatıyla zilyetliğini gösterir. Adına tespit isteyen zilyet, malik sıfatı ile zilyet
olduğunu, şahit, belge ve her türlü delille ispat edebilir.268
Yargıtay’a göre, zilyetliğin malik sıfatıyla geçip geçmediğinin taşınmazın
ekonomik amacına uygun kullanım durumuna göre, başka bir deyişle taşınmazın
değerlendiriliş biçimi, o taşınmazdan yarar elde etmeye göre belirlenmesi gerekir.
Arsa niteliğindeki bir taşınmazda, ekonomik amaca uygun zilyetlikten
bahsedebilmek için tarla ve bahçelerde olduğu gibi ekonomik yarar sağlanması
zorunlu olmayıp, zilyedin arsa üzerinde malik gibi hareket etme iradesinin varlığı ve
bu yere sahiplenmesi yeterlidir.269 Taşınmazın tarla veya bahçe olarak kullanılması,
meyve ağacı veya kavak ağacı dikilmesi270, otundan yararlanmak suretiyle çayır
olarak kullanması271 ekonomik amaca uygun kullanım olarak değerlendirilirken,
sadece hayvan otlatmak272 suretiyle kullanılması ekonomik amaca uygun kullanım
olarak değerlendirilmemektedir.
2. Zilyetliğin Yirmi Yıl Sürdürülmüş Olması
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesi ve 4721 sayılı TMK.’nın
713/2. maddesi gereğince zilyet adına tespit ve tescil yapılabilmesi için, zilyetliğin en
az yirmi yıl sürmüş olması gerekmektedir. Yirmi yıllık kazandırıcı zamanaşımı
süresinin başlangıcı, tapu sicilinden maliki anlaşılamayan taşınmazlarda malik
sıfatıyla zilyetliğin kurulduğu tarihten, kayıt maliki ölmüş olan taşınmazlarda kayıt
268 Eren, a.g.e. , s. 288; Karahasan, a.g.e. , s.692; Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s.37-39. 269 Yarg. , 8. HD., E. 1995/11782, K. 1996/619, T.25.01.1996 ( Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s.
268.)
270 Yarg. , 7. HD. , E. 2012/8297, K. 2012/9247, T.13.12.2012 (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi
Bankası)
271 Yarg. , 8. HD. , E. 2005/1701, K. 2005/2605, T.01.04.2005 ( Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s.
281.)
272 Yarg. , 8. HD. , E. 2012/3410, K. 2012/3931, T.08.05.2012 (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi
Bankası), Ancak Yarg. HGK , E. 1977/7-49, K. 1978/210, T.08.03.1978 “… hayvan otlatılan bir
yerin etrafı çevrilmek ve bağımsız bir taşınmaz haline getirilmek suretiyle sahiplenilmesi, başkasının
bu yerden yararlanmasına karşı konulması halinde koşulları mevcut olduğu takdirde hayvan otlatma
kazanma sağlayabilir…” denmek suretiyle başkasının yararlanmasına karşı koyarak ve bağımsız bir
hale getirilerek taşınmazda hayvan otlamanın kazanmayı sağlayabileceği belirtilmiştir.
91
malikinin ölüm tarihinden, gaipliğine karar verilmiş taşınmazlarda ise gaiplik
kararının verildiği273 tarihten itibaren hesap edilmesi gerekmektedir. Bu tarihlerden
önceki zilyetlik, malik sıfatıyla olsa dahi dikkate alınmaz.
274
Kazandırıcı zamanaşımı süresinin nasıl hesap edileceği, hangi hallerde
duracağı ve hangi hallerde kesileceği konusunda Kadastro Kanunda bir hüküm
bulunmadığından, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 23. maddesi ve T.M.K.’nın 714.
maddesinin yollaması nedeniyle 6098 sayılı T.B.K.’nın 151-153 ve 154.
maddelerinin (818 sayılı B.K. m. 130-132 ve 133) uygulanması gerekmektedir.
T.B.K’nın 151. maddesi gereğince zamanaşımı süresinin hesaplanmasında,
zamanaşımının başladığı gün nazara alınmaz, yani zamanaşımı malik sıfatıyla
zilyetliğin kurulduğu günün ertesi günü başlar.275 Kazandırıcı zamanaşımı eski
malikin veya mirasçılarının hakkını takip edemeyeceği tatil günleri atlanmaksızın
devamlı olarak hesap edilir. Ancak sürenin son günü tatil gününe rastlarsa T.B.K’nın
93. maddesi (Eski BK. m. 77) gereğince tatili takip eden ilk iş günü sonunda süre
tamamlanmış olur. Yirmi yıllık zamanaşımı süresi sonu, zamanaşımının başladığı
gün ayın kaçıncı günü ise, son ayın bunu karşılayan gününe göre hesaplanır. Örneğin
20 Nisan 1980 yılında başlayan süre, 20 Nisan 2000 yılında tamamlanacaktır.
Zamanaşımı süresinin son ayında aynı sayıya tekabül eden gün yoksa yani süre
eksikse, bu ayın son gününe denk gelen güne göre hesaplanır. (T.B.K. m.92)276
Yargıtay’a göre, Hatay ilinde bulunan taşınmazlar için kazandırıcı
zamanaşımı süresinin Hatay’ın Anavatana katıldığı 07.07.1939 yılından başlanarak
hesap edilmesi gerekmektedir.277
Zamanaşımını durduran sebepler varsa zamanaşımı süresi işlemez ve bu
sebepler ortadan kalktığında zamanaşımı süresi kaldığı yerden devam eder.278
273 Yargıtay, yirmi yıllık sürenin başlangıcını gaiplik kararının kesinleştiği tarihten itibaren
hesaplanması gerektiğine hükmetmektedir. Yarg. , 8. HD. , E. 2007/2622, K. 2007/3700,
T.11.06.2007 (Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 90-92) 274 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 296. 275 Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s.43; Kılıç, a.g.e. , s. 383. 276 Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s.43; Kılıç, a.g.e. , s. 383. 277 Yarg. , 8. HD. , E. 2006/3270, K. 2006/4390, T.22.06.2006 (Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s.
308.
92
Zamanaşımını durduran sebepler 6098 sayılı T.B.K.’nın 153. maddesinde
düzenlenmiştir. Buna göre; Velayet devam ettiği sürece ana ve baba, çocuklarının
taşınmazını (T.B.K. m.153/1), vesayet devam ettiği sürece vasi veya vesayet
makamları, vesayet altında bulunan kişinin taşınmazını (T.B.K. m.153/2), evlilik
devam ettiği sürece eşlerden biri, diğerinin taşınmazını (T.B.K. m.153/3), hizmet
sözleşmesi devam ettikçe istihdam edenler, ev hizmetçilerinin taşınmazını (T.B.K.
m.153/4) olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanamazlar.279 Ayrıca bir
Türk mahkemesi önünde mülkiyet davası açma imkanı bulunmadıkça kazandırıcı
zamanaşımı durur. (T.B.K. m.153/6) Ancak bu hüküm yargılama faaliyetlerindeki
genel durma yüzünden mahkemeye başvurmasının imkansız olduğu haller içindir.
Bunun dışındaki şahsi nedenlerden (örneğin ani hastalık gibi) dolayı mahkemeye
başvurma imkanı yoksa zamanaşımının durması söz konusu olmayacaktır.280 Hile
veya tehdit gibi dava açılmasını engelleyen fiili sebepler de zamanaşımını
durdurmaz, ancak hilenin öğrenildiği veya tehdidin ortadan kalktığı tarihten sonra
halin icap ve şartlarına göre dava açmak için uygun bir zaman için zamanaşımının
uzayacağı kabul edilmektedir.281
Kazandırıcı zamanaşımı süresinin kesilmesi halinde, kesilinceye kadar işlemiş
olan zamanaşımı süresi hesaba katılmaz, başka bir deyişle kesilme anına kadarki süre
bütünüyle ölü hale gelir.282 Zamanaşımının kesinleşmesinden sonra kazandırıcı
zamanaşımının bütün unsurları tekrar gerçekleşirse yeni bir zamanaşımı süresi
işlemeye başlar.
283
6098 sayılı T.B.K.’nın 154. maddesi nazara alındığında zilyedin, asıl malikin
hakkını ikrar etmesi284 veya mahkemede dava ya da def’i yoluyla ileri sürülmesi
278 M. Kemal Oğuzman/M. Turgut Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt-I, 10. Baskı, İstanbul,
Vedat Kitapçılık, 2012, s.599; Safa Reisoğlu, Türk Borçlar Hukuku, 25. Baskı, İstanbul, Beta
Yayınevi, 2014, s. 432; Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s.49. 279 T.B.K. m.153/5. maddesinde düzenlenen “Borçlunun alacak üzerinde intifa hakkı sahibi olduğu
sürece” bendi niteliği gereği kazandırıcı zamanaşımında uygulanmaz. 280 Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s.49-50; Oğuzman/Öz, a.g.e., s. 602; Reisoğlu, a.g.e. , s. 433. 281 Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s.50; Kılıç, a.g.e. , s. 384. 282 Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s.50. 283 Oğuzman/Seliçi/OktayÖzdemir, a.g.e. , s. 424; Karahasan, a.g.e., 711. 284 Sungurbey’e göre, “ zilyet başkasının mülkiyet hakkını ikrar etmişse, bu hakka riayet fikrinde
olmadığını yani malik sıfatıyla zilyet olmakta devam edeceğini ilaveten ifade etmiş olsa bile kesilme
tahakkuk etmiştir. Çünkü gerçek hak durumunun açıklanmış olması da kesilmeyi haklı gösterir.”
(Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s.52.)
93
halinde zamanaşımı kesilir. Kazandırıcı zamanaşımı süresi dolduktan sonra yapılan
ikrar gerçekleşmiş zamanaşımı kesmez.285
Kazandırıcı zamanaşımının unsurlarından birisinin kaybolması halinde
örneğin malik sıfatıyla zilyetliğin kaybedilmesi, aralıksız unsurunun kaybolması gibi
durumlarda zamanaşımı kesilir, bu unsurlar ayrıca ele alındığı için tekrardan
kaçınmak için ayrıntılara girmiyoruz.
Eklemeli zilyetliği düzenleyen 4721 sayılı T.M.K.’nın 996. maddesindeki
“Kazandırıcı zamanaşımından yararlanma hakkına sahip olan zilyet, zilyetliği
kendisine devreden aynı yetkiye sahip idiyse onun zilyetlik süresini kendi süresine
ekleyebilir” hükmü gereğince yirmi yıllık kazandırıcı zamanaşımı süresinin mutlaka
mülkiyeti kazanacak kişinin zilyetliğinde geçmesi gerekmez. Zamanaşımından
yararlanma şartlarını taşıyan her zilyedin, aynı şartlara sahip olan daha önceki
zilyedin zilyetlik süresini kendi süresine ekleme imkânı vardır.
286 Eklemeli
zilyetlikten yararlanabilmek için bazı şartların gerçekleşmesi gerekmektedir.
Eklemeli zilyetlikten yararlanabilmek için ilk olarak, önceki zilyet ve yeni
zilyedin zilyetliklerinin kazandırıcı zamanaşımına elverişli olması gerekmektedir.
Örneğin önceki zilyedin zilyetliği fer’i zilyetlik ise veya zilyetlik süresi kesintiye
uğramış ise, bu zilyetlik kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine eklenemez.287
İkinci olarak önceki zilyet ve yeni zilyedin arasında halefiyet rabıtası yani
geçerli bir hukuki bağın olması gerekmektedir. Son zilyet, halefiyet ilişkisini
kanıtlamak koşulu ile kendisinden önceki bütün zilyetlerin zilyetlik süresinden
yararlanabilir. Halefiyet ilişkisi külli halefiyet (mirasçılık) olabileceği gibi, cüz’i
halefiyet (hukuki işlem) de olabilir. Külli halefiyette, kanun gereğince mirasçılar
miras bırakanın süresini kendi sürelerine ekleyebilirler. Cüz’i halefiyette ise önceki
zilyet ile yeni zilyet arasında örneğin satış, bağış gibi hukuki ilişkinin bulunması
gerekir.288 Önceki zilyet ile yeni zilyet arasında geçerli bir hukuki ilişkinin
bulunmaması halinde, örneğin elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazı mirasçılardan
birinin satması halinde, satış geçersiz olduğundan, tek başına satışta bulunan
285 Karahasan, a.g.e., 711. 286 Oğuzman/Seliçi/OktayÖzdemir, a.g.e. , s. 445. 287 Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s.44. 288 Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s.45; Karahasan, a.g.e., 708.
94
mirasçının eklemeli zilyetliğinden yararlanılamaz, ancak satış geçersiz olsa da yeni
zilyet, devir tarihinden itibaren yirmi yıldan fazla süre ile taşınmazı kullanır ve diğer
koşullar da gerçekleşirse olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla taşınmazın
mülkiyetini kazanabilir.289
3. Zilyetliğin Aralıksız Olarak Sürdürülmesi
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesi ve 4721 sayılı T.M.K.’nın
713/2. maddesi gereğince zilyet adına tespit ve tescil yapılabilmesi için, yirmi yıllık
zilyetliğin aralıksız olarak geçirilmiş olması gerekmektedir. Zilyetliğin aralıksız
olarak sürdürülmesinden maksat, kazandırıcı zamanaşımı süresi boyunca zilyetliğin
sürekli olarak devam etmesi yani kaybedilmemiş olmasıdır.290
Zilyetliğin sona ermesi, yukarıda da açıklandığı üzere iki durumda söz
konusu olabilir. Birinci durum, zilyedin taşınmaz üzerindeki fiili hâkimiyetine kendi
arzusu ile son vermesi halidir. Bu ise zilyetliğin olduğu gibi başka birine
devredilmesi suretiyle olabileceği gibi, zilyedin, zilyetliği başkasına devretmeksizin
zilyetliğine son verme amacı ile taşınmaz üzerindeki fiili hâkimiyetini kaldırması
yani onu terk etmesi suretiyle de olabilir.291 İkinci durum ise, zilyedin taşınmaz
üzerindeki fiili hâkimiyetinin kendi arzusu dışında kaybedilmesi halidir. Eğer bir
kimse taşınmaz üzerinde fiili hâkimiyet kurarak önceki zilyedin zilyetliğini
tanımazsa, önceki zilyedin zilyetliği sona erer.292 Örneğin taşınmaza üçüncü kişi el
atar ve zilyet de süresi içinde zilyetliğin iadesi davası açmazsa zilyetlik kaybedilmiş
olur.293 Zilyetliğin kaybedilmesi halinde o taşınmazın tekrar olağanüstü kazandırıcı
289 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 299. 290 Oğuzman/Seliçi/OktayÖzdemir, a.g.e. , s. 422; Eren, a.g.e. , s.291.
291 Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e. , s. 79; Karahasan, a.g.e. , s.700; Yarg. , HGK.. , E.
2010/16-522, K. 2010/614, T.01.12.2010 “…davacının 1980’li yıllardan itibaren yurtdışında
yaşamaya başladığı, yalnızca yaz aylarında taşınmazların bulunduğu yere geldiği, bu süre içinde
kendisinin taşınmazları hiç kullanmadığı ve tespit tarihine kadar ekonomik amaca uygun kazanmayı
sağlar nitelikte zilyetliğinin bulunmadığı, dosyada mevcut fotoğraflar ve uzman bilirkişi raporlarından
da zilyetliği terk olgusunun gerçekleştiği anlaşılmaktadır…” (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası) 292 Oğuzman/Seliçi/OktayÖzdemir, a.g.e. , s. 79. 293 Eren, a.g.e. , s.292.
95
zamanaşımı yoluyla kazanılabilmesi için yeniden yirmi yıldan fazla süre ile
koşullarına uygun şekilde tasarruf edilmesi gerekir.294
Taşınmazı geçici kullanmama ya da geçici kullanma olanağının ortadan
kalkması halinde zilyetlik sona ermez. Örneğin hastalık, seyahat, arazinin geçici
olarak su altında kalması, askerlik, terör nedeniyle taşınmazın bir süre
kullanılmaması295, bazı seneler taşınmazın ekilip biçilmemesi296 gibi sebeplerle
taşınmazın bir süre fiili hâkimiyet altında bulundurulmaması zilyedin zilyetliğini
sona erdirmez bu durumda zilyetlik aralıksız devam etmiş sayılır.297
Zilyetliğin geçici mi yoksa devamlı olarak mı kaybedildiği her olayın
özelliklerine göre değerlendirilir. Adına tespit yapılacak kişi kazandırıcı zamanaşımı
süresinin başında ve sonunda taşınmaza zilyet ise, aradaki sürede zilyetliğin devam
ettiği karine olarak kabul edilir. Ancak bu karinenin aksi ispat edilebilir.298
4. Zilyetliğin Çekişmesiz Olarak Sürdürülmesi
Zilyet adına tespit yapılabilmesi için, aranan koşullardan bir de yirmi yıllık
zilyetliğin çekişmesiz olarak devam etmiş olmasıdır. Bu koşul 4721 sayılı
T.M.K.’nın 713. maddesinde “davasız”, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c
maddesinde “çekişmesiz” zilyetlik şeklinde ifade edilmiştir. Bu düzenlemeler
karşısında davasızlık ve çekişmesizlik sözcükleri eş anlamda kullanılmıştır299
Öğretide oybirliği ile kabul edildiği üzere çekişmesizlikten maksat davadır. Ayrıca
294 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 245. 295 Yarg. 8. HD. , E. 2005/5910, K. 2005/6524, T.06.10.2005 “ …Keşifte dinlenen yerel bilirkişi ve
tanıklar, tescili istenen uyuşmazlık konusu taşınmazın davacının dedesinden kaldığını, 50-60 yıldan
beri davacının zilyetliği olduğunu, 1993 yılında terör nedeniyle köyün boşaltıldığını, davacının
Hakkari’ye göç ettiğini bildirmişlerdir. Uzman bilirkişi ziraat mühendisi raporunda, taşınmazın üçüncü
sınıf kültür arazisi olduğunu açıklamıştır… Davacının, ortaya çıkan zorunluluk nedeniyle köyünü
terk edip, Hakkari’ye yerleşmiş bulunması taşınmaz üzerindeki zilyetliğini kendi iradesiyle terk ettiği
anlamına gelmez …” (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası) 296Yarg. 8. HD. , E. 2005/2596, K. 2005/3187, T.21.04.2005 “… taşınmazın yeterli verim
alınamaması nedeniyle bazı yıllarda ekilmemesi zilyetliğin terki anlamına gelmeyeceğinden kararın
bozulmasına…” (Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 260.) 297 Eren, a.g.e. , s.292; Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s.32; Kılıç, a.g.e. , s. 371; Sapanoğlu,
Tapulu Taşınmaz, s. 244. 298 Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, a.g.e. , s. 728; Oğuzman/Seliçi/OktayÖzdemir, a.g.e. , s. 423;
Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s. 40; Eren, a.g.e. , s.292 . 299 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 220.
96
Türk Medeni Kanununun genel gerekçesinde de çekişmesizlikten kastedilen koşulun
davasızlık olduğu belirtilmiştir.300
Davadan maksat, istihkak veya el atmanın önlenmesi davası gibi mülkiyete
dayanan davalar olabileceği gibi zilyetliğin korunmasına ilişkin davalar da
olabilir.301
Davanın çekişme oluşturabilmesi ve buna bağlı olarak zamanaşımını
kesebilmesi için kayıt maliki veya mirasçıları tarafından, zamanaşımından
yararlanacak zilyet aleyhine açılması gerekir. Başka bir deyişle malik veya
mirasçılarından başkasının ya da kendisini malik sanan kişilerin dava açması
zamanaşımını kesmez.302 Elbirliği mülkiyetinde ortaklardan birinin açtığı dava
zamanaşımını keser. Bununla birlikte paylı mülkiyette de paydaşlardan birinin
açacağı davadan diğer paydaşların yararlanacağı belirtilmektedir.303 Zilyet lehine
kazanma koşulları oluştuktan sonra dava açılması çekişme sayılmaz ve zilyedin
adına tespit yapılmasını isteme hakkını engellemez.304
Davasızlık koşulunun gerçekleşebilmesi için davanın başarıyla
sonuçlanmasının gerekip gerekmediği tartışmalıdır. Doktrinde bir görüşe göre,
davanın gerçek malik veya mirasçıları tarafından açılması yeterli olup, davanın
başarı ile sonuçlanması şart değildir. Çünkü davasızlık koşulu, dava açarak
300 4721 sayılı T.M.K’nın genel gerekçesinde, “Maddede ayrıca “nizasız” sözcüğü yerine “davasız”
sözcüğüne yer verilmiştir. Çünkü “nizasız” yani “çekişmesiz” kelimesi de belirsizdir; örneğin noterlik
aracılığıyla gönderilen bir protesto veya fiilî bir müdahale ve çatışma da “niza” olarak
nitelendirilebilir. Oysa amaç, İsviçre Medenî Kanununu şerh ve tevsii eden bütün hukuk bilginlerinin
birleştikleri gibi, zilyede karşı bir istihkak veya müdahalenin önlenmesi davası açılmış olmasının niza
(çekişme) sayılacağıdır. 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi
Hakkında Kanuna idarî makamlar nezdinde zilyetliğe tecavüzün önlenmesinin istenmesi buradaki
manada “niza” sayılmaz ve zilyetliği kesintiye uğratmaz; zira Medenî Kanun anlaşmazlıkların kesin
olarak çözümlenmesini yargı makamlarına bırakmış, yalnız fiilî müdahalelerin geçici bir zaman için
önlenmesi gayesi ile 3091 sayılı Kanun çıkarılmıştır. Bütün bu nedenlerle maddedeki “nizasız”
sözcüğü yerine “davasız” sözcüğünün kullanılması uygun bulunmuştur.” denilmek suretiyle “davasız”
kavramı kullanılmıştır. (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası) 301 Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s. 53; Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, a.g.e. , s. 751; Aksi
görüşte Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e. , s.444, dn. 708.Yazarlar, malikten başka birisinin
açacağı zilyetlik davasının zamanaşımını kesen bir dava olmadığını ve malikin mülkiyet hakkını ileri
sürmeksizin zilyetliğe dayanan dava açması halinde bunun çekişme kavramı içerisinde
değerlendirilemeyeceğini belirtmektedir.
302 Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s.55; Kılıç, a.g.e. , s. 368; Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s.
221; Karahasan, a.g.e., 696. 303 Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s.54. 304 Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 220.
97
zamanaşımını kestiğine güvenen gerçek hak sahibini korumaya yönelik bir
koşuldur.305 Davanın açılması ile yapılan usuli işlemler zamanaşımı keser.306
Doktrindeki diğer görüşe göre de, ancak zilyet aleyhine açılan ve başarıyla
sonuçlanan dava zamanaşımını keser. Başarıyla sonuçlanmamış dava çekişme
yaratmaz.307
Yargıtay bazı kararlarında, davanın kazandırıcı zamanaşımı süresini
kesebilmesi veya davasız kavramına son verebilmesi için kazandırıcı
zamanaşımından yararlanacak kişiye karşı açılması ve davacı lehine sonuçlanmasını
aramaktadır. 308
Zilyet tarafından açılmış bir tescil davasının, yirmi yıllık süre dolmadığı için
reddedilmesi halinde, bu davanın çekişme (dava) sayılıp sayılmayacağı, dolayısıyla
zamanaşımını kesip kesmeyeceği konusunda Yargıtay daireleri309 arasında görüş
ayrılığı bulunması üzerine, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu 19.01.2007 tarih,
2005/1 Esas, 2007/1 Karar sayılı ilamının310 sonuç kısmında “… 4721 sayılı Türk
Medeni Kanunu’nun 713 üncü maddesinin 1 ve 2 nci fıkraları gereğince açılan tescil
davasının süre yönünden reddedilmesi halinde; aynı yerle ilgili olarak açılan 2 nci
davanın olumlu sonuçlanabilmesi için, ilk kararın kesinleşmesinden itibaren
taşınmaz üzerindeki zilyetliğin davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla yeniden 20 (yirmi)
yıl sürmesi gerekir…” demek suretiyle, zilyet tarafından açılan ve yirmi yıllık süre
305 Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s.55; ; Karahasan, a.g.e., 696. 306 Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, a.g.e. , s. 751. 307 Gürsoy/Eren/Cansel, a.g.e. , s. 536; Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e. , s.444; Sapanoğlu,
Tapulu Taşınmaz, s. 221; Düzceer, a.g.e. , s.504; Sirmen, a.g.e. , s.413.
308 Yarg. 8. HD. , E. 1998/5669, K. 1998/12709, T.03.12.1998 (Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s.
234-235.) Yargıtay bazı kararlarında da, açılmamış sayılmasına karar verilen davanın niza
sayılmayacağına hükmetmiştir. Yarg. 8. HD. , E. 1990/4065, K. 1990/2914, T.22.02.1990
(Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 235-236.)
309 Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin oyçokluğu ile verdiği kararlarında bizzat zilyet tarafından açılan ve
yirmi yıllık süre dolmadığı için sadece süre yönünden reddedilen tescil davası, çekişme (dava)
sayılmamakta, bu nedenle zilyet tarafından daha sonra açılacak davada yirmi yıllık sürenin yeniden
beklenilmesine gerek olmadığına hükmetmekteydi. Bkz. Yarg. 8. HD. , E. 2002/6459, K. 2002/7692,
T.24.10.2002 (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası). Buna karşılık bazı daireler ve Yargıtay Hukuk
Genel Kurulu ise, yirmi yıllık süre dolmadığı için reddedilen tescil davasının çekişme sayıldığı, bu
nedenle bu kararın kesinleşmesinden itibaren yeniden yirmi yıllık kazandırıcı zamanaşımı süresinin
geçmesi gerektiğine hükmetmekteydi. Bkz. Yarg. HGK. , E. 2002/8-161, K. 2002/301,
T.10.04.2002; Bkz. Yarg. 20. HD. , E. 2002/7594, K. 2002/9830, T.28.11.2002. (Kazancı Bilişimİçtihat Bilgi Bankası)
310 YİBK. , E. 2005/1, K. 2007/1, T.19.01.2007 (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası)
98
dolmadığı için reddedilen tescil davasının çekişme sayılacağı, bu nedenle bu kararın
kesinleşmesinden itibaren yeniden yirmi yıllık kazandırıcı zamanaşımı süresinin
geçmesi gerektiğine hükmetmiştir. Kararın gerekçesinde, zilyet tarafından açılan
davaların dava sayılmayacağına ilişkin kanun gerekçesinde bir hüküm olmadığından
gerekçeye aykırılıktan söz edilemeyeceği, bu nedenle gerek zilyet tarafından Hazine
veya malikin mirasçıları aleyhine, gerekse taşınmazın malikleri tarafından zilyet
aleyhine yargı mercilerine yapılan başvurunun teknik ve hukuki anlamda dava
olduğu, davacının davasını açması için haklılığına inanmasının yeterli olmayıp,
hakkını kanıtlaması gerektiği, dava açmanın sonuçlarının Hukuk Usulü
Muhakemeleri Kanunu ile Borçlar Kanununda düzenlendiği ve sonuçlarına
katlanılması gerektiği, davacı davayı kazandığı takdirde lehine, kaybettiği takdirde
aleyhine kesin hüküm teşkil edeceği, zilyet tarafından açılan ve redle sonuçlanan
davanın davacı zilyet aleyhine sonuç doğurmayacağına ilişkin yasalarımızda bir
hüküm bulunmadığı, hakkında verilmiş bir kesin hüküm olan uyuşmazlığın tekrar
yargı önüne getirilemeyeceği, dava açılmasının doğal sonucu olarak tescil davasının
açıldığı tarihten, davanın reddine ilişkin kararın kesinleşmesi tarihine kadar geçen
zilyetlik süresi, dava konusu olduğundan, sonra açılan tescil davasına
eklenemeyeceği belirtilmiştir.
Kanaatimizce, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun kararı yerinde
değildir. Karara karşı muhalefet şerhi yazan üyenin311 de belirttiği üzere; 4721 sayılı
TMK’nın 713. maddesinin gerekçesinde “zilyede karşı bir istihkak veya müdahalenin
önlenmesi davası açılmış olmasının niza (çekişme) sayılacağı” belirtilmiş olup zilyet
tarafından açılan davanın, çekişme sayılacağı belirtilmemiştir. Kanun gerekçesinde
dahi belirtilmemiş bir hususun zilyedin açtığı davada aleyhine delil olarak
kullanılması doğru değildir. Ayrıca 4721 sayılı TMK.’nın 714. maddesinin
yollamada bulunduğu TBK’nın 154/2. maddesinde (eski BK. m. 133/2) “alacaklının
açtığı davanın zamanaşımını keseceği” kabul edilmiştir. Olağanüstü zamanaşımı ile
taşınmaz kazanılmasında, alacaklı taraf, aleyhine zamanaşımı işleyen taraftır. Yani
taşınmazını zamanaşımı ile kaybedecek olan kişidir. Taşınmazı kazanmak isteyecek
olan kişi yani zilyet ise, TBK’nın 154/2. maddesi (eski BK. m. 133/2) anlamında
alacaklı değil borçludur. Bu nedenle de zilyedin açtığı dava zamanaşımını kesmez.
311 Karara karşı, karşı oy kullanan Yargıtay üyesi Yusuf Uluç’un muhalefet şerhi için bkz. YİBK. , E.
2005/1, K. 2007/1, T.19.01.2007 (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası)
99
Ancak gerçek hak sahibinin zilyede karşı açacağı davanın olumlu sonuçlanması
halinde çekişme sayılır ve zamanaşımını keser. Bu nedenle bizzat zilyet tarafından
açılan ve yirmi yıllık süre dolmadığı için sadece süre yönünden reddedilen tescil
davası, çekişme (dava) sayılmamalıdır.312
3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi
Hakkında Kanuna dayanılarak yapılan başvurular, noterden yapılan ihtar gibi talepler
dava teşkil etmediğinden 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesinde
anlamında çekişme sayılmaz ve taşınmazın olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı
yoluyla kazanılmasına engel teşkil etmezler.
313
III- KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI ZİLYETLİĞİNİN İSPATI
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesi ve 4721 sayılı T.M.K.’nın
713/2. maddesinde, tapulu taşınmazların olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla
kazanılmasında zilyetliğin ispatı bakımında özel bir düzenleme yoktur. İspat yükü
kazandırıcı zamanaşımından yararlanmak isteyen yani adına tespit yapılmasını
isteyen zilyede düşer. Zilyet, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesinde
belirtilen koşulların gerçekleştiğini belgelerle, tanık veya bilirkişi beyanları ya da her
türlü delille ispat edebilir.314
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. maddesinde, zilyedin, tapuda kayıtlı
olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40,
kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dahil) taşınmazdaki
zilyetliğini her türlü delille ispat edebileceği, fakat yüzölçümü bu miktarlardan fazla
olan taşınmazların olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yolu ile kazanılabilmesi için
zilyetliğin özel birtakım belgelerle kanıtlanması gerektiği düzenlenmiştir.315 Tapusuz
312 Benzer yönde Ayan, Mülkiyet, s.230-231; Ertaş, a.g.e. , s. 316; Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s.
221.
313 Eren, a.g.e. , s.290; Karahasan, a.g.e. , s.696; Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 223; 314 Eren, a.g.e. , s. 288; Karahasan, a.g.e. , s.692; Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s.37-39.
315 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14/3. Maddesi gereğince, zilyedin tapuda kayıtlı olmayan
taşınmazlarda olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla sulu toprakta 40, kuru toprakta ise 100
dönümden fazla taşınmazı kazanabilmesi için, zilyetliğini ayrıca kanunda öngörülen belgelerden
birine dayandırması lazımdır. Bu belgeler şunlardır: a) 31.12.1981 tarihine veya daha önceki tarihlere
ait vergi kayıtları, b) Tasdikli irade suretleri ile fermanlar, c) Muteber mütevelli, sipahi, mültezim
temessük veya senetleri, d) Kayıtları bulunmayan tapu veya mülga hazinei hasse senetleri veya
100
taşınmazlardaki bu kuralın aksine, tapuya kayıtlı taşınmazların olağanüstü
kazandırıcı zamanaşımı yoluyla zilyet adına tespit edilebilmesi için gerek 3402 sayılı
Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesinde, gerekse 4721 sayılı T.M.K.’nın 713/2.
maddesinde özel bir ispat şekli aranmamıştır. Taşınmazın yüzölçümü büyüklüğüne
ve toprağın sulu veya kuru toprak olup olmamasına bakılmaksızın zilyetlik her türlü
delille ispat edilebilir.316
IV- MÜLKİYETİN KAZANILMA VE HÜKÜM DOĞURMA ANI
Önceki Medeni Kanunda, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı koşulları
gerçekleştikten sonra, taşınmazın mülkiyetinin hangi andan itibaren kazanılacağına
dair açık hüküm bulunmamaktaydı. Bu nedenle, kazanma koşullarını gerçekleştikten
sonra taşınmazın mülkiyetinin, zilyedin açacağı tescil davasında mahkemece
belirlenen ilan süresinin sonunda kazanılacağı, tescil talebiyle kazanılacağı,
mahkeme kararı ile kazanılacağı, tescil ile kazanılacağı veya kazandırıcı zamanaşımı
koşullarının gerçekleştiği anda kazanılacağı yönünde farklı görüşler vardı.
317
Türk Hukuk öğretisinde çoğunluğun benimsediği görüş olağanüstü
kazandırıcı zamanaşımı koşulların gerçekleştiği anda taşınmaz mülkiyetinin
kazanılacağı yönündeydi.
318 Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu 04.12.1998 tarih,
1998/4 Esas, 1998/3 Karar sayılı ilamında319 mahkemenin tescile ilişkin kararının
kesinleştiği anda taşınmaz mülkiyetinin kazanılacağı, tescil kararının inşai-ihdasi
(yapıcı-kurucu-yenilik doğrucu) olduğu, bu karar kesinleşinceye kadar mülkiyet
hakkı devam ettiği için ileri sürülebileceği sonucuna varmıştı. 4721 sayılı TMK’nın
713/5. maddesinde “ Mülkiyet birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği
anda kazanılmış olur.” denilmek suretiyle olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı
koşullarının gerçekleştiği anda mülkiyetin kazanılacağı görüşü benimsenerek

muvakkat tasarruf ilmuhaberleri, e) Tasdiksiz tapu yoklama kayıtları, f) Mülkname, muhasebatı atika
kalemi kayıtları, g) Mubayaa, istihkâm ve ihbar hüccetleri, h) Evkaf idarelerinden tapuya
devredilmemiş tasarruf kayıtları.
316 Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e. , s.450; Tapusuz taşınmazlarda sulu toprakta 40, kuru
toprakta 100 dönümden fazla taşınmazın kazanabilmesi için öngörülen belgelerin bulunması gerektiği
halde, tapulu taşınmazların kazanılmasında sadece zilyetlik şartının yeterli görülmesi hususunun
eleştirisi için bkz.Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, a.g.e. , s. 762-763; 317 Bu görüşler ve eleştirisi için bkz. Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, a.g.e. , s. 763-766; Sungurbey,
İktisabi Müruruzaman, s.67-84; Yağcı, a.g.e. , s.206. 318 Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s.72; Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, a.g.e. , s. 765;
Hatemi/Serozan/Arpacı, a.g.e. , s. 607; Gürsoy/Eren/Cansel, a.g.e. , s. 545. 319 YİBK. , E. 1998/4, K. 1998/3, T.04.12.1998 (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası)
101
tartışmalara son verilmiştir. Bu hüküm karşısında Yargıtay İçtihadı Birleştirme
Kurulu’nun 04.12.1998 tarih, 1998/4 Esas, 1998/3 Karar sayılı ilamının uygulama
kabiliyeti kalmamıştır.
3402 sayılı Kadastro Kanununda mülkiyetin hangi anda kazanılacağına ilişkin
açık bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 23.
maddesindeki “Bu bölümde aksine hüküm bulunmayan hallerde, Türk Medeni
Kanunu ile diğer kanunların iktisap ve tescile ilişkin hükümleri uygulanır.” hükmü
gereğince, 4721 sayılı TMK’nın 713/5. maddesine yapılan yollama nedeniyle, 3402
sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesi bağlamında da olağanüstü kazandırıcı
zamanaşımı koşullarının gerçekleştiği anda tapu kaydı hukuki değerini yitirir ve
kazanma koşulları lehine oluşan zilyedin taşınmazı adına tespit ettirme hakkı doğar.
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesi gereğince, kadastro tespit
tutanağı düzenlenirken maddede belirtilen şartların gerçekleştiği kadastro
teknisyenlerine ispat edildiği takdirde, kadastro teknisyenlerince taşınmaz zilyet
adına tespit ettirebileceği gibi, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 33/son maddesi
gereğince kadastrosuna başlanan bölgelerde, henüz kadastro tespit sırası gelmemiş
taşınmazla ilgili tapu malikinin veya mirasçılarının açacağı el atmanın önlenmesi
veya istihkak davalarında da iddia ve def’i olarak ileri sürebilir.
Kadastro tespiti sırasında, zilyedin hazır bulunmaması veya başka nedenlerle
adına tespit yapılmaması durumunda, zilyet, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 26.
maddesi gereğice otuz günlük askı ilan süresi içinde Kadastro Mahkemesine dava
açarak tapu maliki adına yapılan tespitin iptali ile adına tescil yapılmasını isteyebilir.
Otuz günlük askı ilan süresi içinde Kadastro Mahkemesine dava açılamaması
halinde, zilyet, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3 maddesi gereğince, kadastro
tutanağının kesinleşmesinden itibaren on yıllık hak düşürücü süre içinde
“kadastrodan önceki hukuki sebeplere” dayanarak yani, kadastro tespit tutanağının
düzenlendiği ana kadar kazanma koşullarının oluştuğunu belirterek Asliye Hukuk
Mahkemesinde tapu iptal ve tescil davası açabilir.320
320 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesinde düzenlenen hak düşürücü süre hakkında geniş
bilgi için bkz. Kılıç, a.g.e. , s. 144-228; Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 661-838.
102
Gerek Medeni Kanunda gerekse Kadastro Kanununda, tapulu taşınmazın
olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanımının hangi andan itibaren hüküm
doğuracağı konusunda açık bir hüküm bulunmamaktadır. Doktrinde bu konuyla ilgili
iki görüş ileri sürülmüştür.
Birinci görüşe göre, mülkiyetin geriye yönelik olarak değil, hangi anda
kazanılmış ise hükümlerini o andan itibaren doğurması gerekir. Böylece kötüniyetli
zilyetten ecri misil talep edilebilir.
321
Doktrindeki ikinci görüşe göre ise, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı
yoluyla kazanılan mülkiyet, geriye etkili olarak hüküm doğurur ve etkisini zilyetliğin
başladığı andan itibaren gösterir. Bu nedenle zilyet kötüniyetli olsa bile ondan ecri
misil talep edilemez.
322
Kanaatimizce, ikinci görüş daha isabetlidir. Zira, kanunun amacı belirli şartlar
altında zilyedin yirmi yıl devam eden hukuki durumunu hukukileştirmekten ibaret
olduğuna göre, bu etkinin tam olması ve zilyedin hukuki durumunu kuvvetlendirmek
için mülkiyetin geriye etkili olarak, zilyetliğin kurulduğu andan itibaren hüküm
doğurması daha isabetlidir.
323
321 Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e. , s.454; 322 Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s.84-86; Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, a.g.e. , s. 767;
Hatemi/Serozan/Arpacı, a.g.e. , s. 608; Gürsoy/Eren/Cansel, a.g.e. , s. 546. 323 Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, a.g.e. , s. 767.
103
SONUÇ
Gayrimenkul hukukunun sağlam esaslara dayanması ve Medeni Kanunun
öngördüğü tapu sicilinin oluşturulması ancak taşınmazların kadastrosunun
yapılmasına bağlıdır. Kadastro Kanunu’nun amacı da, taşınmazların sınırlarının
(geometrik şeklinin) arazi ve harita üzerinde belirlenmesi, taşınmaz üzerindeki hak
durumunun tespit edilmesi ve Medeni Kanunun öngördüğü tapu sicil sistemini
kurmaktır. Kadastro kanunları geçici, zilyetliğe özel önem veren ve tasfiyeyi öngören
kanunlar olduğu için bazı maddeleri Medeni Kanunun ana ilkelerine aykırı
düzenlemeler içermektedir.
Tapulu taşınmazların harici satış yoluyla kazanılmasını düzenleyen 3402
sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesindeki düzenleme Türk Medeni Kanunu
ve Türk Borçlar Kanunu’nun genel prensiplerine aykırı olan düzenlemelerden
birisidir. TMK’nın 706. maddesi, TBK’nın 237. maddesi ve TK’nın 26. maddesi
uyarınca tapulu taşınmazların satışlarının tapu memuru önünde resmi şekilde
yapılması gerekmekte, resmi şekilde yapılmayan sözleşmeler geçersiz kabul
edilmektedir. Tapulu taşınmazların resmi şekilde yapılmasında amaç, sözleşme
yapan tarafları daha iyi düşünmeye sevk etmek, iradelerine açıklık getirmek,
ehliyetsizlik, irade bozukluğu gibi iddiaların ileri sürülmesini azaltmak ve buna bağlı
olarak tapu siciline sağlam bir dayanak oluşturmaktır.
Tapulu taşınmazların harici satışı yasak olmasına rağmen, ülkemizde kadastro
çalışması yapılmamış yerlerde, tapu dışı satışlara sıkça rastlanmakta, fiili durum ile
hukuki durum birbirine uymamaktadır. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b
104
maddesi, hukuki durum ile fiili durum arasındaki çelişkiyi ortadan kaldırmak, fiili
durumu yasal hale getirmek ve eski tapu kayıtlarının yenilenmesini sağlamak için,
tapulu taşınmazı tapu maliki veya mirasçıları ya da temsilcilerinden harici satış
sözleşmesiyle alan ve on yıldan fazla süre ile bu taşınmazı çekişmesiz, aralıksız,
malik sıfatıyla kullanan zilyedin tapulu taşınmazı kazanacağını düzenlemiştir. Harici
satış sözleşmesinin tapu maliki veya mirasçıları ya da temsilcileri ile üçüncü kişi
olan zilyet arasında yapılması, sözleşmeye konu taşınmazın tapulu olması, kadastro
tespitine kadar yapılması ve on yıllık süre içinde bozulmaması gerekir.
Harici satış sözleşmesi, tespit tarihinden geriye doğru on yıllık süre içinde
bozulmadığı takdirde askıda sayılan sözleşme bağlayıcılık kazanır ve tapulu
taşınmazı harici satış sözleşmesiyle alan zilyet, taşınmazın mülkiyetini kazanır.
Lehine kazanma koşulları oluşan zilyet, harici satış sözleşmesinin varlığını ve
zilyetliğin bu maddede belirtilen koşullarda geçtiğini herhangi bir belge veya bilirkişi
ya da tanık beyanı ile ispat edebilir. Yani burada takdiri delil sistemi benimsenmiştir.
Tapulu taşınmazların olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılması
kural olarak mümkün değildir. Ancak bazı durumlarda tapu sicilindeki malik ile fiili
kullanıcı aynı kişi olmamakta, fiili durum ile hukuki durum arasında çelişki meydana
gelmektedir. Tapu siciline karşı oluşan bu eylemli durumu hukuksallaştırmak ve tapu
sicilindeki kayıtları tutarsızlıktan arındırmak için 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun
13/B-c maddesinde, kadastro görmemiş yerlerdeki tapulu taşınmazların olağanüstü
kazandırıcı zamanaşı yoluyla kazanılabileceği ve kadastro tespitinde zilyet adına
tespit edilebileceği düzenlenmiştir. Bu hüküm, 4721 sayılı TMK’nın 713/2. Maddesi
ile paralellik göstermektedir. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesi
sadece kadastro faaliyetleri esnasında uygulanacak bir hüküm olmasına rağmen,
4721 sayılı TMK’nın 713/2. Maddesi henüz kadastro görmemiş taşınmazlarda ve
kadastrosu tamamlanmış taşınmazlar hakkında uygulanacak bir hükümdür. 3402
sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesinde kadastro elemanlarınca tespite karar
verilebilirken, 4721 sayılı TMK’nın 713/2. Maddesinde ancak hakim kazanma
koşullarının oluşup oluşmadığına karar verebilmektedir.
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c maddesinde, tapu sicilinden malikin
kim olduğu anlaşılamayan veya hakkında gaiplik kararı verilen kimse adına kayıtlı
tapulu taşınmazların tamamı veya bir parçasının olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı
105
yoluyla kazanılabileceğini düzenlemiştir. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-c
maddesinde daha önce yer alan “kayıt sahibinin yirmi yıl önce ölmüş olması” hali
03.05.2012 tarih, 6302 sayılı Kanun’un 4. maddesi ile kanun metninden çıkartılmış
olsa da, kayıt malikinin ölümünden itibaren, değişiklik maddesinin yürürlüğe girdiği
18.05.2012 tarihine kadar kazanma koşullarının oluşmasıyla zilyet lehine kazanılmış
hak doğacağından, zilyedin adına tespit yapılmasını veya dava açarak tescil
yapılamasını isteme hakkı bulunmaktadır.
Tapulu taşınmazların olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla zilyet adına
tespitinin yapılabilmesi için her şeyden önce, taşınmazın kazanılmaya elverişli
olması gerekmektedir. Bu kapsamda, kazanma koşulları oluştuktan sonra kamu malı
niteliği alan tapulu taşınmazların, kanunlar uyarınca Devlete kalan tapulu
taşınmazların (kaçak ve yitik kişilerden kalan, Osmanlı hanedanından kalan,
mübadeleye tabi tutulan kişilerden kalan, batıya nakledilen kişilerden kalan, miras
sebebiyle Devlete kalan taşınmazlar ile vakıf taşınmazları ve Suriye uyruklulara ait
taşınmazlar) olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanılması mümkün
değildir.
Tapulu taşınmazların olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla
kazanılabilmesi için, zilyedin söz konusu taşınmazı en az yirmi yıl süre ile
çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla kullandığını, belgelerle veya bilirkişi ya da
tanık beyanları ile ispat etmesi gerekmektedir.
Gerek 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesi gereğince tapulu
taşınmazın harici satış yoluyla kazanılmasında, gerekse 3402 sayılı Kadastro
Kanunu’nun 13/B-c maddesi gereğince tapulu taşınmazın olağanüstü kazandırıcı
zamanaşımı yoluyla kazanılmasında; Tapulu taşınmazın mülkiyeti, kazanma
koşulları gerçekleştiği anda kazanılmış sayıldığından, buradaki tespitin hukuki
niteliği kurucu değil, açıklayıcı olacaktır. Zilyet, kazanma koşullarının oluştuğunu
kadastro tespiti sırasında kadastro teknisyenlerine ispat ederek taşınmazı adına tespit
ettirebileceği gibi, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 26. maddesi gereğince 30
günlük askı süresi içinde Kadastro Mahkemesine açacağı “Tespite İtiraz” davasında
da ileri sürebilir. Otuz günlük itiraz süresini kaçırması halinde 3402 sayılı Kadastro
Kanunu’nun 12/3. maddesi gereğince on yıllık hak düşürücü süre içinde “ kadastro
106
tespitinden önceki hukuki sebeplere” dayanarak Asliye Hukuk Mahkemesinde de
dava açabilir. Ayrıca 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 30/son. maddesi gereğince
zilyet, kadastro çalışmalarının başladığı bölgelerde kendisine karşı açılmış davalarda
da kazanma koşullarının oluştuğunu iddia ve def’i olarak ileri sürebilir.
KAYNAKÇA
AKINTÜRK, Turgut : Eşya Hukuku, 1. Bası, Ankara, Beta, 2009.
AKİPEK, Jale : Türk Eşya Hukuku: Birinci Kitap Zilyetlik
ve Tapu Sicili, 2. baskı, Ankara, Sevinç
Matbaası, 1972.
AKMAN, Sermet : 3402 Sayılı Kadastro Kanununun
İncelenmesi VeEleştirisi, İstanbul, Filiz
Kitabevi, 1990.
ALBAŞ, Hasan : Tapu Siciline Kayıtlı Taşınmazlar
Bakımından Olağanüstü Zamanaşımı ile
Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanımında
Mirasçılar Arasında Zamanaşımının
İşlememesi Sorunu,
http://webb.deu.edu.tr/hukuk/dergiler/dergimiz9
-2/halbas.pdf (Çevrimiçi)
AYAN, Mehmet : Eşya Hukuku I Zilyetlik ve Tapu Sicili, 8.
Baskı, Konya, Mimoza Yayınları, 2013.
AYAN, Mehmet : Eşya Hukuku II Mülkiyet, 5. Baskı, Konya,
Mimoza Yayınları, 2013.
107
BAŞPINAR, Veysel : Eşya Hukuku ve Yargı Kararları Açısından
Emval-i Metruke, İnönü Üniversitesi Hukuk
Fakültesi Dergisi, Cilt: 3, sayı: 1, 2012.
CİN, Halil : Miri Arazi ve Bu Arazinin Özel Mülkiyete
Dönüşümü, 3. Bası, Mersin, Çağ Üniversitesi
Hukuk Fakültesi Yayınları, 2007.
ÇINAR, Ömer : Taviz Bedeli ve İcareteynli ve Mukataalı
Vakıfların Tasfiyesi, Erzincan Üniversitesi
Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt 15, Sayı 1-2,
2011.
DÜZCEER, Ali Rıza : Kazandırıcı Zamanaşımıyla Taşınmaz
İktisabı, 1. bası, Ankara, Yetkin, 1984.
EREN, Fikret : Mülkiyet Hukuku, Yetkin Yayınları, Ankara,
2012
EREN, Fikret/
BAŞPINAR, Veysel : Toprak Hukuku, 3. baskı, Ankara, Yetkin
Yayınları, 2007.
ERTAŞ, Şeref : Eşya Hukuku, 9.baskı, İzmir, Seçkin
Yayınları, 2011.
ESENER, Turhan : Türk Hususi Hukukunda Muvazaalı
Muameleler, Ankara Üniversitesi Hukuk
Fakültesi Yayınları, Ankara, 1956.
GÜRSOY, Kemal Tahir/
EREN, Fikret/
108
CANSEL, Erol : Türk Eşya Hukuku, 2. Bası, Ankara, y.y. ,
1984.
HATEMİ, Hüseyin/
SEROZAN, Rona/
ARPACI, Abdulkadir : Eşya Hukuku, İstanbul, Filiz Kitabevi, 1991.
HATEMİ, Hüseyin : Medeni Hukuk Tüzel Kişileri, İstanbul,
1979.
İPEK, Eyüp : Kadastro Kanunu’na Göre Mülkiyet
Hakkının Tespitine İlişkin Esaslar, Ankara,
Adalet Yayınevi, 2009.
KARAHASAN, M. Reşit : Yeni Türk Medeni Kanunu Eşya Hukuku,
Ankara, 1. Cilt, 2007.
KILIÇ, Halil : 3402 sayılı Kadastro Kanunu, 1. Baskı,
Ankara, Sözkesen Matbaacılık, 2006.
OĞUZMAN, M. Kemal/
ÖZ, M. Turgut : Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt-I, 10.
Baskı, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2012.
OĞUZMAN, M. Kemal/
SELİÇİ, Özer/
OKTAY-ÖZDEMİR, Saibe : Eşya Hukuku, 17. Baskı, İstanbul, Filiz
Kitapevi, 2014.
OKTAY, Saibe : Türk Hukukunda Tapuda Kayıtlı Olmayan
Taşınmazların Zamanaşımı İle Kazanılması,
İstanbul, Kazancı Hukuk Yayınları, 1990.
109
OZANALP, A. Nusret : Tapulama Kanunu Şerhi, Ankara, Ünal
Matbaası, 1976.
ÖZMEN, İhsan/
ÇORBALI, Halim : 3402 Sayılı Kadastro Kanunu Şerhi, 2.
baskı, Ankara, Adalet Matbaacılık, 1991.
REİSOĞLU, Safa : Türk Borçlar Hukuku, 25. Baskı, İstanbul,
Beta Yayınevi, 2014.
SAPANOĞLU, Süleyman : 3402 Sayılı Kadastro Kanunu, Gerekçe –
Açıklamalar- Yargıtay Kararları, 1. Baskı,
Ankara, Sözkesen Matbaacılık, 2009.
SAPANOĞLU, Süleyman : Tapulu Taşınmaz Mülkiyetinin Tapu Dışı
Yollardan Kazanılması, 1. Baskı, Ankara,
Sözkesen Matbaacılık, 2008.
SAPANOĞLU, Süleyman : Zilyetlikten Kaynaklanan Tescil Davaları, 1.
Cilt, Ankara, ABC Matbaacılık, 2006.
SERENGİL, Şölen Külahçı : Vakıf Taşınmazlarının Olağanüstü
Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması, Ankara
Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2011.
SİRMEN, A. Lale : Eşya Hukuku Dersleri, Ankara, Yetkin
Yayınları, 2014.
SUNGURBEY, İsmet Gülümser : İsviçre-Türk Hukukuna Göre İktisabi
Müruruzaman, yy. İstanbul, 1956.
SUNGURBEY, İsmet Gülümser : Medeni Hukuk Eleştirileri, İstanbul, İÜHF
Yayınları, 1963.
110
TEKİNAY, S. Sulhi/
AKMAN, Sermet/
BURCUOĞLU, Haluk/
ALTOP, Atilla : Tekinay Eşya Hukuku, C. I, 5. Bası, İstanbul,
Filiz Kitabevi, 1989.
YAĞCI, Kürşat : “3402 Sayılı Kadastro Kanunu
Çerçevesinde Tapuya Kayıtlı Taşınmazların
Mülkiyet Hakkının Tespitine İlişkin Esaslar
(KK. m. 13 ve KK. m. 15)”, Yayınlanmamış
Yüksek Lisans Tezi, İstanbul, 2002.
YILMAZ, Ejder : Hukuk Sözlüğü, 9. baskı, Ankara, Yetkin
Yayınları, 2005.
ZEVKLİLER, Aydın : Gayrimenkul Sınır İhtilafları, Ankara, Pars
Matbaası, 1976.
ONLINE KAYNAKLAR
http://www.anayasa.gov.tr. : Anayasa Mahkemesi web sitesi
http://www.tkgm.gov.tr/tr/sayfa/tarihce.
http://www.kazanci.com.tr/. :Kazancı Bilişim-İçtihat Bilgi Bankası.
111